Nowe mieszkanie jest często nowym, szczęśliwym etapem życia. Jednak już na początku mogą pojawić się wątpliwości dotyczące wpłacanej na rzecz wynajmującego kaucji. Jest ona wpłacana jako zabezpieczenie dla właściciela mieszkania i bardzo często rodzi wiele pytań – zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Jak wysoki może być depozyt i czy jest on oprocentowany? Jak uniknąć sporu na linii właściciel – najemca w tej kwestii? Jakie prawa i obowiązki posiada najemca mieszkania w Niemczech?
Czy najemca jest zobowiązany do wpłacenia kaucji za mieszkanie?
Nie, nie ma odgórnego obowiązku wpłacenia kaucji. Najemca jest do tego zobowiązany tylko w sytuacji, kiedy jest to precyzyjnie uzgodnione w umowie najmu. To czy kaucja będzie wymagana i w jakiej wysokości leży jedynie w gestii właściciela mieszkania.
Jednak niemal zawsze taki zapis zawarty jest w umowach najmu. Bez wątpienia leży to w interesie wynajmującego – kaucja służy przede wszystkim jako zabezpieczenie w przypadku, kiedy najemca nie płaci czynszu w terminie lub w mieszkaniu będą jakieś zniszczenia.
Z prawnego punkt widzenia wysokość kaucji może być negocjowana pomiędzy właścicielem mieszkania a najemcą. Jednak na konkurencyjnych rynkach mieszkaniowych, w miejscowościach, w których zapotrzebowanie na mieszkania jest bardzo duże, najemcy po prostu określają wysokość kaucji, jakiej oczekują. Jednak ustawodawstwo jasno określa górną granicę – kaucja nie może być wyższa niż równowartość trzech miesięcznych czynszów (tzw. Kaltmiete).
Istnieje jednak jeden wyjątek od powyższej zasady – jeśli najemca chce udostępnić mieszkanie osobom niepełnosprawnym, to może zażądać dodatkowego zabezpieczenia.
W jaki sposób wpłacić kaucję?
Wpłaty kaucji najlepiej dokonać przelewem na konto podane w umowie najmu. Warto jednak zaznaczyć, że najemcy przysługuje prawo do wpłacenia kaucji w maksymalnie trzech ratach – nawet jeśli właściciel żąda jednorazowej płatności. Prawo jasno to definiuje – właściciel nie ma prawa odmówić najemcy zapłacenia depozytu w ratach.
Czy najemca musi wpłacić kaucję przed wprowadzeniem się do mieszkania?
Cała kaucja lub jej pierwsza rata musi być uregulowana wraz z rozpoczęciem najmu. Oznacza to, że najemca nie musi wykonywać przelewu np. w dniu podpisania umowy, przed przeprowadzką. Kolejne raty należnej kaucji można przelewać razem z kolejnymi czynszami.
Wielu właścicieli mieszkań oczekuje, że najemca opłaci depozyt gotówką, podczas podpisywania umowy najmu. Jest to dopuszczalne tylko, jeśli najem rozpocznie się natychmiast.
Warto podkreślić, że najemca, wpłacając kaucję w gotówce, powinien otrzymać pisemne pokwitowanie od wynajmującego. W przeciwnym razie nie będzie miał możliwości udowodnienia, że depozyt został opłacony.
Co zrobić w sytuacji, kiedy najemca nie może opłacić depozytu?
Fakt, że najemca nie ma bezpośredniej możliwości opłacenia kaucji, nie oznacza od razu, że musi zrezygnować z wynajęcia mieszkania. Istnieje kilka alternatyw dla depozytu gotówkowego. Możliwe są również:
- Poręczenie kaucji (niem. Mietkautionsbürgschaft)
- Ubezpieczenie kaucji (niem. Mietkautionsversicherung)
- Pożyczka na kaucję (niem. Mietkautionskredit)
W przypadku poręczenia zamożna osoba prywatna lub bank poświadcza, że w przypadku uszkodzenia mienia lub niedopełnienia płatności czynszu poręczyciel pokryje koszty. W takim przypadku wynajmujący może żądać od gwaranta kwoty wyższej niż ustalona wcześniej kwota depozytu. Warto zaznaczyć, że jedynie kilka banków oferuje tego typu usługi, a dodatkowo pobierają one opłatę manipulacyjną oraz regularne opłaty (miesięczne lub roczne) za poręczenie kaucji.
Ubezpieczenie kaucji działa mniej więcej na takiej samej zasadzie co poręczenie w przypadku uszkodzenia mienia. W takiej sytuacji firma ubezpieczeniowa pokrywa wskazane przez właściciela koszty. Jednak następnie ubezpieczyciel egzekwuje zwrot poniesionych kosztów od najemcy. Tak jak w przypadku poręczenia najemca jest zobowiązany do uiszczania rocznych składek i opłat manipulacyjnych. Koszt ubezpieczenia uzależniony jest oczywiście od wysokości kaucji.
To rozwiązanie może być dobrym pomysłem, ponieważ podczas przeprowadzki najemca oszczędza wysoką kwotę depozytu i może ją na przykład zainwestować lub wydać na umeblowanie nowego mieszkania. Zakres, w jakim opłacane jest ubezpieczenie, zależy przede wszystkim od sytuacji finansowej najemcy. Długość najmu również odgrywa tu dosyć ważną rolę.
Czy warto wziąć pożyczkę na kaucję?
Wszystko zależy od aktualnej sytuacji finansowej najemcy. Krótko mówiąc – jeśli najemca woli swoje oszczędności przeznaczyć na inny cel lub w ogóle ich nie posiada – pożyczka może być tu właściwym rozwiązaniem. W takiej sytuacji kwotę pierwotnie przeznaczoną na kaucję można zainwestować, a tym samym osiągnąć wzrost wyższy niż poniesione koszty kredytu.
Nawet jeśli sytuacja finansowa najemcy nie jest zła, może okazać się, że pożyczka to dobry pomysł. Zwłaszcza w czasach niskich stóp procentowych pożyczki dostępne są w niezwykle przystępnych cenach. Większość pożyczek na kaucję udzielanych jest z bardzo niskim oprocentowaniem. W zależności od podpisanej z bankiem umowy i rodzaju posiadanego konta do dyspozycji może także pozostawać linia debetowa. Jednak bardzo często wiąże się ona z nieco wyższym oprocentowaniem.
Pożyczka na kaucję ma swoje wady i zalety – jeśli najemca nie spowoduje żadnych szkód, to kwota kaucji zostanie zwrócona na jego konto. Jednak co miesiąc będzie on zobowiązany do spłaty rat kredytowych. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji należy określić swoje miesięczne możliwości finansowe.
W jaki sposób wynajmujący musi przechowywać depozyt?
W tej kwestii obowiązują jasne zasady: wynajmujący nie może przechowywać kaucji na swoim prywatnym koncie. Zamiast tego musi wpłacić cały depozyt na oddzielne, przeznaczone do tego konto. Łączenie kaucji z prywatnym majątkiem wynajmującego jest niedozwolone. Zwykle używa się do tego tak zwanego konta depozytowego.
Czy istnieją alternatywy dla konta depozytowego?
Tak, wynajmujący może również złożyć kaucję w innym miejscu – takim przypadku jednak zarówno właściciel, jak i najemca muszą to zaznaczyć w umowie najmu. Alternatywy dla konta depozytowego to na przykład:
- książeczka oszczędnościowa,
- otwarte konto oszczędnościowe,
- specjalny depozyt kaucji.
W przypadku książeczki oszczędnościowej najemca razem z wynajmującym otwierają taki rachunek, na którym umieszczana jest cała kwota kaucji. Każda z tych opcji wymaga stałego dostępu do pieniędzy – w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez którąkolwiek ze stron, wynajmujący musi mieć możliwość wypłacenia pieniędzy i zwrócenia ich najemcy w odpowiednim czasie.
Czy wynajmujący może zwiększyć kaucję?
Nie, kaucja zawarta w umowie najmu obowiązuje przez cały czas jej trwania. Nawet jeśli wzrośnie czynsz, to wynajmujący nie może zażądać podwyższenia kaucji. Jeśli umowa najmu nie uwzględnia kaucji, to również działa to na korzyść najemcy, ponieważ właściciel mieszkania nie może później wymagać wpłacenia kaucji – treść umowy najmu obowiązuje przez cały okres w niej zawarty.
Na co wynajmujący może wykorzystać kaucję?
W tej kwestii również obowiązują ściśle określone zasady – wynajmujący może uzyskać dostęp do kaucji jedynie po zakończeniu okresu najmu. Kaucja sama w sobie ma chronić właściciela przed takimi sytuacjami:
- Zaległości w płatnościach czynszu,
- Uszkodzenie nieruchomości lub jej części (wyłamane drzwi, okna, szkody w zamontowanej kuchni),
- Roszczenia za nieuregulowane opłaty za media.
W jakim terminie wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu kaucji najemcy?
Prawo nie definiuje konkretnych terminów w tej kwestii. Kilka orzeczeń sądowych definiowało inne terminy. Zgodnie z tymi decyzjami wynajmujący mają od dwóch do sześciu miesięcy na spłatę kaucji. W tym czasie właściciel mieszkania powinien sprawdzić, czy nie nastąpiły żadne poważne szkody i czy istnieją jakiekolwiek roszczenia z tytułu niezapłaconego czynszu.
Ważne: najemca tuż po wyprowadzce powinien sporządzić raport zwrotu i poprosić o podpis właściciela. Niezbędne są również zdjęcia, które przedstawiają stan, w jakim mieszkanie zostaje oddane. To doskonały sposób, aby udowodnić, że nie jest się winnym i odpowiedzialnym, za jakiekolwiek szkody powstałe w mieszkaniu.
Niestety zdarza się, że najemcy potrzebują nieco więcej cierpliwości – wynajmujący może wstrzymać wypłatę kaucji nawet do sześciu miesięcy, jeśli rachunek za zużycie poszczególnych mediów nadal nie został dostarczony. Jednak właściciel musi uzasadnić to opóźnienie. Musi więc móc przedstawić, dlaczego zakłada, że wystąpi dodatkowa opłata, którą będzie musiał uregulować kwotą z kaucji.
Ponadto nie może zatrzymać całej kwoty do rozliczenia tej opłaty, a jedynie „odpowiednią część”. Sąd Okręgowy w Hamburgu określił tę kwotę w wyroku. Właściciel mieszkania może zatrzymać maksymalnie trzy do czterech miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów dodatkowych. Jeśli najemca przez cały okres wynajmu płacił np. zryczałtowaną opłatę za media w wysokości 200 euro miesięcznie, to wynajmujący może zatrzymać maksymalnie 800 euro kaucji do momentu rozliczenia. Jak tylko wysokość rachunku zostanie potrącona z kaucji, wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu pieniędzy.
