Czy lokatorzy w Niemczech muszą tapetować co pięć lat wynajmowany lokal? Czy jeśli ktoś wyprowadza się przed terminem, musi ponieść proporcjonalną część kosztów? Nie wszystko, co słyszy się o odnawianiu wynajmowanych pomieszczeń, jest prawdą.
Każdy, kogo dotyczą te kwestie, powinien wiedzieć, czym są prace związane z odnawianiem lokalu. Według leksykonu Niemieckiego Związku Najemców (niem. Deutscher Mieterbund – w skrócie „DMB”), odnawianie pomieszczeń to „wszelkie prace malarskie, które są konieczne, aby doprowadzić pomieszczenia do takiego stanu, aby nadawały się one do wynajęcia”.
Prezes DMB, Ulrich Ropertz, wyjaśnia, co to oznacza w praktyce: „Odnawianie oznacza malowanie i tapetowanie. Kiedy mieszkanie jest użytkowane, farba w końcu pożółknie lub zacznie wyglądać nieestetycznie.”
Co na temat odnawiania mieszkania przez najemce mówi niemiecki Federalny Trybunał Sprawiedliwości
Federalny Trybunał Sprawiedliwości (niem. Bundesgerichtshof – BGH) zalicza do tych prac malowanie i tapetowanie ścian i sufitów, malowanie podłóg, grzejników i rur grzewczych, drzwi wewnętrznych, a także okien i drzwi zewnętrznych od wewnątrz (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyrok z dnia 18.02.2009 r., sygn. VIII ZR 210/08). W przypadku wyjątkowo dużej liczby otworów na kołki może być dodatkowo konieczne ich zamknięcie (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyrok z dnia 20.01.1993, sygn. VIII ZR 10/92).
Podłogi nie muszą być szlifowane
Do prac związanych z odnawianiem lokalu nie należą natomiast takie czynności jak na przykład malowanie z zewnątrz okien i drzwi oraz wspólnego korytarza, szlifowanie, gruntowanie i lakierowanie szafek ściennych lub szlifowanie i uszczelnianie podłóg drewnianych. Najemca nie ponosi również odpowiedzialności za normalne zużycie.
Nie ma obowiązku odnawiania wynajmowanego lokalu
Chociaż najemca musi należycie dbać o użytkowane mieszkanie, to na właścicielu spoczywa obowiązek utrzymania go w odpowiednim stanie w okresie najmu. Wynika z tego, że: „Zgodnie z ustawą, najemcy nie muszą odnawiać użytkowanych pomieszczeń. Mogą być do tego zobowiązani tylko na podstawie skutecznych klauzul”, wyjaśnia Ulrich Ropertz. Wiele zapisów zawartych w starszych umowach najmu jest jednak niedopuszczalnych – a tym samym nieważnych.
Jest jeden haczyk…
Zgodnie z aktualnym orzecznictwem BGH, mieszkanie w momencie wprowadzania się musi być całkowicie wyremontowane. „Należy to rozumieć w ten sposób, że jest ono w stanie, który zasadniczo nie wymaga w danej chwili wykonania żadnych prac w celu jego odnowienia”, wyjaśnia Erik Reinke, prawnik specjalizujący się w prawie najmu. „Jeśli coś nie zostało poddane gruntownej renowacji, to żaden problem”, mówi Reinke. Ale jeśli tylko trzy z pięciu pokoi zostaną wyremontowane, sytuacja wygląda inaczej.
Jeśli najemca wprowadził się do niewyremontowanego mieszkania, ale otrzymał rekompensatę za niezbędne prace remontowe, może być zobowiązany do jego odnowienia.
Protokół przekazania może mieć duże znaczenie
Jeśli później dojdzie do sporu, najemca musi udowodnić, w jakim stanie znajdowało się mieszkanie, gdy się do niego wprowadzał. Prawnik Erik Reinke radzi zatem sporządzić protokół przekazania, w którym zostanie odnotowany stan lokalu – na przykład: „niepomalowany pokój dzienny, rury grzewcze nieprawidłowo wykonane”. Pomocne mogą się okazać również zdjęcia, filmy wideo lub świadkowie.
Nawet jeśli chodzi o wyremontowane mieszkanie: Jeżeli poszczególne ustalenia dotyczące odnowienia pomieszczeń są niedopuszczalne, wówczas wszystkie zapisy z tym związane są nieważne. „Wówczas obowiązuje ustawa, a zgodnie z nią najemca nie musi przeprowadzać remontu”, mówi Ulrich Ropertz.
Na przykład, nie jest dozwolone określanie, jakie kolory mogą mieć ściany w okresie wynajmu. To samo dotyczy takich sformułowań, które przewidują, że remonty powinny być przeprowadzane „w miarę potrzeb” – ponieważ wtedy najemca w pewnych okolicznościach musiałby zapłacić za zużycie spowodowane przez poprzedniego najemcę. Nie jest również dozwolone ogólne stwierdzenie, że przed wyprowadzaniem się należy wyremontować lokal, oraz ustalanie sztywnych wytycznych odnośnie tego, jak często lokal ma być odnawiany.
Sztywne klauzule są niedozwolone
W ostatnim punkcie chodzi o dokładne sformułowanie. Terminy nie mogą być wiążące, na przykład nie mogą przewidywać, że renowacja musi nastąpić „najpóźniej” lub „co najmniej” lub wręcz sztywno po pewnym określonym okresie. Dopuszczalne są natomiast sformułowania bardziej ogólne, mówiące o tym, że „zwykle”, „z reguły” lub „zasadniczo” po pewnym określonym czasie należy przeprowadzić prace mające na celu odnowienie lokalu.
Terminy dotyczące starych umów
W przypadku starszych umów BGH przyjął jako ogólnie obowiązujące następujące okresy (sygn.: VIII ZR 230/03): co trzy lata w przypadku kuchni, łazienek i pryszniców, co pięć lat w przypadku salonów i sypialni, korytarzy, przedpokojów i toalet oraz co siedem lat w przypadku innych dodatkowych pomieszczeń. W przypadku umów zawartych od 2008 r., o ile to możliwe, terminy powinny być dłuższe (Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyrok z dnia 26.09.2007 r., sygn. VIII ZR 143/06 ). Dlatego też nowsze formularze często zakładają okresy pięciu, ośmiu i dziesięciu lat.
„Ale to tylko wytyczne”, wyjaśnia prawnik Erik Reinke. „Założenie jest takie, że zużycie po upływie tych okresów jest tak duże, że odnowienie może się okazać konieczne. Ale najemca może udowodnić, że jest inaczej.”
Jeśli na przykład w mieszkaniu mieszka osoba, która tak dobrze o nie dba, że nie ma żadnych oznak zużycia, to nawet po dziesięciu czy piętnastu latach może nie być zobowiązana do jego odnowienia. I odwrotnie, w przypadku dużego zużycia, prace renowacyjne mogą się okazać niezbędne już wcześniej.
Wynajmującemu może przysługiwać roszczenie o odszkodowanie
Jeśli istnieje obowiązująca klauzula, a pomieszczenia są odpowiednio zużyte, najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów. Jeśli odmówi, to naruszy umowę. W okresie wynajmu wynajmujący może wnieść skargę, domagając się wykonania niezbędnych prac lub zażądać zaliczki na poczet ich przeprowadzenia – nie ma jednak natychmiastowego prawa do odszkodowania. „W praktyce te przypadki prawie nie występują”, mówi Ulrich Ropertz.
„Wynajmującemu zależy głównie na tym, aby mieszkanie zostało zwrócone w dobrym stanie, nie obchodzi go jak często jest malowane w okresie wynajmu”. Jednakże najpóźniej w momencie wyprowadzki, należy wykonać wymagane prace malarskie. Jeżeli nie nastąpi to pomimo określonego terminu lub nie nastąpi to w sposób fachowy, wynajmujący może być uprawniony do odszkodowania.
Klauzule dotyczące kwoty odszkodowania są nieważne
Również klauzule dotyczące kwot rekompensat, które przewidują, że najemca musi zapłacić proporcjonalną kwotę, jeśli określone terminy w momencie wyprowadzki jeszcze nie upłynęły, są zdaniem BGH nieważne, wyjaśnia adwokat Reinke (zob. np. Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyrok z dnia 18.10.2006, sygn. VIII ZR 52/06). „Jeśli nie ma dodatkowych regulacji, najemcy muszą po prostu zwrócić sprzątnięte mieszkanie”, mówi adwokat Erik Reinke.
Każdy, kto odnowił lokal, pomimo że klauzula była bezskuteczna, lub zapłacił pieniądze z powodu nieważnej klauzuli dotyczącej kwot, może żądać zwrotu kosztów od wynajmującego. Roszczenie wygasa jednak sześć miesięcy po przekazaniu mieszkania (sygn.: VIII ZR 12/12). DMB zaleca przechowywanie faktur za zakupione materiały lub zatrudnienie specjalistycznej firmy.
Źródło: dpa/DAWR/ab
