Wiele osób mieszkających w Niemczech uważa, iż skoro płaci za wynajem garażu czy miejsca postojowego, może w nim postawić co zechce. Nic bardziej mylnego. Zgodnie z prawem zarówno garaż, jak i miejsce postojowe mogą być używane wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem.

Co w Niemczech można przechowywać w wynajmowanym garażu?

To co można przechowywać w wynajmowanym garażu zależy od tego, co reguluje umowa najmu. W tej może być przykładowo zawarte, iż garaż lub miejsce postojowe może służyć wyłącznie do parkowania samochodu. Jeśli umowa nie zawiera więcej informacji, wtedy zakres użytkowania zależy od interpretacji konkretnego zapisu.

Biorąc pod uwagę cel umowy najmu garażu, niemieckie sądy są zgodne, iż w takowych można również przechowywać motocykle, rowery, koła samochodowe, czy odpowiednie narzędzia, a nawet szafy służące ich przechowywaniu.

Czy to samo dotyczy miejsc postojowych?

Regulacje dotyczące wynajmowanych garaży nie można przenieść w pełnym zakresie na miejsca postojowe. Te są bowiem przewidziane wyłącznie do postoju samochodów. Taką decyzję podjął w 2016 roku sąd w Stuttgarcie (sąd rejonowy w Stuttgarcie, wyrok z dnia 1.04.2016; sygnatura akt 37 C 5953/15). Odstawianie na miejscach posotojowych rowerów i przyczep rowerowych, jest możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego. Sąd rejonowy w Monachium zadecydował, iż na miejscu postojowym z całą pewnością nie można składować kartonów (sąd rejonowy w Monachium, wyrok z dnia 21.11.2012; sygnatura akt 433 C 7448/12).

Czy umowa najmu garażu lub miejsca postojowego może zostać wypowiedziana w przypadku złamania regulaminu?

Jeśli garaż lub miejsce postojowe są w Niemczech użytkowane niezgodnie z ich przeznaczeniem, wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy najmu. Przechowywanie w garażu łatwopalnych przedmiotów jest możliwe wyłącznie w ograniczonym zakresie. W razie nie przestrzegania obowiązujących przepisów mogą zostać zasądzone grzywny. Oprócz tego garaż nie może być traktowany jako druga piwnica, gdyż wtedy nie jest możliwe użytkowanie garażu zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli do przechowywania pojazdów.

Ze względu na panującą wilgoć, szczególnie w łazience silikonowe fugi mogą z czasem ulec zniszczeniu. To może spowodować, iż staną się one nieszczelne, przez co woda może się dostać za wannę lub brodzik prysznicowy. W związku z tym, popękane silikonowe fugi powinny zostać odnowione. Kto jest jednak za to w Niemczech odpowiedzialny? Wynajmujący czy najemca? Tego dowiecie się poniżej!

Czy w Niemczech wynajmujący musi odnowić popękane fugi w łazience?

Sąd rejonowy w Berlinie Mitte zdecydował w roku 2017, iż za odnowienie popękanych fug w łazience odpowiada wynajmujący, co wynika z paragrafu 535 ustęp 1 zdanie 2 BGB (kodeks cywilny). Dodatkowo sąd ustanowił, iż klauzula o drobnych naprawach ujęta w umowie najmu, nie znajduje w tym wypadku zastosowania (tak samo zadycodwał również sąd rejonowy w Berlinie Wedding, wyrok z dnia 25.10.2011, sygnatura akt 20 C 191/11). W szczególności jeśli klauzula ta dotyczy wyłącznie drobnych szkód instalacji wodnej, to już sama nazwa ją dyskwalifikuje. Fugi silikonowe nie są bowiem elementem instalacji wodnej. Dodatkowo silikonowe fugi ulegają z czasem pęknięciom, które mogą prowadzić do nieszczelności. W związku z tym, ich stan powinien być kontrolowany co dwa lata, a ich średnią żywotność ocenia się na osiem lat. Dlatego też, nie da się temu zapobiec czyszcząc prysznic po każdym użyciu (Sąd rejonowy Berlin Mitte, wyrok z dnia 29.08.2017, sygnatura akt 5 C 93/16).

W przypadku śmierci najemcy, pojawia się dla wynajmującego, innych współnajemców lub współlokatorów pytanie: co dalej z umową najmu? Czy umowa automatycznie wygasa, czy też jest kontynuowana ze spadkobiercami najemcy bądź jego współnajemcami?

Czy umowa najmu jest kontynuowana po śmierci najemcy?

Czy umowa będzie po śmierci kontynuowana, zależy od okoliczności: każdy przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie. Istotne jest, czy w umowie najmu widnieją też inne osoby albo czy członkowie rodziny zmarłego mieszkają w tym mieszkaniu. W niniejszym artykule znajdziecie wszystkie niezbędne informacje na temat rozwiązania bądź kontynuacji umowy najmu po śmierci najemcy według prawa niemieckiego.

Kontynuacja umowy najmu z pozostałymi najemcami

Jeśli w umowie najmu widnieją też inni najemcy, wtedy wynajem jest z nimi kontynuowany. Reguluje to § 563a ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, w skrócie BGB). Jednak w takiej sytuacji najemcom przysługuje specjalne prawo do wypowiedzenia umowy. Najemcy mogą zrezygnować z wynajmu mieszkania zachowując 3-miesięczny termin wypowiedzenia. Jednak swoją rezygnację muszą zgłosić w ciągu miesiąca od śmierci ich współlokatora. Reguluje to § 563a ustęp 2 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB). Z kolei wynajmującemu nie przysługuje takie specjalne prawo do wypowiedzenia umowy.

Co, jeśli w gospodarstwie domowym mieszkają członkowie rodziny zmarłego?

Jeśli umowa najmu zawarta była tylko ze zmarłym najemcą, może ona zostać przeniesiona na jego członków rodziny żyjących w wynajmowanym mieszkaniu. W pierwszej kolejności to prawo przysługuje na mocy § 563 ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB) małżonkowi  lub zarejestrowanemu partnerowi. Ponadto w umowie można też wpisać dzieci zmarłego, o ile nie został już tam wpisany małżonek zmarłego. Dalsi członkowie rodziny zmarłego lub inne osoby mieszkające w wynajmowanym mieszkaniu, też mogą zostać wpisane do umowy jako najemcy, jeśli z tego prawa nie skorzysta wcześniej małżonek lub zarejestrowany partner (§ 563 ustęp 2 Kodeksu Cywilnego). Należy wziąć pod uwagę, że wynajmowane mieszkanie musiało być głównym miejscem przebywania danej osoby. Jeśli np. żona zmarłego najemcy żyła głównie w Meksyku, a mieszkanie stało większość czasu puste, wtedy nie przysługuje prawo włączenia do umowy (§ 563 Kodeksu Cywilnego, Sąd Rejonowy Hamburg-St. Georg, decyzja z dnia 31.03.2015, nr. sprawy 922 C 245/13).

Osoba, której przysługuje prawo włączenia do umowy, może w ciągu miesiąca od śmierci najemcy, wyjaśnić wynajmującemu, że nie chce kontynuować umowy. W takim wypadku nie skorzysta z prawa przystąpienia do umowy (§ 563 ustęp 3 Kodeksu Cywilnego).

Ponadto zgodnie z § 563 ustęp 4 Kodeksu Cywilnego, wynajmującemu przysługuje specjalne prawo do rezygnacji z umowy z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Musi to nastąpić w ciągu miesiąca od momentu, gdy dowiedział się o śmierci najemcy. Jednak musi być spełnione pewne wymaganie, a mianowicie musi istnieć jakiś konkretny powód wymówienia mieszkania. Za taki istotny powód można uznać przykładowo negatywne wpisy w SCHUFA lub zaległości w opłatach, mogące świadczyć o niewypłacalności nowego najemcy (Sąd Rejonowy Monachium, decyzja z dnia 18.08.2016, nr. sprawy 432 C 9516/16).

Kontynuacja umowy ze spadkobiercami

Jeśli kolejni współlokatorzy nie będą kontynuowali umowy i nie ma innych osób, które mogłyby lub chciałyby przystąpić do umowy, wtedy umowa najmu kontynuowana jest ze spadkobiercami. Reguluje to § 564 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB). W tym wypadku zarówno spadkobiercy, jak i wynajmujący mają specjalne prawo do rezygnacji z umowy w ciągu miesiąca z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Jakie skutki ma kontynuacja umowy najmu?

Jeśli umowa najmu jest kontynuowana, wtedy wszystkie prawa i obowiązki zostają zachowane. Treść umowy się nie zmienia. Jeśli zmarły najemca nie był zobowiązany do  przeprowadzenia żadnych napraw, wtedy nowy najemca również nie ma tego obowiązku. Inaczej wygląda sprawa w przypadku kaucji. Jeśli zmarły najemca nie wpłacił kaucji, wtedy wynajmujący może jej zażądać od pozostałych najemców lub od członków rodziny zmarłego, którzy przystąpili do umowy (na mocy § 563b ustęp 3 Kodeksu Cywilnego).