Nieważne, czy dom, czy mieszkanie – byleby być na swoim. Zwłaszcza w obliczu rosnących czynszów, wielu najemców marzy o posiadaniu własnej nieruchomości. Utrzymujące się niskie stopy procentowe sprawiają, że marzenie to w wielu przypadkach jest możliwe do zrealizowania z finansowego punktu widzenia.
Ale pomimo tych sprzyjających warunków rynkowych nabywcy nieruchomości powinni dokonać właściwej oceny sytuacji. Jest bowiem kilka kwestii, które należy wcześniej rozważyć. Choć kusi niskie oprocentowanie kredytu, trzeba się zastanowić, czy będzie się w stanie go spłacać.
Porównanie warunków finansowania pozwala zaoszczędzić pieniądze
Nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mają duży wpływ na kredyty na zakup nieruchomości. W przypadku kredytu na kwotę 450.000 euro ze stałą stopą procentową w okresie 15 lat, można zaoszczędzić na odsetkach prawie 70.000 euro. Tak wynika z obliczeń czasopisma „Finanztest”: w przypadku oprocentowania wynoszącego 1,5 i 2,66 proc., wyżej oprocentowana pożyczka będzie kosztować kredytobiorcę dwa razy więcej niż ta zaciągnięta w banku oferującym korzystniejsze warunki.
Finansowanie nieruchomości w Niemczech – pięć najczęściej popełnianych błędów
W niektórych regionach ceny nieruchomości od lat systematycznie rosną. Rzekomo korzystne modele finansowania sprawiają, że drogie nieruchomości wydają się przystępne cenowo. Tym ważniejsze jest, aby zapewnić stabilne finansowanie.
1. Zbyt niski wkład własny
Co to jest wkład własny? Jest to kapitał wymagany przez bank od kredytobiorcy, który chce uzyskać wsparcie finansowe na inwestycje związane z kupnem mieszkania lub budową domu. Pozostałą część potrzebnej kwoty zapewnia bank – jest to tzw. kapitał obcy. Istnieją banki, które finansują nieruchomość w 100 procentach, ale jest to zazwyczaj drogie rozwiązanie. Powodem jest wyższe oprocentowanie pożyczki. Gdy udział kredytu w cenie zakupu wynosi 60 procent, efektywna stopa procentowa jest zauważalnie niższa niż w przypadku gdy aż 90 procent ceny zakupu nieruchomości jest finansowane z kredytu.
Im wyższy jest kapitał własny przyszłych właścicieli nieruchomości, tym niższa stopa oprocentowania kredytu na zakup nieruchomości. Nabywcy powinni móc zapewnić co najmniej 30-procentowy wkład własny.
2. Krótki okres obowiązywania stałej stopy procentowej
Oprocentowanie kredytów od dłuższego czasu utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. Według firmy Interhyp, która jest pośrednikiem w procesie zawierania umów o kredyt hipoteczny, kredytobiorcy otrzymują obecnie pożyczki budowlane, których oprocentowanie wynosi nieco powyżej 1 proc. w przypadku 10-letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej. W instytucjach oferujących najkorzystniejsze warunki, przy założeniu odpowiedniej zdolności kredytowej, można uzyskać nawet pożyczki, których oprocentowanie nie przekracza jednego procenta.
Ponieważ Europejski Bank Centralny (EBC) zadeklarował na początku 2019 roku, że utrzyma stopy procentowe na niskim poziomie, obserwatorzy rynku prognozują, że oprocentowanie kredytów budowlanych nadal będzie korzystne dla nabywców nieruchomości. Dlatego też w chwili obecnej opłacalne jest zawieranie umów przewidujących długi okres obowiązywania stałej stopy procentowej.
To prawda, że niektóre banki pobierają za to dodatkową opłatę. Może się to jednak opłacić, jeśli w przyszłości stopy procentowe ponownie wzrosną. Według danych Stiftung Warentest, oprocentowanie kredytu ze stałą stopą procentową w 20-letnim okresie jest średnio o 0,7 procent wyższe niż w przypadku 10-letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej.
3. Niska rata spłaty
Niska rata spłaty – to brzmi kusząco, ale oznacza bardzo długi okres spłacania pożyczki. Wysokość miesięcznej raty powinna być dostosowana do sytuacji finansowej kredytobiorcy. Zwykle osoba w młodym wieku jest w stanie spłacać wyższe raty niż osoba starsza. Co do zasady, rata nie powinna przekraczać 40 procent dochodu netto.
4. Brak elastyczności
Z jednej strony, stałe raty sprawiają, że warunki spłaty są bardziej przejrzyste. Z drugiej strony, mogą one powodować problemy w przypadku zmiany sytuacji życiowej, np. gdy spadają dochody jednego z partnerów, który opiekuje się dzieckiem w okresie urlopu wychowawczego. Dobrze, jeśli kredytobiorcy mogą wtedy obniżyć ratę kredytu na zakup nieruchomości. Co prawda wiele instytucji kredytowych pobiera dodatkową opłatę za możliwość elastycznej spłaty pożyczki. Ale mimo wszystko może to być opłacalne.
Nabywcy nieruchomości powinni również zwrócić uwagę na możliwość dokonania dodatkowej spłaty części kredytu poza ustalonym harmonogramem. Wiele banków oferuje tę opcję bezpłatnie. Dokonując co roku dodatkowych spłat w wysokości pięciu, a nawet dziesięciu procent kwoty kredytu, można szybciej spłacić zaciągniętą pożyczkę.
Warto podkreślić, że instytucje finansowe często same z siebie nie oferują kredytów na zakup nieruchomości z elastyczną spłatą. Nabywcy nieruchomości powinni sami o to zapytać i porównać oferty. W przypadku kredytu zaciąganego na 15 lat powinny być możliwe dwie zmiany warunków spłaty.
5. Finansowanie bez dotacji państwowych
Wielu nabywców nieruchomości zapomina o tym, że często przysługuje im prawo do dotacji państwowych. Dotyczy to zarówno zakupu własnego mieszkania, jak i budowy energooszczędnych domów oraz działań na rzecz przebudowy nieruchomości pod kątem potrzeb osób niepełnosprawnych.
Na stronie internetowej KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – niemieckiego państwowego banku rozwoju z siedzibą we Frankfurcie nad Menem – nabywcy lub właściciele nieruchomości mogą zapoznać się z istniejącymi programami wsparcia. Warto też zapytać o te oferty w swoim banku.
Aby marzenie o posiadaniu własnej nieruchomości nie zamieniło się w koszmar, kupujący nieruchomość powinni przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wziąć pod uwagę wyżej wymienione kwestie.
O oferty warto pytać nie tylko w swoim banku, ale także u pośredników kredytowych i w innych okolicznych bankach. Należy pamiętać o tym, aby dla celów porównawczych wybrać identyczne kryteria, takie jak kwota kredytu, okres spłaty, rata równa lub malejąca, itp. Ponadto, kredytobiorcy powinni wcześniej określić swoje potrzeby finansowe i kwotę, jaką są w stanie spłacać co miesiąc w związku z zaciągniętym kredytem.
Na istotny aspekt finansowania zakupu nieruchomości w Niemczech z pomocą kredytu KfW, zwrócił uwagę jeden z naszych czytelników – Bartosz Makowski:
„Pożyczki z kfw można wziąć na max 10 lat. Po 10 latach mamy zazwyczaj sporą kwotę do spłaty. Aby tego uniknąć trzeba do lini kredytowej otworzyć np. książeczkę oszczędnościową (Sparbuch), na którą będziemy wpłacać pieniądze na spłatę pozostałego długu z KfW. Można liczyć wprawdzie na korzystne finansowanie końcowe, ale należy mieć na uwadze wzrost stóp procentowych. Poza tym zaciera to przejrzystość finansowania bo mamy 2-3 linie kredytowe (KFW, główny kredy, książeczkę oszczędnościową lub na koniec kolejny kredyt na spłatę reszty zadluzenia).
Wiele banków ma oprocentowanie kredytu niewiele wyższe sumarycznie od KfW, więc warto zrobić sobie symulacje np. z i bez KfW 101. W ramach finansowania z KfW na zakup nieruchomości możemy dostać 100.000 €, a niski procent kusi, tylko należy mieć na uwadze, że stały procen otrzymuje się na okres 10 lat”.
