Wynajem mieszkania wiąże się z poniesieniem wielu kosztów – nie tylko czynszu. Po stronie najemcy leży też opłacenie niektórych kosztów dodatkowych. Które z nich zawsze leżą w gestii najemcy, a które powinien ponieść właściciel mieszkania? Których z nich właściciel nie może przenieść na najemcę? I co zrobić, jeśli otrzymany rachunek okazał się zdecydowanie za wysoki?
Które koszty właściciele mogą przenieść na najemców?
Co do zasady właściciel mieszkania może obciążyć najemcę jedynie kosztami regularnie ponoszonymi w związku z wynajmowaną nieruchomością. Dokładnie opisane koszty dodatkowe można znaleźć rozporządzeniu w sprawie kosztów eksploatacji (niem. Betriebskostenverordnung, w skrócie BetrKV) oraz w umowie najmu. Właściciel mieszkania nie musi pojedynczo wymieniać w umowie wszystkich możliwych kosztów dodatkowych do podziału. Wystarczy, że użyje sformułowania „koszty operacyjne” (niem. Betriebskosten).
Najemca i wynajmujący mogą też uzgodnić czynsz obejmujący wszystkie koszty dodatkowe lub zryczałtowaną stawkę za zużycie. W takich przypadkach właściciel może przypisać dodatkowe koszty tylko w ramach uzgodnionych ram i wartości. Rozliczenie kosztów eksploatacji: Podstawę prawną stanowi § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, w skrócie BGB). „Strony umowy mogą uzgodnić, że najemca ponosi koszty eksploatacji”. Mogą one zostać wykazane jako kwota ryczałtowa lub jako zaliczka i podlegają rozliczeniu.
Oto jakie rodzaje kosztów dodatkowych można w Niemczech przepisać na najemcę:
Koszty ogrzewania
Wszystkie regularne koszty, które właściciel ponosi w związku z obsługą i konserwacją systemu grzewczego, można przerzucić na najemców. Jeśli jednak konieczna jest naprawa lub wymiana rur, to tego typu koszty muszą zostać poniesione przez właściciela mieszkania.
Na koszty ogrzewania składają się również z kosztów stałych i kosztów zużycia. Najczęściej można spotkać podział 50% – 50% lub 30% (koszty stałe) i 70% koszty zużycia. Wszystkie szczegóły powinny być jasno zadeklarowane na rachunku lub rozliczeniu, które otrzymuje najemca.
Koszty wody
Koszty wody dzielą się na koszty wody ciepłej i zimnej. Zimna woda uwzględniona jest zazwyczaj jako „Koszty podlewania i odprowadzania wody z nieruchomości”, podczas gdy koszty ciepłej wody bardzo często uwzględnia się w kosztach ogrzewania. Rozliczenie oparte jest na zużyciu. W tym celu zużycie wody kontrolowane i rejestrowane jest za pomocą płatnych wodomierzy.
Jakie koszty uwzględnione są „w cenie” zimnej wody?
- Koszty wodomierzy i ich odpowiedniej kalibracji
- Regularne prace konserwacyjne i czyszczące
- Opłaty kanałowe
- Koszty nawadniania na terenach wspólnoty
- Własne stacje uzdatniania wody
Jeśli powstają koszty związane z pęknięciem rury wodociągowej lub usterką techniczną, najemcy nie muszą ich ponosić. To samo dotyczy prac remontowych – w tym przypadku właściciel sam musi zapłacić za dodatkowe zużycie wody.
Koszty ciepłej wody są częścią rachunku za ogrzewanie i dlatego nie dlatego nie mogą być przenoszone na wszystkich najemców jako stawka ryczałtowa, ale muszą być rozliczane na podstawie zużycia.
Sprzątanie ulic i wywóz śmieci
Koszty odśnieżania, regularnego wywozu śmieci i sprzątania ulic są do podziału. Wywóz śmieci można uwzględnić w rachunku za media (jako sprzątanie ulic i wspólnoty). Należy jednak podkreślić, że nie są tu wliczone odpady wielkogabarytowe i niebezpieczne. Koszty nabycia nowych pojemników na śmieci nie mogą być rozliczane jako koszty dodatkowe.
Wskazówka: Niektóre z możliwych do podziału kosztów dodatkowych to tak zwane usługi związane z gospodarstwem domowym, które najemcy mogą podać w zeznaniach podatkowych.
Czyszczenie budynków i usuwanie robactwa
Jeśli za sprzątanie klatki schodowej, pralni, windy i innych przestrzeni wspólnych odpowiada zewnętrza firma lub zatrudniona osoba, to właściciel mieszkania może przenieść te koszty na najemców. To samo dotyczy dezynsekcji – usuwania ciem, karaluchów, szczurów i innych niechcianych „gości”.
Winda
Jeżeli w budynku, w którym znajduje się mieszkanie, jest winda, do której dostęp i możliwość użytkowania mają wszyscy lokatorzy, to koszty jej utrzymania również mogą zostać przerzucone na najemców. Tak samo dotyczy do mieszkańców lokali znajdujących się na parterze. Jedynym wyjątkiem są najemcy, którzy nie mają bezpośredniego dostępu do windy.
Zarządca obiektu
Jeśli budynek posiada dozorcę lub zarządcę obiektu, który regularnie sprawdza stan obiektu i kontroluje, czy zasady domu przestrzegane są przez wszystkich jego mieszkańców, to koszty takich usług również są podzielone. Szczegóły współpracy powinny być jasno określone w zawartej umowie.
Oświetlenie
Koszty energii elektrycznej zużywanej do oświetlenia domu, wejścia do budynku i klatki schodowej również są uwzględnione w możliwych do podziału kosztach dodatkowych. Właściciel domu oblicza to zużycie dla każdego gospodarstwa domowego, na podstawie wcześniej ustalonych zasad.
Kominiarz
Jeśli kominiarz regularnie wykonuje usługi w mieszkaniu, to opłaty za jego działania mogą zostać przeniesione na najemców i uwzględnione w opłatach za media. Obejmuje to czyszczenie kominów, sprawdzanie pieców i kontrolowanie systemów grzewczych.
Ubezpieczenie
Co do zasady, wszystkie koszty ubezpieczenia związane z budynkiem mogą być podzielone i częściowo przeniesione na najemcę. Obejmuje to zarówno ubezpieczenie mienia jak i ubezpieczenie OC. Mogą to być:
- Ubezpieczenie od pożaru
- Ubezpieczenie od gradu
- Ubezpieczenie od burzy i jej skutków
- Ubezpieczenie zbiorników na ropę i gaz
- Ubezpieczenie windy
- Ubezpieczenie szyb i innych szklanych powierzchni
- Ubezpieczenie od zalania
- Ubezpieczenie OC
- Ubezpieczenie od innych naturalnych zagrożeń
Warto jednak zaznaczyć, że właściciel musi przestrzegać zasady efektywności ekonomicznej. Oznacza to, że oferty ubezpieczeń muszą być wybierane odpowiedzialnie i nie mogą wykraczać poza to, co konieczne.
Ogród i wspólna przestrzeń na zewnątrz
Z reguły właściciel mieszania zajmuje się pielęgnacją ogrodu i przenosi poniesione koszty – jako koszty eksploatacji – na najemców. Często dzieje się tak nawet jeśli najemcy nie mają prawa lub możliwości korzystania z ogrodu. W takich przypadkach właściciel może przenieść jedynie koszty pielenia, koszenia trawnika i pielęgnacji roślin.
Inne koszty operacyjne
Jako „inne koszty operacyjne” wynajmujący mogą rozliczać bieżące koszty dodatkowe związane z wynajmem mieszkania, jeśli jest to określone w umowie najmu. Mogą to być na przykład koszty konserwacji czujników dymu, czyszczenia rynien lub kontroli wody pitnej.
Jakie dodatkowe koszty nie podlegają podziałowi?
Koszty naprawy dowolnych elementów i części mieszkania zasadniczo nie podlegają podziałowi. Coś innego dotyczy kosztów utrzymania, na przykład windy.
Koszty administracyjne również zasadniczo nie podlegają podziałowi. Obejmuje to wydatki na zarządzanie nieruchomością, opłaty bankowe, opłaty pocztowe, odsetki lub telefon. Według Niemieckiego Związku Najemców nigdy nie wliczają się one do kosztów operacyjnych. Oznacza to, że najemca nigdy nie musi ich ponosić – niezależnie od tego co zostało zawarte w umowie.
Co mogą zrobić najemcy, jeśli dodatkowe koszty są zbyt wysokie?
Jeśli rachunek za media jest zbyt wysoki, najemcy mogą wnieść sprzeciw. Mają na to dwanaście miesięcy. Alternatywnie można również poprosić właściciela o wyjaśnienie lub sprawdzenie faktur – na przykład w sytuacji, kiedy samo oświadczenie nie wystarczy, aby udowodnić błąd. W sytuacjach kryzysowych, kiedy obie strony nie mogą dojść do porozumienia, sprawę należy skierować na drogę sądową.
Do kiedy właściciel musi przygotować rachunek za media?
Jeżeli wynajmujący i najemca uzgodnili opłacenie kosztów dodatkowych, wynajmujący jest zobowiązany do sporządzenia zestawienia kosztów dodatkowych nie później niż rok po zakończeniu okresu rozrachunkowego. Rachunek za media może obejmować maksymalnie dwanaście miesięcy.
Źródło: www.t-online.de
