Niezależnie od tego, czy jest to pies, królik, czy kobra królewska: nie w każdym mieszkaniu zwierzęta są mile widziane. Często jednak wynajmujący nie ma nic do powiedzenia w tej sprawie. Nie daje to jednak lokatorom prawa do posiadania każdego zwierzęcia.

Kot najpopularniejszym zwierzęciem domowym w Niemczech

Liczba zwierząt domowych w Niemczech stale rośnie. W 2020 roku ponad jedna czwarta gospodarstw domowych miała kota. Naliczono 15,7 mln tych czworonogów, co oznacza, że kot jest tu najpopularniejszym zwierzęciem domowym. Dla porównania, w niemieckich gospodarstwach domowych zamieszkuje 10,7 mln psów.

Zwierzęta w domu są częstą przyczyną konfliktów między lokatorami a właścicielami. W kwestii tego, czy zwierzęta domowe mogą być trzymane w mieszkaniu i na jakich warunkach, żadna ze stron nie może powołać się na ustawę, która w sposób jednoznaczny regulowałaby tę sprawę.

W międzyczasie wydano natomiast wiele orzeczeń sądowych, które dostarczają wskazówek. Z tego artykułu dowiecie się, czy wynajmujący mieszkanie w Niemczech mogą zasadniczo zabronić lokatorom posiadania zwierząt domowych, jakie klauzule w tym zakresie można znaleźć w umowach najmu i jaką rolę odgrywa rodzaj zwierzęcia.

Kiedy wynajmujący w Niemczech może zabronić posiadania zwierząt domowych?

Ogólnie rzecz biorąc, obowiązuje następująca zasada: jeśli w umowie najmu nie ma żadnych zapisów na ten temat, wynajmujący nie może zabronić trzymania zwierząt domowych. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to szczur domowy, pies, kot, czy jakieś  bardziej egzotyczne zwierzę.

Z drugiej strony, dopuszczalne są ograniczenia zapisane w umowie najmu. Większość umów najmu zawiera klauzulę, zgodnie z którą należy najpierw zapytać właściciela mieszkania o zgodę na posiadanie zwierzęcia w wynajmowanym mieszkaniu (niem. Erlaubnisvorbehalt).

W tym przypadku trzeba zwrócić uwagę na to, jak sformułowana jest klauzula. Niekiedy wystarczy, że najemca przed zakupem zwierzęcia poinformuje o tym fakcie właściciela, ale może też być tak, że musi poprosić go o zgodę. Tak czy inaczej, w tym przypadku wynajmujący zasadniczo nie może zabronić lokatorowi trzymania zwierząt domowych.

Oznacza to, że wynajmujący nie może korzystać ze swojego prawa do decydowania w sposób arbitralny, ale musi podać powody, dla których najemca nie może trzymać w mieszkaniu kota lub psa. Na przykład, wynajmujący nie może bez uzasadnionej przyczyny zabronić jednemu najemcy trzymania psa, a drugiemu na to zezwolić. Jeśli jednak jeden lokator chce trzymać psa bojowego, a drugi pudla, wynajmujący może zgodzić się na jedną rasę, a zabronić drugiej.

Czy wynajmujący w Niemczech może ustanowić ogólny zakaz trzymania zwierząt?

Nie. Zgodnie z orzeczeniem sądu najwyższej instancji, wynajmujący w Niemczech nie mogą wprowadzić generalnego zakazu trzymania zwierząt domowych. W orzeczeniu z 20 marca 2013 r. Federalny Trybunał Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof, BGH) podtrzymał swoją przyjazną najemcom decyzję w sprawie posiadania zwierząt domowych.

Zgodnie z tym orzeczeniem, generalne zakazy trzymania psów i kotów w wynajmowanym mieszkaniu są niedopuszczalne. Tego rodzaju klauzule w umowie najmu są nieważne – orzekł Sąd Najwyższy w Karlsruhe, powołując się na § 307 ust. 1 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) (sygn.: VIII ZR 168/12). W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że są one niekorzystne dla lokatorów, ponieważ zakaz trzymania psów i kotów nie dopuszcza żadnych wyjątków i nie uwzględnia szczególnych okoliczności i interesów.

307 BGB stanowi, że postanowienia ogólnych warunków umów są bezskuteczne, jeżeli wbrew wymogom dobrej wiary są niewspółmiernie niekorzystne dla drugiej strony umowy zawartej z podmiotem stosującym takie warunki. Niewspółmiernie niekorzystne traktowanie może również wynikać z faktu, że przepis jest niejasny i niezrozumiały.

Zwierzęta domowe nie powinny przeszkadzać sąsiadom

Jednakże nieskuteczność generalnego zakazu nie oznacza, że „najemca może trzymać psy lub koty nie zważając na innych”, wyjaśniła ósma izba cywilna niemieckiego Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, powołując się na § 535 ust. 1 BGB. Należy wszechstronnie rozważyć interesy obu stron umowy najmu, innych mieszkańców domu oraz sąsiadów, których dotyczy dana sprawa.

Trzeba też pamiętać o tym, że nawet jeśli wynajmujący początkowo pozwoli Wam na trzymanie zwierzęcia, może później zmienić zdanie. Jest to możliwe na przykład wtedy, gdy zwierzę stale przeszkadza sąsiadom – na przykład z powodu hałasu lub uciążliwego zapachu. Z reguły sąsiedzi muszą jednak tolerować chwilowe szczekanie psów, czy ćwierkanie ptaków. Zwłaszcza jeśli w bloku mieszkalnym zamieszkuje wiele zwierząt (Sąd Rejonowy w Hamburgu-Wandsbek, sygn. 716c C 114/90).

Warto też zwrócić uwagę na ślady, jakie Wasz pupil pozostawia w wynajmowanym mieszkaniu. Jeśli zostaną one uznane za normalne zużycie, nie będzie żadnych problemów. Lekkie zadrapania są zwykle traktowane jako normalne zużycie lokalu, ale jeśli uszkodzenia są większe, wynajmujący może zażądać od Was odszkodowania.

Na jakie zwierzęta domowe wynajmujący w Niemczech nie musi się zgodzić?

Klauzula w umowie najmu dotycząca konieczności uzyskania pozwolenia dotyczy tylko większych zwierząt. Zasadniczo wynajmujący nie mogą zabronić trzymania małych zwierząt w mieszkaniu. Dotyczy to wszystkich zwierząt domowych, które mogą być trzymane w klatkach, akwariach i terrariach.

Oznacza to, że najemca może trzymać w mieszkaniu rybki, szczury, chomiki, ptaki i króliki bez pytania właściciela o zgodę. Jeże nie są uznawane za małe zwierzęta – tak orzekł Sąd Pracy w Berlinie-Spandau (sygn. 12 C 133/14).

Najemcy muszą uzyskać zgodę na posiadanie zwierząt egzotycznych i niebezpiecznych. Dotyczy to na przykład węży.

Ile zwierząt domowych najemca może trzymać w mieszkaniu?

To, że w wynajmowanym mieszkaniu można trzymać psy i koty, nie oznacza, że można posiadać dowolną liczbę czworonogów. Najemcy muszą ograniczyć się do takiej liczby zwierząt, która jest zwyczajowo przyjętą lokalną normą.

Zgodnie z orzeczeniem Wyższego Sądu Krajowego w Monachium, są to na ogół dwa zwierzęta domowe (OLG München, sygn.: 5 U 7178/89). Liczba ta zależy jednak również od wielkości mieszkania. Zazwyczaj w mieszkaniu jednopokojowym można trzymać tylko jedno zwierzę domowe.

Czy dozwolone jest czasowe przebywanie zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu?

To zależy od tego, jak rozumieć pojęcie „czasowo”. Na przykład, jeśli odwiedza Was znajomy, który posiada psa, zasadniczo jego pupil może pozostać w mieszkaniu na czas wizyty. Jeżeli natomiast Wasz przyjaciel poprosi Was o to, byście zaopiekowali się jego zwierzętami w czasie jego wyjazdu urlopowego, wówczas musicie uzgodnić to wcześniej z wynajmującym.

Jeśli nie uzyskacie pozwolenia, właściciel może nakazać zabranie zwierzęcia z wynajmowanego mieszkania. Jeśli nie zastosujecie się do tego, musicie liczyć się z wypowiedzeniem umowy najmu. Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym jest jednak niedozwolone.

Podsumowując: generalny zakaz posiadania zwierząt domowych w umowach najmu jest niedopuszczalny. Należy wszechstronnie rozważyć interesy obu stron umowy najmu, innych mieszkańców domu oraz sąsiadów. Z reguły w przypadku małych zwierząt nie jest wymagane uzyskanie zgody właściciela, ale w przypadku zwierząt egzotycznych lub niebezpiecznych już tak. Dopuszczalna liczba zwierząt zależy od wielkości mieszkania.

Nie każda szkoda w wynajmowanym mieszkaniu jest poważna i nie zawsze warto wzywać ekipę remontową. Wynajmujący mogą również zobowiązać swoich najemców do dokonywania drobnych napraw. Istnieją jednak wyraźne ograniczenia w tym zakresie.

Jeśli przykładowo słuchawka prysznicowa lub wąż wymagają wymiany, możecie samodzielnie usunąć zużyte elementy i zamocować nowe. Wielu lokatorów naprawia takie lub inne drobne usterki na własną rękę, nie informując o tym wynajmującego. Ale czy to dobry pomysł?

Powinno się powiadomić właściciela o dokonywanych naprawach 

Warto przynajmniej poinformować wynajmującego, jeśli nie jest to zupełna błahostka. Takich drobnych napraw może być sporo, dlatego nie bez znaczenia jest to, kto będzie musiał za nie zapłacić. Zasadniczo w Niemczech to właściciele są odpowiedzialni za utrzymanie w należytym stanie wynajmowanych przez siebie mieszkań. Obejmuje to również naprawę prysznica.

Istnieje jednak możliwość przeniesienia kosztów napraw na najemców (w dopuszczalnych granicach). „W wielu umowach najmu znajduje się specjalna klauzula dotycząca drobnych napraw, tzw. Kleinreparaturklausel, w której ustala się, że najemca musi sam pokrywać koszty drobnych napraw w wynajmowanym mieszkaniu” – mówi Anja Franz ze Stowarzyszenia Lokatorów w Monachium.

Aby takie klauzule były skuteczne, muszą być spełnione trzy warunki. Wystarczy, że jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, a klauzula dotycząca drobnych napraw będzie nieważna i najemca nie będzie musiał ponosić żadnych kosztów.

Naprawy dostępnych elementów wyposażenia

Po pierwsze, muszą to być drobne naprawy takich przedmiotów, do których lokator ma codzienny lub co najmniej częsty dostęp. Przykładem może być cieknący kran, zepsuta osłona gniazda lub klamka okienna – mówi Anja Franz. Nie chodzi natomiast o uszkodzoną rurę doprowadzającą wodę, czy też awarię ogrzewania.

Diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli w klauzuli dotyczącej drobnych napraw oprócz przedmiotów, do których najemca ma łatwy dostęp, wymieniono także urządzenia, do których takiego bezpośredniego dostępu nie ma, np. kocioł grzewczy, wówczas taka klauzula jest całkowicie nieważna. W konsekwencji najemca nie musi ponosić żadnych kosztów drobnych napraw – tak orzekł Sąd Okręgowy w Kolonii (sygn.: 210 C 324/10).

Koszty muszą mieścić się w określonych granicach

Drugim warunkiem skuteczności klauzuli dotyczącej drobnych napraw jest to, aby koszty pojedynczej naprawy nie przekroczyły pewnego maksymalnego limitu.

„Przez długi czas było to od 75 do 80 euro” – mówi Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Deutschland. „Obecnie sądy akceptują również kwoty rzędu 100-120 euro ze względu na rosnące koszty”. Limity te muszą być określone w umowie najmu.

Trzeci wymóg dotyczy ustalenia na piśmie górnego rocznego limitu kosztów drobnych napraw. Jego wysokość waha się w przedziale od sześciu do ośmiu procent rocznego czynszu brutto.

Usterki należy zgłaszać wynajmującemu

Należy pamiętać o tym, że „najemcy są zobowiązani do informowania wynajmującego o usterkach w mieszkaniu, tak aby mógł on zlecić naprawę. W ten sposób można uniknąć większych uszkodzeń” – mówi Julia Wagner.

Jeśli najemca zrobi to sam, trudno mu będzie wykazać poniesione koszty naprawy i dochodzić ich zwrotu. Powinno się to robić wyłącznie wtedy, gdy rzeczywiście chodzi o bardzo drobne naprawy – radzi Anja Franz. Klauzula w umowie najmu, która zobowiązywałaby najemcę do wykonywania takich prac, byłaby nieważna.

Jeżeli praca ma być powierzona rzemieślnikowi, z reguły to wynajmujący musi złożyć odpowiednie zlecenie. „Klauzula dotycząca drobnych napraw może jedynie zobowiązywać najemcę do pokrycia kosztów. Natomiast co do zasady to wynajmujący odpowiada za samą naprawę.”