Czynsz za mieszkanie obarczone wadą lub usterką (niem. Mangel) może zostać w Niemczech obniżony. Tak stanowi § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch). Usterka nie może być jednak zbyt błaha. Jako poważną wadę mieszkania traktuje się przykładowo pleśń. O tym jak sprawa wygląda w tym przypadku napisaliśmy tutaj: Kiedy i o ile można w Niemczech obniżyć czynsz z powodu pleśni w mieszkaniu? Jednak jak to wygląda w praktyce?
Jak obniżyć w Niemczech czynsz z powodu wady mieszkania?
Aby obniżyć w Niemczech czynsz należy mieć na uwadze kilka istotnych szczegółów. W pierwszej kolejności należy powiadomić wynajmującego o wykrytej wadzie mieszkania, tak aby ten miał możliwość jej usunięcia. Niemieckie prawo mówi tutaj o „Mängelanzeige” („zawiadomienie o wadach”), o czym można przeczytać w § 536c niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Zgodnie z powyższym paragrafem zawiadomienie o wadzie musi nastąpić niezwłocznie po jej wykryciu. W niemieckim orzecznictwie sądowym „niezwłoczność” jest różnie definiowana i zależy od rozpatrywanego przypadku. Jeśli przykładowo usterka ogrzewania ma miejsce w czerwcu, to dopuszczalne będzie zgłoszenie tego kilka miesięcy później. Inaczej ma się to w przypadku wystąpienia pleśni w mieszkaniu, kiedy to „niezwłoczność” interpretowana będzie bardzo dosłownie. Najemca, który niedopełni obowiązku zgłoszenia wynajmującemu wady, automatycznie traci prawo do obniżenia czynszu (patrz decyzja Trybunału Federalnego, wyrok z dnia 3.11.2010, sygnatura akt VII ZR 330/09). Oprócz tego grożą mu roszczenia odszkodowaniowe ze strony wynajmującego. Nie zawsze jednak istnieje obowiązek zawiadomienia wynajmującego o wystąpieniu wady mieszkania. Wyjątek stanowią sytuacje, kiedy wynajmuący albo zarząd budynku wie o istnieniu wady lub kiedy i tak nie byłby w stanie jej usunąć.
Na co zwrócić uwagę przy opisywaniu wady mieszkania?
Należy pamietać, aby dokładnie opisać wadę mieszkania. Dlatego zamiast w piśmie do wynajmującego pisać „pleśń na ścianie” (Schimmel an der Wand), lepiej użyć konkretniejszego sformułowania: „pleśń znajduje się w kuchni na ścianie poniżej okna, w odległości około 20 cm od podłogi” (der Schimmel befindet sich in der Küche an der Wand unterhalb des Fentsers, in ca. 20 cm Höhe vom Boden gemessen”).
W pierwszym piśmie do wynajmującego nie trzeba od razu podawać żądanej kwoty obniżki. Można to zrobić również w późniejszym terminie.
Jak jest obliczana obniżka czynszu za mieszkanie w Niemczech?
Wysokość obniżki czynszu z powodu wystąpienia w mieszkaniu wady obliczana jest na podstawie konkretnych okoliczności rozpatrywanego przypadku. W tym celu bierze się pod uwagę w szczególności rodzaj wady/usterki, jej rozmiary oraz intensywność. Poza tym obniżka może obejmować wyłącznie okres czasu, w którym miała miejsce wada.
Praktyczny przykład:
Pan Kowalski płaci miesięcznie 700 euro czynszu. W maju mają zostać przeprowadzone w jego mieszkaniu prace remontowe, które potrwają łącznie 14 dni. W związku z tym, że przez ten okres czasu w mieszkaniu nie mogą przebywać żadne osoby, ma on prawo do obniżenia czynszu o 100 procent, ponieważ nie może z niego wogóle korzystać. Pan Kowalski nie ma jednak prawa żądania pełnej kwoty czynszu za cały miesiąc, lecz jego równowartość za okres 14 dni. Zakładając, że maj ma 31 dni, kwota dzienna czynszu wyniesie około 22,58 euro. Jeśli sumę tą pomnożymy razy 14, to otrzymamy mniej więcej 316 euro, o które pan Kowalski może obniżyć czynsz.
Jeśli czynsz zostanie obniżony tylko o 10 proc., np. jeśli przez 14 dni nie działał tylko domofon, to pan Kowalski zaoszczędzi w maju jedynie 31,60 euro (10 procent z 316 euro).
Kiedy czynsz w Niemczech nie może zostać obniżony?
Prawo do obniżenia czynszu nie istnieje, jeśli wadę można określić jako „błahą”. Do tego rodzaju wad zaliczany jest przykładowo cieknący kran, albo zepsuta żarówka.
Oprócz tego obiżenie czynszu jest niemożliwe, jeśli najemca wiedział lub musiał wiedzieć o wadzie, zanim podpisał umowę najmu mieszkania. Jeśli przykładowo w trakcie podpisywania umowy najmu w mieszkaniu trwają prace budowlane, to najemca nie może z tego powodu obniżyć czynszu.
Jak sformułować po niemiecku pismo z prośbą o obniżenie czynszu?
Poniższy wzór pisma o obniżkę czynszu w Niemczech dotyczy niesprawnego ogrzewania w mieszkaniu. Pod nim znajdziecie sformułowanie dotyczące innej sytuacji (z życia wzięte). Ale najpierw wzór oficjalnego pisma wraz z tłumaczeniem:
{Imię i nazwisko najemcy}
{Adres najemcy}
Frau/Herr
{Imię i nazwisko wynajmującego}
{Adres wynajmuącego}
{Miejscowość}, den {Data}
Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung … {podać dres, piętro, ewentualnie położenie: links, rechts}
Sehr geehrte(r) Frau / Herr … {Nazwisko wynajmującego},
hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit … {Data} folgende(r) Mangel/Mängel in meiner Wohnung aufgetreten ist/sind:
{W tym miejscu należy opisać wadę – patrz niżej}
Die Heizung in der ganzen Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate bekomme ich die Räume nur ca. 18 Grad warm.
Ich möchte Sie höflich bitten, den oben genannten Mangel kurzfristig zu beheben. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um … {w tym miejscu można podać procentową wysokość obniżki np. 25 Prozent} mindern.
Für die Kürzung der Miete bitte ich um Nachsicht.
Da ich für den laufenden Monat bereits den vollen Mietzins entrichtet habe, werde ich bei der nächsten Mietzahlung die anteilige Mietminderung vornehmen.
Unter folgender Telefonnummer … {w tym miejscu należy podać numer telefonu} stehe ich Ihnen für Terminabsprachen zwecks Besichtigung des Mangels/der Mängel zur Verfügung. Unter der gleichen Rufnummer bin ich erreichbar um einen Termin hinsichtlich der Durchführung der Beseitigungsmaßnahmen zu vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen,
Podpis najemcy
Niemiecki wynajmujący nie dotrzymuje umowy – tak obniżysz czynsz!
Zdarza się, że wynajmujący nie dotrzymują umowy, przykładowo niedokańczając prac remontowych w mieszkaniu. W takich sytuacjach mamy prawo do obniżenia czynszu. Należy jednak mieć na uwadze, że wszelkie ustalenia powinny zostać ujęte w umowie najmu – w przeciwnym razie może być wręcz niemożliwe udowodnienie czegokolwiek nieuczciwemu wynajmującemu.
W poniższym przykładzie, wynajmujący obiecał oddanie do użytku tarasu, co zostało zawarte również w umowie najmu wraz z konkretnym terminem. W tej sytuacji można zaproponować wynajmującemu obniżenie czynszu, np. w ten sposób (w tym wypadku została mu zwrócona słownie uwaga i nie zareagował na nią):
Guten Tag,
ich melde mich erneut aufgrund der von mir angesprochenen Mietminderung.
Unserem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Terrassen pünktlich zum 31.12.2019 benutzbar und alle baulichen Maßnahmen abgeschlossen sind. Dies ist nicht der Fall!
Aufgrund der akuten Lärmbelästigung die von den dato immer noch laufenden genannten Baumaßnahmen einhergehen, möchte ich nochmal dringlichst auf die Ernsthaftigkeit dieser Lage aufmerksam machen.
Ich schlage vor, als Entgegenkommen 15% der Miete zu erlassen, bis die genannten Unannehmlichkeiten behoben sind. Andernfalls sehe ich mich gezwungen Fristen für ein gerichtliches Mangelbeseitigungsverfahren auszusprechen
Mit freundlichen Grüßen
Tłumaczenie:
Dzień dobry,
zwracam się ponownie z powodu obniżki czynszu, o której wspominałem.
Jak wynika z umowy najmu, tarasy miały być oddane do użytku punktualnie do 31.12.2019, a budowa zakończona. Tak jednak nie jest!
Z powodu uciążliwego hałasu z wciąż trwającej budowy, chciałbym pilnie zwrócić uwagę na powagę sytuacji.
Proponuję zatem obniżkę czynszu w wysokości 15%, aż do ustąpienia zakłóceń. W przeciwnym razie będę zmuszony wypowiedzieć terminy na sądową likwidację wady.
Z poważaniem
Warto przeczytać
Oprócz tego zachęcamy do przeczytania artykułu o prawach najemcy w razie awarii ogrzewania i obniżce czynszu z powodu budowy w sąsiedztwie:
