Najemcy w Niemczech mogą zasadniczo przyjmować gości tak często i na tak długo, jak sobie tego życzą – nawet na noc. Wszelkie ograniczenia w tym zakresie zawarte w umowie najmu są zazwyczaj nieważne. Wynajmujący mogą zakazać przyjmowania gości tylko w wyjątkowych przypadkach – na przykład, jeśli goście wielokrotnie zakłócają spokój w domu lub niszczą klatkę schodową. Jeśli jednak gość mieszka w wynajmowanym mieszkaniu nieprzerwanie przez ponad sześć tygodni, wynajmujący może zapytać, czy rzeczywiście jest to wizyta. Ciężar dowodu, że tak nie jest, spoczywa jednak na wynajmującym.

Informacja o podwyżce czynszu może zostać przesłana najemcy najwcześniej rok po wprowadzeniu się. Ponadto wynajmujący w Niemczech musi przyznać wynajmującemu okres do namysłu do końca następnego miesiąca. W związku z tym czynsz w Niemczech może zostać podwyższony dopiero po 15 miesiącach od wprowadzenia się (§ 558, 1 BGB).

Pomiędzy dwiema podwyżkami czynszu musi również upłynąć co najmniej 15 miesięcy. To ostatnie ma jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy podwyżka ma na celu dostosowanie czynszu do czynszów lokalnych. Jeśli czynsz został wcześniej podwyższony z powodu modernizacji, może on również zostać dostosowany do czynszu lokalnego wkrótce po tym.

We wszystkich przypadkach czynsz może jednak zostać podwyższony maksymalnie o 20% w ciągu trzech lat (§ 558, 3 BGB). Jeśli najemca nie zgadza się na podwyżkę, może odmówić – właściciel lub właścicielka mieszkania musi wtedy udać się do sądu i złożyć pozew o wyrażenie zgody. W tym wypadku obowiązuje termin trzech miesięcy na założenie sprawy od upływu terminu do namysłu (§ 558b ust. 2 zd. 2 BGB).

Podwyżki czynszu są zawsze źródłem napięć pomiędzy najemcami a właścicielami. W Niemczech istnieją jednak jasne zasady prawne dotyczące podnoszenia czynszu. Oto o czym powinni wiedzieć zarówno lokatorzy, jak i właściciele mieszkań.

Przesłanki do podwyższenia czynszu

Kluczowe znaczenie ma tu niemiecki kodeks cywilny (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Kiedy wynajmujący mogą żądać więcej pieniędzy od swoich najemców? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w paragrafie 557.

Generalnie są trzy możliwości: podwyżka czynszu jest dopuszczalna, jeśli tak wynika z analizy porównawczej czynszów typowych dla danego miejsca (miasta), jeśli została wykonana modernizacja lub w przypadku gdy najemca dobrowolnie zgodził się na nią. Co do zasady nie ma innych możliwości – wyjaśnia prawniczka Beate Heilmann.

Odstępy czasowe miedzy kolejnymi podwyżkami czynszu

To, kiedy nastąpi kolejna podwyżka, zależy od kryterium podanego przez wynajmującego: jeżeli na podstawie porównywalnych czynszów, musi on najpierw utrzymać czynsz na stałym poziomie przez co najmniej dwanaście miesięcy, zanim wyśle nowe pismo w sprawie podniesienia czynszu. To nowe żądanie staje się skuteczne po trzech miesiącach od jego doręczenia najemcy. Innymi słowy, od ostatniej podwyżki czynszu musi upłynąć 15 miesięcy.

Właściciele mają prawo do większych pieniędzy po zakończeniu prac modernizacyjnych. Trzy miesiące po otrzymaniu pisma o podwyżce, lokatorzy muszą przelać wyższą kwotę.

„Hamulec” ograniczający podwyżki czynszu (Mietpreisbremse)

Ograniczenie wysokości czynszu na podstawie analizy porównawczej w danej lokalizacji wynika z dwóch przepisów. Po pierwsze, nie może on przekraczać wysokości typowego czynszu za porównywalne mieszkania w danej okolicy (§ 558 BGB).

Ten porównywalny czynsz różni się w zależności od gminy. Właściciele i najemcy mogą zazwyczaj znaleźć informacje na ten temat w zestawieniu danych o czynszach za najem lokali w budynkach prywatnych, tzw. „lustrze czynszowym” (niem. Mietspiegel). Jest ono publikowane albo przez same gminy, albo przez organizacje takie jak stowarzyszenia lokatorów i właścicieli nieruchomości, które publikują je w internecie.

Z drugiej strony należy przestrzegać tzw. „hamulca czynszowego” (niem. Mietpreisbremse). Zgodnie z przepisami, czynsze nie mogą być podniesione o więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat.

W wielu regionach brakuje mieszkań. Często wraz z hamulcem czynszowym obowiązuje tam tzw. „Kappungsgrenze”. Ogranicza ona podwyżki czynszu do 15 procent.

Może się zdarzyć, że po zaplanowanej przez wynajmującego podwyżce czynszu będzie on nadal niższy niż porównywalne czynsze w danej lokalizacji, ale przekroczona zostanie tzw. „Kappungsgrenze”. W takim przypadku podwyżka może wynieść jedynie 15 zamiast 20 procent. I na odwrót: może się okazać, że wynajmujący może podnieść czynsz o zaledwie 3 procent, ponieważ na więcej nie pozwala lustro czynszowe.

Modernisierungsumlage – forma podwyżki czynszu po zakończonej modernizacji

Po przeprowadzeniu modernizacji wynajmujący może doliczyć do rocznego czynszu osiem procent kosztów budowy – już na stałe (§ 559 BGB). Jednak terminy i kwoty są również ograniczone przez prawo.

Przepisy stanowią, że w ciągu sześciu lat czynsz może wzrosnąć maksymalnie o trzy euro na metr kwadratowy. W przypadku gdy czynsz (bez opłat za ogrzewanie) wynosił pierwotnie poniżej siedmiu euro netto, w okresie sześciu lat dopuszcza się jego podniesienie o dwa euro na metr kwadratowy – wyjaśnia Jutta Hartmann z Niemieckiego Stowarzyszenia Najemców (DMB) w Berlinie.

Przeniesieniu na najemcę może podlegać jedynie część kosztów budowy przypadająca na dane mieszkanie. Według DMB oznacza to, że wynajmujący muszą ustalić dla każdego najemcy z osobna, na jakich pracach podnoszących wartość jego mieszkania opiera się podwyżka czynszu. Nie wlicza się tu wydatków na utrzymanie, czyli na remonty.

Co istotne, według Beate Heilmann w regionach, w których sytuacja na rynku mieszkaniowym jest trudna (brakuje mieszkań), również w przypadku podwyżek czynszu w związku z modernizacją należy przestrzegać górnego pułapu (tzw. „Kappungsgrenze”). Początkowo przez pierwsze sześć lat. Jeśli wynajmujący chcieliby następnie pobierać wyższe opłaty, muszą ogłosić to najemcy przy pierwszej podwyżce czynszu.

Uzasadnienie podwyżki czynszu

Lokatorzy muszą być informowani o planowanych podwyżkach czynszu listownie lub drogą elektroniczną. W piśmie wynajmujący muszą podać uzasadnienie. Mogą powołać się na zestawienie danych o czynszach za najem lokali w budynkach prywatnych, tzw. „lustro czynszowe” lub wymienić trzy porównywalne mieszkania, które wzięli pod uwagę, by porównać wysokość czynszu – tłumaczy Jutta Hartmann. Samo stwierdzenie, że po prostu przyszła już na to pora, nie jest wystarczającym uzasadnieniem.

Najemcy powinni mieć możliwość weryfikacji, czy podwyżka jest zasadna, sprawdzając wysokość czynszu za porównywalne mieszkania w danej okolicy. W piśmie należy więc powołać się na tzw. „lustro czynszowe” oraz podać wielkość mieszkania i kwotę netto czynszu (bez opłat za ogrzewanie), a także istotne cechy danego mieszkania.

Informacje podane przez wynajmującego muszą być prawdziwe, w przeciwnym razie ryzykuje on przegraną w sporze prawnym z najemcą. Błędy w treści, takie jak nieprawidłowo podana powierzchnia mieszkalna lub wyposażenie, a także nieprawidłowo wyliczone kwoty czynszu, również mogą przekreślić planowaną podwyżkę czynszu.

Brak zgody na podwyżkę czynszu

Lokatorzy mają prawo do sprzeciwu wobec podwyżki czynszu. Jednak zanim to zrobią, powinni najpierw sprawdzić, czy nowa wysokość czynszu rzeczywiście odpowiada lokalnym standardom i czy wynajmujący nie wytypował w tzw. „lustrze czynszowym” mieszkań, które są zbyt drogie – radzi Jutta Hartman.

W przypadku jedynie częściowo uzasadnionych podwyżek czynszu, najemcy powinni zaakceptować tylko kwotę bezsporną. Zdaniem Stowarzyszenia Lokatorów, podwyżki czynszów w związku z modernizacją powinny być sprawdzane pod kątem rzeczywistych kosztów budowy i tego, czy nie została przekroczona tzw. „Kappungsgrenze”. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, sprawę będzie musiał rozstrzygnąć sąd.

Większość Niemców żyje w zgodzie ze swoimi sąsiadami. W ankiecie przeprowadzonej przez portal t-online prawie połowa (47,9%) uczestników stwierdziła, że w razie konfliktu z sąsiadem stara się porozmawiać na ten temat i rozwiązać problem polubownie. Prawie jedna piąta (17,7%) zadeklarowała, że zawsze dobrze dogaduje się ze swoimi sąsiadami, dzięki czemu nigdy nie dochodzi do sporów.

Spory między sąsiadami w Niemczech: głównie latem

Istnieją jednak również mniej przyjemne typy sąsiadów, którzy dbają wyłącznie o własne interesy nie zważając na uzasadnione sprzeciwy osób mieszkających obok. Inni są nastawieni na walkę prawną – czy to z nudów, czy też z chęci dokuczenia sąsiadowi. Tak czy inaczej, dobrze jest przynajmniej znać swoje prawa i obowiązki wobec sąsiadów.

Do sporów między sąsiadami dochodzi w Niemczech zwłaszcza latem. Wynika to z prostego faktu, że w ciepłych miesiącach jest o wiele więcej sytuacji potencjalnie konfliktowych. Zaliczają się do nich grillowanie w ogrodzie lub na tarasie, prace ogrodowe z użyciem głośnego sprzętu, a nawet długie pobyty na balkonie. Na pierwsze strony gazet trafiła na przykład skarga pary emerytów z Rathenow w Brandenburgii.

Prawo sąsiedzkie: wyroki w sprawie palenia tytoniu

Według powodów, lokatorzy mieszkający na niższym piętrze powinni mieć prawny zakaz swobodnego palenia na balkonie. Małżeństwu tak bardzo przeszkadza szkodliwy dym, że ponoć praktycznie nie mogą już korzystać z własnego balkonu. Ich zdaniem sąd powinien wyznaczyć lokatorom z piętra niżej stałe godziny palenia na balkonie i zobowiązać ich do regularnego opróżniania popielniczek, tak aby sami mogli bez przeszkód korzystać ze swojego balkonu. Na razie nie wiadomo, jaki wyrok zapadnie w tej sprawie.

Ogólnie rzecz biorąc, palacze coraz częściej przegrywają w sporach z sąsiadami. W jednym z wyroków sąd rejonowy w Düsseldorfie potwierdził wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia nałogowemu palaczowi (sygn. akt: 24 C 1355/13), który regularnie wietrzył swoje zadymione mieszkanie nie poprzez otwarcie okien, lecz drzwi wejściowych do jego mieszkania.

Aby uniknąć sporów prawnych, palacze powinni starać się, aby konsekwencje ich nałogu były jak najmniej uciążliwe dla sąsiadów – z jednej strony po to, aby niepotrzebnie nie narażać na szwank dobrych stosunków sąsiedzkich, a z drugiej strony, aby nie osłabiać swojej pozycji prawnej. Każdy, kto beztrosko pali na balkonie, a do tego zrzuca na dół niedopałki i popiół, naraża się na surowe kary. Sąd rejonowy w Monachium skazał taką palaczkę na zapłacenie 3.000 euro odszkodowania sąsiadce mieszkającej piętro niżej – po 100 euro za każdy wyrzucony niedopałek papierosa (sygn. akt: 483 C 32328/12).

Zazwyczaj jednak palenie we własnym mieszkaniu jest w Niemczech dozwolone. „Zasadniczo nie można także zakazać palenia na balkonie” – wyjaśnia Stiftung Warentest, „jednak sąsiedzi mogą z tego powodu wnieść o obniżkę czynszu”. Jak orzekł sąd krajowy w Hamburgu (sygn. akt: 311 S 92/10), poszkodowani sąsiedzi mogą w pewnych okolicznościach domagać się obniżenia czynszu, przy czym wynajmujący nie może zakazać palaczowi palenia papierosów.

Zakłócanie spokoju w prawie sąsiedzkim

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) na zlecenie Apotheken Umschau, najczęstszym przedmiotem sporów sąsiedzkich w Niemczech nie jest jednak palenie tytoniu, lecz rzekome zakłócanie spokoju. Zasadniczo sąsiedzi mają prawo do przestrzegania przez innych określonych godzin ciszy.

W większości miast i gmin należy unikać hałasu między godziną 13:00 a 15:00 oraz między 22:00 a 6:00. Dokładne godziny mogą się nieznacznie różnić w zależności od miasta, a czasem nawet na poszczególnych ulicach w danej miejscowości. Szczegółowe informacje na temat lokalnych przepisów można uzyskać w urzędzie miasta.

Zwierzęta domowe a prawo najmu i prawo sąsiedzkie

Również posiadanie zwierząt domowych jest częstym przedmiotem sporów między sąsiadami w Niemczech – nie tylko ze względu na hałas, jaki mogą powodować psy lub ptaki, ale często także z powodu zanieczyszczeń, które zwykle wiążą się z trzymaniem zwierząt w mieszkaniu.

Niemieckie prawo najmu, a zwłaszcza najnowsze orzecznictwo Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (niem. Bundesgerichtshof, BGH), przyznaje najemcom szerokie prawa do trzymania zwierząt domowych i wyraźnie ogranicza prawa wynajmujących do współdecydowania. W związku z tym klauzule dotyczące zwierząt domowych w umowach najmu są nieważne, jeśli generalnie zabraniają posiadania zwierząt w mieszkaniu i nie przewidują indywidualnego podejścia do poszczególnych przypadków (sygn.: VIII ZR 168/12).

W związku z tym trzymanie zwierząt domowych może być ograniczone tylko wtedy, gdy na podstawie indywidualnej oceny konkretnego przypadku można stwierdzić, że miałoby to negatywne skutki dla sąsiadów i mieszkańców oraz że ich prawa mają w tym przypadku charakter nadrzędny.

Psy i koty denerwują wielu sąsiadów

Ale również właściciele domów mogą popaść w konflikt z sąsiadami z powodu swoich czworonożnych przyjaciół – zwłaszcza jeśli ich pies regularnie zostawia swoje odchody w ogrodzie sąsiada. Sąd krajowy w Bonn potwierdził, że nie musi to być akceptowane (sygn. akt: 8 S 142/09). Właściciel zwierzęcia musi zadbać o to, aby żadne odchody jego pupila nie znalazły się w ogrodzie sąsiada. Jako że psie odchody mogą zawierać patogeny, są one prawnie uznawane za odpady. W związku z tym Wyższy Sąd Krajowy w Düsseldorfie uznał nawet za wykroczenie to, że właściciele zwierząt domowych nie usunęli psich odchodów z ogrodu sąsiada (sygn. akt: 5 Ss 300/90; 5 Ss 128/90).

Także koty są częstym przedmiotem sporów między sąsiadami. Według sądu krajowego w Bonn, właściciele nieruchomości nie muszą tolerować wchodzących na ich teren kotów i zanieczyszczenia odchodami – zwłaszcza jeśli w gospodarstwie domowym mieszka niemowlę (sygn. akt: 8 S 142/09).

Jeśli w wynajmowanym mieszkaniu przebywa 15 kotów, zgodnie z prawem nie jest to właściwe użytkowanie wynajmowanej nieruchomości. Wynajmujący może zatem wypowiedzieć umowę najmu właścicielowi zwierząt, nawet jeśli zgodnie z umową najmu posiadanie kotów domowych jest co do zasady dozwolone. Tak orzekł sąd krajowy w Aurich (sygn. akt: 1 S 275/09).

Sąsiedzkie spory dotyczące korzystania z ogrodu i granic nieruchomości

Często źródłem konfliktów są też prace ogrodowe. Oprócz zakłóceń powodowanych przez hałaśliwy sprzęt lub spotkania przy grillu, często dochodzi do konfliktów związanych z granicami posesji. Gęsty żywopłot wrasta do ogrodu sąsiada, gałąź jabłoni wychodzi poza ogrodzenie… Istnieją szczegółowe przepisy dotyczące nasadzeń przy granicach nieruchomości, z których większość jest regulowana przez prawo krajowe, co oznacza, że różnią się one w zależności od landu.

Zasadniczo sąsiedzi nie mogą sprzeciwiać się dekoracjom ogrodowym. Na przykład muszą tolerować krasnale w ogrodzie sąsiada, niezależnie od własnej wrażliwości estetycznej, jak orzekł sąd rejonowy w Grünstadt (sygn. akt: 2a C 334/9). Zabronione są jednak obsceniczne, obraźliwe, czy wręcz podżegające gesty i symbole.

Jeśli w oczku wodnym sąsiada zadomowiły się żaby, ich rechot może sprawić, że wieczorami w okresie godowym będzie głośniej. „Wszystkie płazy są gatunkami prawnie chronionymi” – podkreśla Sönke Hofmann, dyrektor organizacji działającej na rzecz ochrony przyrody Bund für Umwelt und Naturschutz (NABU). Właściciel zbiornika wodnego nie może więc nic zrobić z hałasem uciążliwym dla sąsiadów. Dlatego też, zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (sygn. akt: V ZR 82/91), sąsiad z reguły nie może nic zrobić z oczkiem wodnym i rechotem żyjących w nim żab.

Wreszcie, co do zasady, sąsiad musi tolerować pryzmę kompostową – orzekły zgodnie sądy rejonowe w Regensburgu (sygn. akt: 7 C 1956/83) i Hersbrucku (sygn. akt: 9 C 1635/96). Jednakże, zgodnie z orzeczeniem Wyższego Sądu Krajowego w Stuttgarcie, wyjątek stanowi sytuacja, gdy na pryzmie kompostowej zadomowią się szkodniki (sygn. akt: 5 U 74/04).

Co jest dozwolone na balkonie

Również korzystanie z balkonów jest przedmiotem sąsiedzkich sporów mających swój finał w niemieckich sądach cywilnych. Zakłócanie spokoju, grillowanie, palenie tytoniu, ale także nasadzenia i dekoracje balkonowe są częstymi przyczynami konfliktów. Ogólnie rzecz biorąc, z prawnego punktu widzenia balkon jest częścią mieszkania i dlatego można z niego korzystać równie swobodnie jak z mieszkania. Jeśli sąsiadom przeszkadza wystrój lub, na przykład, to, że sąsiadka opala się topless na balkonie, zazwyczaj po prostu mają pecha.

Ustawodawca wyznacza granice tam, gdzie w sposób niedopuszczalny ingeruje się w wolność sąsiadów lub zagraża osobom trzecim. Oczywiście cisza nocna dotyczy również korzystania z balkonów. Donice przymocowane do zewnętrznej części balustrady muszą być przytwierdzone tak, aby podczas burzy nikomu nie spadły na głowę. Ogólnie rzecz biorąc, dozwolone jest również palenie tytoniu i grillowanie, o ile dym nie będzie powodował zbyt dużej uciążliwości dla sąsiadów. Jeśli chodzi o to, co jest dozwolone, a co zabronione, zasadniczo należy przestrzegać przepisów prawa najmu dotyczących korzystania z balkonów.

Grillowanie na balkonie nie jest generalnie zabronione. Jednakże, wynajmujący może zakazać tego w umowie najmu. Najemcy muszą wówczas przestrzegać zakazu, jak orzekł sąd krajowy w Essen (sygn. akt: 10 S 438/01). Niezależnie od tego, najemcy muszą mieć wzgląd na swoich sąsiadów: gęsty dym powstały podczas grillowania, zbyt uciążliwy dla sąsiadów, może przyczynić się do tego, że sprawcy będą musieli odpowiedzieć za wykroczenie i zapłacić grzywnę – uznał Wyższy Sąd Krajowy w Düsseldorfie (sygn. akt: 5 Ss (OWi) 149/95).

Zrozumiałe jest zatem, że sądy sprzeciwiają się ciągłemu grillowaniu: według sądu rejonowego w Bonn grillowanie jest dozwolone raz w miesiącu w okresie od kwietnia do września (sygn. akt: 6 C 545/96). Z kolei sąd krajowy w Stuttgarcie uznaje za dopuszczalne tylko sześć godzin grillowania rocznie (sygn. akt: 10 T 359/96).

Mediacja lepsza niż spór sądowy

Zawsze najlepiej jest nie dopuścić do eskalacji sporu sąsiedzkiego. Bez względu na wynik sprawy sądowej, relacje sąsiedzkie zwykle są zniszczone już na zawsze. Dlatego lepiej jest rozwiązywać konflikty poza sądem. W rozstrzygnięciu sporu sąsiedzkiego może pomóc na przykład mediator, dzięki któremu żadna ze stron nie będzie czuła się przegrana. Ma to kluczowe znaczenie dla przyszłych relacji między sąsiadami.