Nieważne, czy dom, czy mieszkanie – byleby być na swoim. Zwłaszcza w obliczu rosnących czynszów, wielu najemców marzy o posiadaniu własnej nieruchomości. Utrzymujące się niskie stopy procentowe sprawiają, że marzenie to w wielu przypadkach jest możliwe do zrealizowania z finansowego punktu widzenia.

Ale pomimo tych sprzyjających warunków rynkowych nabywcy nieruchomości powinni dokonać właściwej oceny sytuacji. Jest bowiem kilka kwestii, które należy wcześniej rozważyć. Choć kusi niskie oprocentowanie kredytu, trzeba się zastanowić, czy będzie się w stanie go spłacać.

Porównanie warunków finansowania pozwala zaoszczędzić pieniądze

Nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mają duży wpływ na kredyty na zakup nieruchomości. W przypadku kredytu na kwotę 450.000 euro ze stałą stopą procentową w okresie 15 lat, można zaoszczędzić na odsetkach prawie 70.000 euro. Tak wynika z obliczeń czasopisma „Finanztest”: w przypadku oprocentowania wynoszącego 1,5 i 2,66 proc., wyżej oprocentowana pożyczka będzie kosztować kredytobiorcę dwa razy więcej niż ta zaciągnięta w banku oferującym korzystniejsze warunki.

Finansowanie nieruchomości w Niemczech – pięć najczęściej popełnianych błędów

W niektórych regionach ceny nieruchomości od lat systematycznie rosną. Rzekomo korzystne modele finansowania sprawiają, że drogie nieruchomości wydają się przystępne cenowo. Tym ważniejsze jest, aby zapewnić stabilne finansowanie.

1. Zbyt niski wkład własny 

Co to jest wkład własny? Jest to kapitał wymagany przez bank od kredytobiorcy, który chce uzyskać wsparcie finansowe na inwestycje związane z kupnem mieszkania lub budową domu. Pozostałą część potrzebnej kwoty zapewnia bank – jest to tzw. kapitał obcy. Istnieją banki, które finansują nieruchomość w 100 procentach, ale jest to zazwyczaj drogie rozwiązanie. Powodem jest wyższe oprocentowanie pożyczki. Gdy udział kredytu w cenie zakupu wynosi 60 procent, efektywna stopa procentowa jest zauważalnie niższa niż w przypadku gdy aż 90 procent ceny zakupu nieruchomości jest finansowane z kredytu.

Im wyższy jest kapitał własny przyszłych właścicieli nieruchomości, tym niższa stopa oprocentowania kredytu na zakup nieruchomości. Nabywcy powinni móc zapewnić co najmniej 30-procentowy wkład własny.

2. Krótki okres obowiązywania stałej stopy procentowej

Oprocentowanie kredytów od dłuższego czasu utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. Według firmy Interhyp, która jest pośrednikiem w procesie zawierania umów o kredyt hipoteczny, kredytobiorcy otrzymują obecnie pożyczki budowlane, których oprocentowanie wynosi nieco powyżej 1 proc. w przypadku 10-letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej. W instytucjach oferujących najkorzystniejsze warunki, przy założeniu odpowiedniej zdolności kredytowej, można uzyskać nawet pożyczki, których oprocentowanie nie przekracza jednego procenta.

Ponieważ Europejski Bank Centralny (EBC) zadeklarował na początku 2019 roku, że utrzyma stopy procentowe na niskim poziomie, obserwatorzy rynku prognozują, że oprocentowanie kredytów budowlanych nadal będzie korzystne dla nabywców nieruchomości. Dlatego też w chwili obecnej opłacalne jest zawieranie umów przewidujących długi okres obowiązywania stałej stopy procentowej.

To prawda, że niektóre banki pobierają za to dodatkową opłatę. Może się to jednak opłacić, jeśli w przyszłości stopy procentowe ponownie wzrosną. Według danych Stiftung Warentest, oprocentowanie kredytu ze stałą stopą procentową w 20-letnim okresie jest średnio o 0,7 procent wyższe niż w przypadku 10-letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej.

3. Niska rata spłaty

Niska rata spłaty – to brzmi kusząco, ale oznacza bardzo długi okres spłacania pożyczki. Wysokość miesięcznej raty powinna być dostosowana do sytuacji finansowej kredytobiorcy. Zwykle osoba w młodym wieku jest w stanie spłacać wyższe raty niż osoba starsza. Co do zasady, rata nie powinna przekraczać 40 procent dochodu netto.

4. Brak elastyczności

Z jednej strony, stałe raty sprawiają, że warunki spłaty są bardziej przejrzyste. Z drugiej strony, mogą one powodować problemy w przypadku zmiany sytuacji życiowej, np. gdy spadają dochody jednego z partnerów, który opiekuje się dzieckiem w okresie urlopu wychowawczego. Dobrze, jeśli kredytobiorcy mogą wtedy obniżyć ratę kredytu na zakup nieruchomości. Co prawda wiele instytucji kredytowych pobiera dodatkową opłatę za możliwość elastycznej spłaty pożyczki. Ale mimo wszystko może to być opłacalne.

Nabywcy nieruchomości powinni również zwrócić uwagę na możliwość dokonania dodatkowej spłaty części kredytu poza ustalonym harmonogramem. Wiele banków oferuje tę opcję bezpłatnie. Dokonując co roku dodatkowych spłat w wysokości pięciu, a nawet dziesięciu procent kwoty kredytu, można szybciej spłacić zaciągniętą pożyczkę.

Warto podkreślić, że instytucje finansowe często same z siebie nie oferują kredytów na zakup nieruchomości z elastyczną spłatą. Nabywcy nieruchomości powinni sami o to zapytać i porównać oferty. W przypadku kredytu zaciąganego na 15 lat powinny być możliwe dwie zmiany warunków spłaty.

5. Finansowanie bez dotacji państwowych

Wielu nabywców nieruchomości zapomina o tym, że często przysługuje im prawo do dotacji państwowych. Dotyczy to zarówno zakupu własnego mieszkania, jak i budowy energooszczędnych domów oraz działań na rzecz przebudowy nieruchomości pod kątem potrzeb osób niepełnosprawnych.

Na stronie internetowej KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – niemieckiego państwowego banku rozwoju z siedzibą we Frankfurcie nad Menem – nabywcy lub właściciele nieruchomości mogą zapoznać się z istniejącymi programami wsparcia. Warto też zapytać o te oferty w swoim banku.

Aby marzenie o posiadaniu własnej nieruchomości nie zamieniło się w koszmar, kupujący nieruchomość powinni przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wziąć pod uwagę wyżej wymienione kwestie.

O oferty warto pytać nie tylko w swoim banku, ale także u pośredników kredytowych i w innych okolicznych bankach. Należy pamiętać o tym, aby dla celów porównawczych wybrać identyczne kryteria, takie jak kwota kredytu, okres spłaty, rata równa lub malejąca, itp. Ponadto, kredytobiorcy powinni wcześniej określić swoje potrzeby finansowe i kwotę, jaką są w stanie spłacać co miesiąc w związku z zaciągniętym kredytem.

W porównaniu z innymi państwami, Niemcy są krajem najemców. Jednak pomimo gwałtownego wzrostu cen domów i mieszkań, kupno nieruchomości może być opłacalne – nawet dla młodych rodzin dysponujących niewielkim kapitałem.

Kredyt czy wynajem?

Tak naprawdę Pia i François Duchateau chcieli wynająć mieszkanie, w którym mieliby do dyspozycji jeden pokój więcej – skończyło się na podpisaniu umowy kupna. „Comiesięczne spłacanie kredytu na mieszkanie kosztowało nas mniej niż opłacanie czynszu” – mówią.

Para mieszka z dwójką małych synów w Kolonii, mieście, które zdecydowanie nie słynie z tanich mieszkań. Lokal o powierzchni 100 metrów kwadratowych w dobrej lokalizacji, całkowicie odnowiony lub wybudowany przed nie więcej niż dziesięcioma laty, kosztował tam pod koniec 2019 roku około 386.000 euro. Jeszcze dziewięć lat wcześniej za takie mieszkanie trzeba było zapłacić 224.000 euro, czyli o 42 procent mniej.

Niemniej jednak, tak jak w przypadku rodziny Duchateaus, zakup może być opłacalny nawet dzisiaj – o ile stosunek ceny zakupu do ceny wynajmu jest korzystny. Eksperci magazynu „Finanztest” doszli do wniosku, że w wielu regionach Niemiec koszty miesięczne związane ze spłatą kredytu na zakup nieruchomości nie są wcale lub są tylko nieznacznie wyższe od tych wynikających z podpisania nowej umowy najmu – a niekiedy nawet niższe. Dotyczy to nawet tak dużych miast jak Kolonia.

Niskie oprocentowanie kredytów zachęca wielu ludzi w Niemczech do zakupu własnej nieruchomości

Do zakupu nieruchomości zachęca również bardzo niskie oprocentowanie kredytów na budowę domu. Podczas gdy lokaty terminowe przynoszą znikome zyski, niskie stopy procentowe działają na korzyść pożyczkobiorców. Dzięki temu dla coraz większej liczby osób mieszkających w Niemczech zakup nieruchomości staje się również atrakcyjną inwestycją.

Ci, którzy zaciągają kredyt na dziesięć lat, płacą obecnie średnio 0,67 proc. odsetek, jak podaje firma doradztwa finansowego FMH. Dla okresu spłaty wynoszącego 15 lat jest to średnio 0,96 proc., a w przypadku kredytu zaciągniętego na 20 lat – 1,13 proc. Jeszcze w 2010 r. płaciło się cztery razy więcej.

Wielu ludzi nie chce przegapić tej historycznej okazji. I wcale nie muszą. Coraz więcej banków udziela teraz kredytów budowlanych, a niewielki wkład własny w niczym nie przeszkadza. „100-procentowe finansowanie to raczej reguła niż wyjątek”, mówi Kai Weber, specjalista ds. finansowania budowy w firmie Dr. Klein, świadczącej usługi finansowe. „Jeśli ktoś posiada odpowiednią zdolność kredytową, nie jest to żaden problem. Dotyczy to często młodych ludzi, którzy długo studiowali, a teraz nie chcą czekać ze względu na niskie stopy procentowe.”

1.300 euro raty kredytu zamiast 1.700 euro czynszu

Tak też było w przypadku rodziny Duchateaus. Ponieważ nie mieli odłożonych zbyt wiele pieniędzy, uznali, że kredyt nie wchodzi w rachubę. „Ale to było łatwiejsze niż nam się wydawało” – mówi François Duchateau. Kasa oszczędnościowa udzieliła parze dziennikarzy pracujących na etacie kredytu w wysokości 380.000 euro, który obecnie spłacają w miesięcznych ratach po 1.300 euro. Wynajem mieszkania o takim samym metrażu, który pierwotnie planowali, kosztowałby ich około 1.700 euro miesięcznie.

Teraz rodzina mieszka w mieszkaniu w nowym budownictwie, z dużym balkonem, tuż obok parku w dzielnicy Nippes w Kolonii, położonym nieopodal szkoły, do której uczęszcza starszy syn. „To był naprawdę interes życia” – mówi François. „To mieszkanie moglibyśmy również podnajmować, jest na to popyt. Nie ma w tym żadnego ryzyka.”

Dla Janiny Dieckmann wynajem nie wchodzi w grę. 32-latka wraz ze swoim mężem Christianem przebudowuje dom w małym miasteczku Werne w Nadrenii Północnej-Westfalii. Zna go dobrze – dorastała w nim. Decyzja o jego przejęciu była więc dla niej w dużym stopniu podyktowana emocjami.

Duży wkład własny = niższe odsetki

Choć eksperci radzą, by przy zakupie nieruchomości wyłączyć emocje i myśleć racjonalnie, ale nawet kierując się wspomnieniami z dzieciństwa, Dieckmannowie najwyraźniej dobrze obliczyli opłacalność swojej inwestycji. Po tym, jak wycenili wartość domu, na Janinę przepisano połowę nieruchomości, drugą połowę kupił Christian. „To było bardziej opłacalne niż uiszczenie podatku od darowizny”.

Ponieważ para wniosła 21-procentowy wkład własny, mogła cieszyć się korzystnymi warunkami kredytu – stałym oprocentowaniem wynoszącym 1,2 proc. przez okres 30 lat. Ogólnie rzecz biorąc, im dłuższy jest okres obowiązywania stałej stopy procentowej, tym wyższe jest oprocentowanie, ale w zamian za to kupujący mogą być pewni, że przez ten czas nie ulegnie ono zmianie.

Ekspert ds. finansowania budowy Weber radzi również, by zaciągać zobowiązania na długi czas: „Przy obecnym poziomie stóp procentowych jest absolutnie wskazane, by okres obowiązywania stałej stopy procentowej trwał tak długo, jak to możliwe – co najmniej 15 lat.” Jedynie te osoby, które dużo zarabiają i są w stanie płacić wyższe raty, a dzięki temu szybciej spłacić pożyczkę, mogą równie dobrze ustalić krótszy okres spłaty. Zapłacą przez to niższe odsetki, a zaoszczędzone w ten sposób środki pokryją część zobowiązania.

Ważna jest elastyczność w spłacie kredytu

Ale wysokość odsetek to nie wszystko. Według Normana-Marcela Dietza ze stowarzyszenia Verband Privater Bauherren, ważna jest także elastyczność. „Zwłaszcza jeśli nie jest jeszcze jasne, czy na przykład pojawią się dzieci lub czy ktoś zacznie pracować na pół etatu, powinno się mieć możliwość dostosowania wysokości rat” – mówi. I dodaje, by koniecznie porozumieć się co do możliwości dokonywania dodatkowych spłat, tzw. Sondertilgungen, tak, aby można było czasem zapłacić dodatkowo więcej, a czasem mniej – w zależności od dochodów osiągniętych w danym roku.

Takie coroczne płatności dokonywane niezależnie od harmonogramu spłat nie tylko sprawiają, że znacznie szybciej zmniejsza się kwota długu. Kredytobiorcy płacą również mniejsze odsetki, ponieważ spłata pożyczki nie trwa tak długo, jak pierwotnie zakładano. Zwykle kredytodawcy zezwalają na jedną dodatkową spłatę w danym roku nie przekraczającą 5 procent kwoty pożyczki netto, bez ponoszenia z tego tytułu dodatkowych opłat.

Pamiętajcie o uwzględnieniu kosztów utrzymania

Zasadą jest, że wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać 40 procent miesięcznego dochodu netto. Właściciele powinni również wziąć pod uwagę koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (bezpiecznie będzie przyjąć stawkę 4-5 euro za metr kwadratowy miesięcznie).

W przypadku Dieckmannów rata w wysokości 1.400 euro miesięcznie okazała się idealna na dzień dzisiejszy. Bo choć każdemu zależy na tym, by jak najszybciej uwolnić się od długów, to przecież trzeba też zapewnić sobie wystarczające środki do życia.

Źródło: www.t-online.de