Przymusowa licytacja (niem. Zwangsversteigerung) może być dobrą okazją, aby korzystnie nabyć nieruchomość. Jeśli jednak chcielibyście licytować Wasz wymarzony dom w Sądzie Rejonowym, powinniście wcześniej zorientować się, jakie są procedury i na które przepisy powinniście zwrócić szczególną uwagę.

Co roku w Niemczech dziesiątki tysięcy nieruchomości zmieniają właściciela właśnie w drodze przymusowej licytacji. Jeśli chcecie wygrać licytację, powinniście być naprawdę dobrze przygotowani. Najlepiej na początek iść na dwie lub trzy licytacje jako obserwator i zobaczyć jak to wszystko wygląda.

Co to jest przymusowa licytacja?

Przymusowa licytacja odbywa się wtedy, kiedy właściciel nieruchomości nie jest w stanie płacić rachunków albo rat pożyczki. Wierzyciel – w większości przypadków jest to bank – przekazuje nieruchomość na licytację i z wylicytowanej kwoty zabiera to, co mu się należy. Wylicytować można właściwie każdy rodzaj nieruchomości: począwszy od mieszkań własnościowych, poprzez domy wielorodzinne, aż do garaży, miejsc parkingowych czy działek.

Gdzie można szukać odpowiednich obiektów?

Przymusowe licytacje przeprowadzane są w Sądach Rejonowych. Terminy takich licytacji dawane są do wiadomości w tzw. kalendarzu licytacji (niem. Versteigerungskalender) albo przez obwieszczenie. Zdecydowanie wygodniejsze jest wyszukiwanie w internecie – istnieją specjalne portale, które przekazują informacje na temat terminów licytacji.

Przygotowania – zebranie informacji o interesującym Was obiekcie

Pierwsze kroki należy skierować do odpowiedniego Sądu Rejonowego. Tam zainteresowani poznają wartość nieruchomości, czyli cenę, którą należałoby zapłacić na wolnym rynku oraz mogą rzucić okiem do księgi wieczystej. Tam znajdują się ważne informacje, np. czy z mieszkaniem wiążą się jakieś obciążenia typu prawo mieszkania osób trzecich, czy też korzystanie z nieruchomości jest w pełni nieograniczone. Odpowiedzialny referendarz sądowy może także zezwolić na wgląd w orzeczenie o wartości i stanie nieruchomości. Tam jest wyszczególnione czy nieruchomość ma jakieś braki lub wady, czy np. w piwnicy nie ma wilgoci. Oględziny na miejscu nie zawsze są możliwe, ponieważ aktualny właściciel lub najemca nie są prawnie zobowiązani do wpuszczania zainteresowanych i udzielania im informacji. Zanim rozpocznie się licytacja, najlepiej jest ustalić sobie górny limit cenowy oraz przyjąć jakąś strategię, aby nie dać się przypadkowo wmanewrować w przesadnie drogi zakup.

Kto może brać udział w przymusowej licytacji w Niemczech?

Terminy licytacji nieruchomości są w Niemczech co prawda publiczne, ale nie można tak po prostu sobie przyjść i licytować. Kto chce wziąć udział w licytacji przymusowej jako oferent, musi być pełnoletni i mieć ze sobą ważny dowód osobisty. Można też licytować w czyimś imieniu mając ze sobą notarialnie poświadczone pełnomocnictwo. Nie jest wymogiem koniecznym, aby oferent miał niemieckie obywatelstwo.

Wpłacenie kaucji

Dodatkowym wymogiem jest, aby każdy oferent wpłacił jako kaucję w Sądzie Rejonowym 10% wartości nieruchomości. Może to nastąpić w formie czeku (nie starszy niż 3 dni) albo poprzez poręczenie instytucji finansowej. Alternatywą jest jeszcze wpłacenie tej kwoty w formie przelewu na konto Sądu Rejonowego. Jednak nie można z tym zwlekać, ponieważ pieniądze muszą się znaleźć na koncie sądu w dniu licytacji. Od roku 2007 gotówka nie jest już przyjmowana. Oferenci, którym nie uda się wylicytować nieruchomości otrzymają swoją kaucję z powrotem.

Terminy licytacji są ściśle uregulowane i dzielą się na trzy części:

Część 1.
Zanim rozpocznie się właściwa licytacja, najpierw wygłaszane są różnego rodzaju komunikaty. Referendarz sądowy odczytuje wpisy do księgi wieczystej i wymienia wierzycieli wraz z ich roszczeniami. Wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę także jest podawana do wiadomości. Przedmiotem obwieszczeń są także wyjaśnienia sądu odnośnie oferty minimalnej (niem. das geringste Gebot). Na to należy zwrócić szczególną uwagę: tzw. „oferta minimalna” obejmuje bowiem koszty postępowania sądowego oraz prawa i obciążenia, jakie musi przejąć kupujący w związku z wpisem do księgi wieczystej musi. Czasami dochodzą do tego też otwarte publiczno-prawne obciążenia, jak np. podatek gruntowy. Warto pamiętać, że podczas tego etapu licytacji dozwolone są pytania, a wręcz należy je zadawać.

Część 2.
Podczas licytacji sąd przez przynajmniej 30 minut przyjmuje oferty zainteresowanych. Licytacja trwa tak długo, aż referendarz sądowy jej nie zakończy. Następuje to zazwyczaj, gdy po trzykrotnym wywołaniu ostatniej oferty nie pojawia się już żadna nowa. Uwaga! Oferta, która jest zgłaszana na licytacji jest tylko „gołą kwotą”. Każdy oferent musi do tego jeszcze doliczyć zobowiązania wynikające z oferty minimalnej, aby otrzymać cenę końcową, którą ostatecznie będzie musiał zapłacić.

Część 3.
Zaraz po zakończeniu czasu licytacji, sąd rejonowy analizuje licytację wygraną przez oferenta, który zaoferował największą kwotę. Jeśli najwyższa oferowana kwota łącznie z zaległościami nie osiągnie połowy wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę, wtedy oferent mimo wszystko nie stanie się nowym właścicielem nieruchomości. Jeśli najwyższa wylicytowana kwota łącznie z wcześniejszymi zobowiązaniami osiągnie między 50 a 70% wartości nieruchomości, wtedy wierzyciel może zadecydować czy nieruchomość przejdzie w ręce nowego właściciela, czy też nie. Jeśli roszczenia wierzyciela nie zostaną zaspokojone wylicytowaną kwotą, wtedy ma on prawo się na to nie zgodzić. W obu tych przypadkach ustalony zostanie nowy termin licytacji, jednak wtedy progi te już nie obowiązują.
Jeśli natomiast wylicytowana kwota wraz z wcześniejszymi zobowiązaniami osiągnie minimum 70% wartości nieruchomości, wtedy osoba oferująca najwyższą kwotę wygrywa definitywnie licytację.

Co się dzieje po licytacji nieruchomości w Niemczech?

Najpóźniej sześć tygodni po licytacji kupujący musi zapłacić wylicytowaną kwotę sądowi. Od daty licytacji dodatkowo naliczane są odsetki w wysokości cztery procent za każdy dzień. Gdy zapłacony zostanie podatek z tytułu zakupu gruntu, a Urząd Skarbowy wyda zaświadczenie o braku zastrzeżeń, wtedy następuje wpis do księgi wieczystej. To kosztuje 0,5 % ceny zakupu. W przeciwieństwie do zwykłego zakupu nieruchomości, nie jest potrzebne poświadczenie notarialne.

Jeśli nieruchomość nie jest zamieszkała, nowy właściciel właściwie od razu może z niej korzystać. Jeśli natomiast nadal mieszka tam poprzedni właściciel, wtedy kupujący może zażądać od niego, aby się wyprowadził. To żądanie należy złożyć na piśmie. Jeśli stary właściciel nie chce się w określonym terminie wyprowadzić, kupujący może na mocy postanowienia o wygranej licytacji zaangażować komornika, aby tym się zajął.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli wylicytowana nieruchomość jest wynajmowana. Nowy właściciel automatycznie staje się nowym wynajmującym. Jeśli chce sam zamieszkać w tym obiekcie, wtedy może najemcy wypowiedzieć umowę ze względu na własne zapotrzebowanie. Należy się trzymać standardowych ustawowo określonych terminów wypowiedzenia. Ewentualne problemy mogą wystąpić w przypadku umowy najmu na czas określony. W takiej sytuacji najemca może się powołać na termin wypowiedzenia, który wyklucza zerwanie umowy ze względu na zapotrzebowanie własne.
W przypadku praw związanych z nieruchomością, które sąd przekazał podczas licytacji, nie ma takich możliwości. Takim prawem może być np. dożywotnie mieszkanie osób trzecich w obiekcie.

Finansowanie wylicytowanej nieruchomości

Kupujący, którzy chcą sfinansować nieruchomość pochodzącą z przymusowej licytacji, muszą zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Finansowanie w 100% często nie jest możliwe. Ponadto instytucje kredytujące często nie biorą pod uwagę końcowej ceny, którą kupujący musi zapłacić a jedynie kwotę wylicytowaną. W związku z tym, że cena zakupu znana jest dopiero podczas licytacji, może być ciężko z wyprzedzeniem zaplanować kwestię finansowania nieruchomości.

O kredycie hipotecznym w Niemczech przeczytacie więcej tutaj:

Jak funkcjonuje kredyt hipoteczny w Niemczech (Baufinanzierung)?

Wohnberechtigungsschein (w skrócie WBS) to zaświadczenie, które muszą posiadać osoby chcące korzystać z mieszkań wybudowanych dzięki dotacjom państwowym. Mając takie zaświadczenie, najemca może udowodnić, że ma prawo do mieszkania wybudowanego dzięki publicznym dotacjom. Zaświadczenie to nazywane jest też często potocznie „§ 8 Schein”. Wohnberechtigungsschein regulują dwie ustawy: Wohnungsbindungsgesetz – ustawa o zabezpieczeniu przeznaczenia mieszkań socjalnych (§ 5 WoBindG) i Wohnraumförderungsgesetz – ustawa o wspieraniu budowy mieszkań (§ 27 akapit 3 do 5 WoFG). Dzięki takiemu zaświadczeniu, wszystkie osoby żyjące w Niemczech mają prawo i dostęp do stosunkowo tanich mieszkań socjalnych.

Podczas gdy popyt na mieszkania stale wzrasta, wiele regionów Niemiec narzeka na brak mieszkań socjalnych. Mimo to, opłaca się wnioskować o Wohnberechtigungsschein – w końcu stanowi on alternatywę dla wyśrubowanych cen mieszkań. Pewne grupy osób są obsługiwane poza kolejnością. Należą do nich seniorzy, przyszłe matki i osoby niepełnosprawne.

Kto może się starać o zaświadczenie?

Prawo do Wohnberechtigungsschein posiadają wszystkie osoby, które są w stanie uzasadnić swój długotrwały pobyt w Niemczech. Należy jednak pamiętać, iż nie można przekroczyć pewnego poziomu dochodu. Wszystkie kraje związkowe ustalają go same. Kwestia dochodów została uregulowana w paragrafach od 20 do 24 WoFG – ustawy o wspieraniu budowy mieszkań. Dochody obliczane są na podstawie dochodów wszystkich osób mieszkających w danym gospodarstwie domowym. Orientacyjna granica dochodów kształtuje się następująco (kwoty netto):

• roczny dochód wnioskodawcy = 12.000 euro
• łączny dochód z jednym członkiem rodziny = 18.000 euro
• łączny dochód z dwoma członkami rodziny = 22.600 euro
• łączny dochód z trzema członkami rodziny = 27.200 euro
• każdy kolejny członek rodziny dodatkowo 4.100 euro

Orientacyjne dochody z podziałem na wybrane regiony Niemiec:

Do dochodu nie wliczają się:
• Kindergeld, czyli zasiłek rodzinny
• Wohngeld, czyli zasiłek mieszkaniowy
• Świadczenia z ubezpieczenia zdrowotnego i ubezpieczenia pielęgnacyjnego
• Pracowniczy dodatek oszczędnościowy (jeśli jest wolny od podatku).

Ponadto istnieje jeszcze jedno kryterium, które jest ustalane przez każdą gminę lub miasto indywidualnie – chodzi o minimalny czas pobytu w Niemczech, który często jest brany pod uwagę w przypadku wnioskowania o zaświadczenie.

W niektórych miastach osoba zainteresowana musi mieszkać w Niemczech od dwóch lat lub nawet więcej, żeby móc się w ogóle ubiegać o Wohnberechtigungsschein. Zalecamy skontrolować uprzednio zasadność wniosku, gdyż w przypadku kiedy nie wszystkie formalności zostaną dopełnione, to wniosek nie zostanie nawet rozpatrzony, a opłata mimo wszystko zostanie pobrana.

Okres ważności Wohnberechtigungsschein 

Wohnberechtigungsschein ważny jest przez rok od dnia wystawienia. Obowiązuje w całych Niemczech, ale w przypadku przeprowadzki należy się zgłosić do miejscowego urzędu. Każdy land ma swoje własne regulacje, które są istotne w niektórych pojedynczych przypadkach. W przypadku przeprowadzki do nowego mieszkania socjalnego, należy złożyć wniosek o nowy Wohnberechtigungsschein.

Gdzie można złożyć wniosek o Wohnberechtigungsschein?

Wohnberechtigungsschein może wystawić gminny urząd mieszkaniowy. W wielu regionach Niemiec można uzyskać szczegółowe informacje za pośrednictwem platformy internetowej urzędu albo podczas dni otwartych w ramach obsługi klienta. Należy mieć na uwadze, że złożenie wniosku musi nastąpić osobiście lub za pośrednictwem opiekuna sądowego. Oryginalny podpis jest podstawą. W pojedynczych przypadkach jest też możliwość, aby zasięgnąć informacji telefonicznie. W wielu gminach termin w urzędzie można ustalić drogą internetową. Zwłaszcza w przypadku Wohnberechtigungsschein jest to bardzo praktyczne, ponieważ mając ustalony termin można uniknąć stania w kolejce. W ramach indywidualnej obsługi klienta przed złożeniem wniosku o zaświadczenie, urzędnik informuje o szczegółach kolejnych etapów postępowania.

Ile kosztuje złożenie wniosku o Wohnberechtigungsschein?

Złożenie wniosku o Wohnberechtigungsschein wiąże się z kosztami administracyjnymi rzędu 5 – 40 euro. W zależności od gminy/miasta koszty te mogą znacznie się różnić.

Różne rodzaje Wohnberechtigungsschein

Przy wystawieniu zaświadczenia rozróżnia się dwa jego typy. Są one uzależnione od wysokości obliczonych dochodów wszystkich osób żyjących w danym gospodarstwie domowym. Pod uwagę brane są wszystkie osoby żyjące w gospodarstwie domowym, czyli:
• Małżonek/małżonka
• Partner
• Rodzice i ich dzieci
• Rodzeństwo
• Synowa
• Szwagierka/szwagier
W praktyce wygląda to tak, że w przypadku niektórych mieszkań socjalnych, ich właścicielem może stać się wyłącznie osoba posiadająca konkretny rodzaj zaświadczenia. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że czynsz w przypadku mieszkań z zaświadczeniem typu B jest wyższy niż typu A.

Poniżej tłumaczymy na czym polega różnica pomiędzy obydwoma zaświadczeniami:

• Wohnberechtigungsschein typu A: do pewnej granicy dochodowej wystawiane jest zaświadczenie typu A. Przekazanie mieszkania następuje za pośrednictwem miejscowego urzędu.
• Wohnberechtigungsschein typu B: to zaświadczenie jest wystawiane, jeśli dochody rodziny są wysokie. W tym wypadku przekazaniem mieszkania nie zajmuje się bezpośrednio odpowiedzialny urząd. Tutaj ma miejsce inna procedura. Osoba zainteresowana nawiązuje kontakt z wynajmującym. Jeśli mieszkanie mu/jej się spodoba, wtedy szukający mieszkania składa wniosek o zezwolenie na zamieszkanie bezpośrednio w Urzędzie Mieszkaniowym (niem. Wohnungsamt). W pojedynczych przypadkach jest też możliwe zamieszkanie w mieszkaniu typu A (posiadając zaświadczenie typu B).

Różne stopnie priorytetu

Na każdym Wohnberechtigungsschein odnotowany jest osobisty tzw. „stopień priorytetu“. Jeśli np. macie zaznaczony stopień 1-6, oznacza to, że grozi Wam bezdomność, choroba lub z innego powodu pilnie jest Wam potrzebne mieszkanie. Ten stopień nadawany jest przez miejscowy odpowiedzialny urząd. Mieszkań socjalnych jest mało i rozdysponowanie ich następuje ze względu na pilną socjalną potrzebę danej osoby. Wiele firm pośredniczących w sprzedaży mieszkań ma szansę z urzędem miejskim tylko w przypadku naglących sytuacji, czyli jeśli istnieje wysoki stopień priorytetu.

Dokumenty potrzebne do złożenia wniosku

Wohnberechtigungsschein wystawiany jest na łączną ilość osób żyjących w jednym gospodarstwie domowym. Dokument zawiera również informację o wielkości mieszkania, do której te osoby mają prawo. Aby móc złożyć wniosek o Wohnberechtigungsschein, potrzebne są następujące dokumenty:
• Deklaracja o zarobkach z ostatnich 12 miesięcy wszystkich osób żyjących w gospodarstwie domowym, łącznie z poszczególnymi zaświadczeniami (np. zaświadczenie o uczęszczaniu do szkoły, zaświadczenie o niepełnosprawności, zaświadczenie o tym, że dana osoba wymaga opieki, ważne pozwolenie na pracę)
• Ostatnia deklaracja podatkowa
• Zaświadczenia o pobieraniu renty (wyciągi z konta)
• Nieopodatkowane dochody (decyzja na temat pobierania Elterngeld czyli zasiłku wychowawczego, Arbeitlosengeld czyli zasiłku dla bezrobotnych oraz Krankengeld czyli zasiłku chorobowego)
• Zaświadczenie o pobieraniu świadczeń alimentacyjnych ( z ostatnich 3 miesięcy)
• Informacje na temat majątku kapitałowego (np. odnośnie wynajmu lub dzierżawy, gospodarstwa rolne i leśne bez kwoty odsetek wolnej od podatku)
• Jeśli znajdujecie się na urlopie wychowawczym to potrzebne jest zaświadczenie od pracodawcy
• Odbiorcy świadczeń socjalnych: ostatnie poświadczenie wypłaty oraz oficjalne zaświadczenie na temat całego okresu pobierania pomocy finansowej
• Studenci i uczniowie (powyżej 16 lat): zaświadczenie o immatrykulacji lub o uczęszczaniu do szkoły, dane na temat opłacania przez rodziców utrzymania dziecka, ew. zaświadczenie o własnych dochodach
• Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą: ostatnia deklaracja podatkowa, BWA czyli betriebswirtschaftliche Steuerabwicklung – ocena ekonomiki przedsiębiorstwa sporządzona przez doradcę podatkowego z ostatniego i bieżącego roku podatkowego.
Potrzebne są jeszcze kolejne dokumenty, aby przy obliczaniu dochodu odliczyć kwoty wolne od podatku:
• Mutterpass, czyli książeczka prowadzenia ciąży lub zaświadczenie lekarskie o ciąży (jeśli termin porodu planowany jest w kolejnych 6 miesiącach)
• Zaświadczenie o płatności świadczeń alimentacyjnych planowanych w przyszłości
• Zaświadczenie o prawie do opieki nad dzieckiem ( jeśli w gospodarstwie żyją dzieci a ich rodzice są rozwiedzieni lub się rozstali)
• Legitymacja inwalidzka
• Akt ślubu

Powyższe informacje, to ogólnie obowiązujące dane, które w każdym landzie w Niemczech wyglądają podobnie. O ewentualnych niewielkich odstępstwach możecie się dowiedzieć w odpowiednim urzędzie. Ponadto warto nawiązać kontakt osobisty, ponieważ w pojedynczych landach dla pewnych grup osób istnieją wyjątki. Przykładowo w niektórych krajach związkowych seniorzy mogą przekroczyć granicę dochodową o 5%, a i tak otrzymają Wohnberechtigungsschein.