Kaucja w Niemczech – 7 najważniejszych pytań i odpowiedzi!

0
3124

Kaucja w Niemczech wynosi najczęściej równowartość dwóch lub trzech czynszów. W związku z tym, że często spotykamy się z różnymi pytaniami dotyczącymi kaucji w Niemczech, postanowiliśmy na nie odpowiedzieć w formie artykułu. Mamy nadzieję, że informacje zawarte poniżej okażą się dla Was pomocne!

Jak wysoka może być kaucja w Niemczech?

Kaucja w Niemczech może wynosić maksymalnie trzykrotną wartość miesięcznego czynszu bez uwzględnienia kosztów eksploatacyjnych płaconych ryczałtowo lub zaliczkowo (paragraf 551, ustęp 1 BGB – niemieckiego Kodeksu Cywilnego). Już podczas trwania umowy najmu, może mieć miejsce prawo do częściowego zwrotu kaucji, jeśli mieszkanie okaże się mniejsze niż ustalono w umowie i z tego powodu zostanie obniżony czynsz. Wynajmujący musi wtedy również obniżyć kaucję liczoną na podstawie miesięcznej opłaty najmu (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 347/04).

Na co wynajmujący w Niemczech może przeznaczyć kaucję?

Z kaucji wynajmujący może pokryć swoje uzasadnione roszczenia, które pod koniec umowy najmu byłyby ciężkie do wyegzekwowania, np. zaległości z tytułu niepłacenia za wynajem mieszkania, dopłaty do rachunków za rozliczenie mediów, niewykonane prace remontowe albo szkody w mieszkaniu. Jak mówi prawniczka z Düsseldorfu, Annette Mertens, „ w żadnym wypadku wynajmujący nie może skorzystać z kaucji np. malując na nowo dom w pewnym sensie na kredyt”.

Czy możliwe są większe żądania finansowe?

Tak, kaucja nie ogranicza się tylko do tego, czego wynajmujący może zażądać w związku z zaniedbaniami dotyczącymi napraw kosmetycznych czy szkód w mieszkaniu. Koszty z tym związane mogą wielokrotnie przewyższyć wysokość  kaucji. Jednak: „ Roszczenia wynajmującego w sprawie zmiany bądź pogorszenia się stanu rzeczy w wynajmowanym obiekcie ulegają przedawnieniu w ciągu sześciu miesięcy. Przedawnienie rozpoczyna się wraz z momentem, kiedy wynajmujący otrzyma z powrotem daną rzecz” (Paragraf 548 BGB – Niemieckiego Kodeksu Cywilnego).

Jak długo wynajmujący w Niemczech może zatrzymać kaucję?

Ani ustawodawca, ani orzecznictwo sądowe nie podają żadnego wiążącego terminu. Sądy traktują z reguły za odpowiedni okres od trzech do sześciu miesięcy od zakończenia umowy najmu. Tyle właśnie czasu potrzebuje wynajmujący aż wszystko dokładnie sprawdzi i policzy. „ Jednak jeśli wiadomo, że wynajmujący nie ma już żadnych roszczeń, musi w ciągu sześciu miesięcy zapłacić kaucję wraz z odsetkami „ – wg. prawniczki Mertens. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli wynajmujący potwierdził w protokole odbioru mieszkania, że zostało mu ono przekazane w nienagannym stanie.

Istnieją jednak sytuację, kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję nawet przez 12 miesięcy! Ma to miejsce w sytuacji kiedy nie zostało jeszcze dostarczone rozliczenie kosztów utrzymania mieszkania (niem. Betriebskostenabrechnung). Uzasadnia się to faktem, iż możliwa jest nadpłata, która może zostać wtedy potrącona z kaucji. Oprócz tego wynajmujący może zatrzymać kaucję w przypadku niezapłaconych rachunków lub kiedy przy wyprowadzce zostaną stwierdzone szkody wynajmowanej rzeczy.

Co z kosztami rozliczenia mediów?

Jest to szczególny przypadek w rozliczeniu. W związku z możliwymi roszczeniami odnośnie kosztów rozliczenia mediów, wynajmujący może zażądać zabezpieczenia nawet na sześć miesięcy z góry (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 71/05). Prawniczka Mertens mówi: „W związku z oczekującym rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych nie można jednak zatrzymać całej kaucji, a jedynie pewną jej część”. Z reguły jest to równowartość trzech miesięcznych wpłat.

Czy  pod koniec trwania umowy można zaniechać płacenia najmu w związku z tym, że wynajmujący może i tak pokryć sobie te koszty z kaucji?

Z obawy, że wynajmujący bez istotnej przyczyny mógłby zachować kaucję, niektórzy najemcy w ostatnich miesiącach trwania umowy po prostu nie płacą czynszu i uważają, że skoro wynajmujący ma kaucję to ma pieniądze, czyli wszystko się zgadza. Takie zachowanie jest jednak niezgodne z prawem. „Tacy najemcy ryzykują, że zostaną pociągnięci do odpowiedzialności prawnej z tytułu zaległości w płatnościach za wynajem mieszkania. Taki proces przegrają z całą pewnością” mówi prawniczka Mertens. „Niezapłacony czynsz trzeba uregulować, do tego dochodzą jeszcze opłaty sądowe i koszty związane z prawnikiem”.

Jak wynając mieszkanie w Niemczech bez konieczoności płacenia kaucji w całości?

W Niemczech działają firmy, które za niewielką miesięczną opłatą (zależną od wysokości kaucji) dają swego rodzaju poręczenie, dzięki czemu najemca nie musi płacić kaucji. Więcej na ten temat przeczytacie tutaj:

Jak wynająć w Niemczech mieszkanie bez konieczności płacenia kaucji w całości?


Rodzaje ubezpieczeń zdrowotnych w Niemczech
Które ubezpieczenie zdrowotne w Niemczech
PODZIEL SIĘ
Dojczland.info - Polakom w Niemczech!
Dojczland.info to portal dla Polaków w Niemczech. Znajdziesz tu poradniki, artykuły prawnicze, oferty pracy, ciekawe wywiady, kalkulatory i wiele więcej!

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Napisz komentarz!
Tutaj wpisz Twoją nazwę użytkownika