Jeśli najemca zalega w Niemczech z dwoma czynszami, musi się liczyć z wypowiedzeniem umowy najmu – i to zarówno w trzymiesięcznym terminie wypowiedzenia ustanowionym przez prawo, jak i w trybie natychmiastowym – nawet jeśli w tzw. „międzyczasie”, płatność została uregulowana. Trybunał Federalny zadecydował, że taka kombinacja, czyli wielokrotne wypowiedzenie mieszkania, jest dopuszczalne. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli najemca ureguluje płatność za dwa zaległe czynsze, to nadal obowiązuje go przepisowe wypowiedzenie z zachowaniem terminu wypowiedzenia.

Nie tak dawno w Berlinie rozpatrywane były dwa różne przypadki, gdzie najemcy zalegali z kilkoma czynszami. W związku z tym, otrzymali od wynajmującego zwykłe przepisowe wypowiedzenie oraz natychmiastowe. Obydwoje jednak uregulowali brakujące płatności.

Wypowiedzenie natychmiastowe traci ważność w przypadku uregulowania zaległości

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym przestaje być ważne, o ile w ciągu dwóch miesięcy od jego daty, płatność zostanie uregulowana. Sąd pierwszej instancji był zdania, że w takiej sytuacji zwykłe wypowiedzenie, też traci swoją moc i że połączenie dwóch rodzajów wypowiedzeń nie jest możliwe, a najemcy mogliby w dalszym ciągu mieszkać w wynajmowanym lokalu.

Trybunał Federalny był jednak innego zdania i uchylił wyrok sądu w Berlinie. Sąd Krajowy musi teraz w obu przypadkach zbadać, czy przepisowe wypowiedzenie było uzasadnione. Zaległe czynsze lub wielokrotne opóźnienia w płatnościach są zdecydowanie powodem do wypowiedzenia najmu, jeśli to najemca jest odpowiedzialny za taką sytuację.

Zgodnie z opinią Niemieckiego Związku Najemców (niem. Deutscher Mieterbund), jest to powszechnie praktykowane, że wynajmujący w przypadku zaległych czynszów, wypowiadają umowę zarówno z zachowaniem terminu wypowiedzenia jak i ze skutkiem natychmiastowym. Chcą się w ten sposób zabezpieczyć, że najemca faktycznie będzie musiał opuścić mieszkanie.

Jak wygląda sytuacja prawna?

Najemcy z zaległościami w opłatach, mogą uniknąć natychmiastowej wyprowadzki, jeśli zapłacą zaległe czynsze. Uregulowanie zaległości w tym okresie ochronnym sprawia, że natychmiastowe wypowiedzenie umowy traci swoją moc: jeśli najemca spłaci wszystkie zaległości w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania powództwa o opuszczenie wynajmowanego lokalu, wypowiedzenie pozbawione zostaje mocy prawnej i najemca może zostać w mieszkaniu. Możliwa jest też sytuacja, że urząd społeczny zapłaci zaległości w imieniu najemcy. Jednak z tej metody można skorzystać tylko raz na dwa lata.

Uregulowania dot. rozwiązania umowy z zachowanym okresem wypowiedzenia, wyglądają trochę inaczej. Wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę tylko ze ściśle określonych powodów – np. jeśli sami potrzebują tego mieszkania lub ich bliscy. W zależności od tego, ile czasu najemca mieszkał w danym lokalu, muszą przestrzegać terminu wypowiedzenia, który wynosi od trzech do dziewięciu miesięcy.

Wyjątek stanowi wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym. Można je zastosować, jeśli druga strona tak zaniedbuje swoje obowiązki, że niemożliwe jest kontynuowanie umowy najmu. Jak wynika z danych Niemieckiego Związku Najemców, w ponad 90% przypadków chodzi o niezapłacone czynsze.

Jaki wyrok wydał sąd pierwszej instancji?

W przypadku obu wspomnianych najemców z Berlina, sąd krajowy w postępowaniu odwoławczym odrzucił powództwo wynajmujących o opuszczenie wynajmowanego lokalu. Nowością było jednak to, że sędziowie poza wypowiedzeniem natychmiastowym, odrzucili także możliwość wypowiedzenia przepisowego. Argumentowali to tym, że nie ma to sensu, gdyż natychmiastowe wypowiedzenie zakończyło stosunek najmu. W związku z tym, ich zdaniem, nie można wtedy wypowiedzieć umowy jeszcze raz.

Jaka jest argumentacja stron?

Prawnicy wynajmujących przedstawili swoje argumenty w postępowaniu przed Trybunałem Federalnym. Mianowicie, niemożliwe jest ich zdaniem, że najemca daje powód, upoważniający wynajmującego do wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym i nie może on wypowiedzieć umowy w sposób zwyczajny, zachowując termin wypowiedzenia umowy. Ze strony najemców pojawiło się z kolei pytanie, czy wynajmujący rzeczywiście musi mieć możliwość wielokrotnego wypowiedzenia umowy. Mógłby się przecież już na początku zdecydować tylko na jeden rodzaj wypowiedzenia.

W roku 2005, senat Trybunału Federalnego już raz uchylił wyrok na korzyść najemcy. Wtedy sędziowie tłumaczyli, że rozwiązanie umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia  i ze skutkiem natychmiastowym kierują się różnymi regulacjami. Niebezpieczeństwo zostania bezdomnym jest mniejsze, jeśli na opuszczenie mieszkania ma się kilka miesięcy.

Poza tym, najemca musi się wyprowadzić tylko, jeśli „karygodnie” nie dopełni swoich obowiązków. Najemca może się więc jeszcze powołać na to, że jego kłopoty finansowe były chwilowe i niemożliwe do przewidzenia. Jednak jak wynika z informacji Związku Najemców, rzadko wystarcza to jako dowód przed sądem. Związek już od dawna żąda zmiany przepisów.

(Nr sprawy: VIII ZR 231/17 oraz VIII ZR 261/17)

Jeśli mieszkacie w Niemczech i nie chcecie kontynuować najmu mieszkania, powinniście być tego pewni. Jeśli bowiem wypowiedzenie umowy wpłynie do wynajmującego, wtedy nie może ono zostać cofnięte przez tylko jedną ze stron.

Jeśli więc rezygnujecie z mieszkania, to faktycznie musicie się chcieć z niego wyprowadzić. W przypadku kiedy najemca mimo wcześniejszej chęci opuszczenia mieszkania, chciałby jednak kontynuować najem, a wynajmujący jeszcze nie wynajął mieszkania komuś innemu, wtedy należy wspólnie znaleźć rozwiązanie, z którego obie strony będą zadowolone. Z reguły zawierana jest wtedy po prostu nowa umowa najmu – na dotychczasowych lub nowych warunkach. Najemca musi się liczyć z ew. podwyżką opłat.

W przypadku wypowiedzenia umowy najmu, mamy do czynienia z jednostronną deklaracją woli, która powinna dotrzeć do wynajmującego. Jej anulowanie możliwe jest tylko wtedy, jeśli anulacja nastąpi jednocześnie z wypowiedzeniem lub wcześniej. Wycofanie wypowiedzenia przez najemcę nie jest możliwe, gdy wynajmujący już je otrzymał. Tak zadecydował Trybunał Federalny 24 czerwca 1998 r. (Az.: XII ZR 195/96).

Najemca a wynajmujący – różne okresy wypowiedzenia mieszkania w Nimeczech?

Jeśli chodzi o termin wypowiedzenia umowy najmu, to najemców i wynajmujących obowiązują w Niemczech różne regulacje. Najemcy mogą wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z wyprzedzeniem 3-miesięcznym. Czas wynajmu mieszkania nie ma tu znaczenia.

W przypadku wynajmujących, sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z wyprzedzeniem 3-miesięcznym, jeśli czas trwania wynajmu wynosił 5 lat lub mniej. Jeśli mieszkanie wynajęte było przez dłuższy czas niż 5 lat, wtedy okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy. Jeśli z kolei najemca mieszkał w mieszkaniu dłużej niż 8 lat, wtedy wynajmujący musi przestrzegać okresu wypowiedzenia wynoszącego 9 miesięcy.

W starych umowach najmu, zawartych przed jesienią 2001, często widnieje zapis, że po 10 latach wynajmujący musi przestrzegać 12-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Taki zapis nadal jest prawomocny i jeśli widnieje w umowie, to wynajmujący musi się go trzymać. Natomiast najemcy mogą wypowiedzieć umowę, nawet starą, zawsze z 3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Warto dodać, że niemiecka umowa najmu może zawierać korzystniejsze warunki dla najemcy, niż przewidziane ustawą. Jeśli w umowie widnieje zapis o miesięcznym lub nawet 14-dniowym terminie wypowiedzenia, wtedy jest to wiążące dla najemcy. Z kolei odwrotnie tak to nie działa. Wynajmujący musi przestrzegać okresu wypowiedzenia określonego w ustawie – nie można go skrócić na jego korzyść zapisem w umowie najmu.