Jakie koszty mieszkania można odliczyć od podatku w Niemczech?

Najemca w Niemczech może odliczyć od podatku część kosztów sprzątania, pielęgnacji ogrodu, odśnieżania i prac fachowców — także wtedy, gdy usługę zamówił wynajmujący, a lokator zapłacił za nią w kosztach dodatkowych. Nie odlicza się jednak całego czynszu ani całej kwoty Nebenkosten. Potrzebny jest wyodrębniony udział w kwalifikujących się kosztach i właściwy dowód zapłaty.

Inne zasady dotyczą przeprowadzki związanej z pracą i domowego biura. Poniżej wyjaśniamy, jak rozdzielić te wydatki i przygotować dokumenty do niemieckiego urzędu skarbowego, czyli Finanzamt.

Czy czynsz, prąd i ogrzewanie można odliczyć od podatku w Niemczech?

Na przykład koszt gazu pozostaje prywatnym wydatkiem, natomiast robocizna przy konserwacji instalacji grzewczej może kwalifikować się do ulgi na usługi fachowców. Rozliczenie powinno oddzielać te kwoty. Zasady sprawdzania samego rachunku opisujemy w poradniku o Nebenkosten w Niemczech.

Jeżeli część mieszkania służy pracy albo wynajmujesz drugie mieszkanie ze względów zawodowych, możliwe są odrębne odliczenia opisane dalej. Nie jest to jednak ogólne prawo do odliczania prywatnego czynszu.

Jakie koszty z rozliczenia Nebenkosten dają ulgę podatkową?

Sprawdź w rocznym rozliczeniu lub zaświadczeniu od wynajmującego przede wszystkim następujące pozycje:

• Sprzątanie klatki schodowej i innych części wspólnych, mycie okien oraz regularna pielęgnacja ogrodu — zwykle usługi związane z gospodarstwem domowym, po niemiecku haushaltsnahe Dienstleistungen.
• Odśnieżanie i usuwanie gołoledzi — także na chodniku bezpośrednio przy gospodarstwie domowym, jeśli usługa spełnia warunki ulgi. Nie należy utożsamiać tego z każdą opłatą gminną za sprzątanie ulic.
• Praca dozorcy (Hausmeister) — kwalifikujące się czynności trzeba oddzielić od zarządzania nieruchomością i odpowiednio przypisać do usług domowych lub fachowych.
• Kominiarz, konserwacja ogrzewania, przegląd windy lub czujników dymu — kwalifikujące się prace i kontrole rozlicza się jako usługi fachowców, czyli Handwerkerleistungen.

Decyduje rodzaj wykonanej pracy, a nie wyłącznie nazwa firmy czy zawód wykonawcy. Nie można też wykazać tego samego kosztu dwa razy, np. jako części wynagrodzenia dozorcy oraz osobnego sprzątania.

Ile podatku można zaoszczędzić na usługach domowych i remontach?

Limity poniżej obowiązują zarówno przy rozliczeniu za 2025 r., jak i według stanu prawnego sprawdzonego 29 października 2026 r. Ulga obniża bezpośrednio podatek dochodowy, a nie tylko dochód do opodatkowania.

Przykład: Twoje zaświadczenie wykazuje 800 euro kwalifikujących się usług domowych i 300 euro kosztów pracy fachowców. Ulga wyniesie 160 + 60 = 220 euro, jeżeli masz wystarczający podatek do obniżenia i spełniasz pozostałe warunki.

Limity 4000 i 1200 euro są odrębne; ich suma nie jest jednym limitem do dowolnego wykorzystania. Są związane z gospodarstwem domowym, a nie liczbą rachunków. Dwie osoby mieszkające razem nie otrzymują automatycznie podwójnego limitu. Przy osobnych zeznaniach trzeba prawidłowo rozdzielić rzeczywiście poniesione koszty. Niewykorzystana ulga z § 35a nie staje się wypłatą gotówkową ani kwotą do przeniesienia na następny rok.

Jakie zaświadczenie powinien wystawić wynajmujący?

Poszukaj dokumentu zatytułowanego Bescheinigung nach § 35a EStG, czyli zaświadczenia o kosztach objętych ulgą. Osobne zaświadczenie nie jest konieczne, jeżeli roczne rozliczenie już zawiera wymagane dane.

Dokument powinien pozwalać ustalić rodzaj i termin usługi, wykonawcę, należność, kwalifikujące się koszty pracy oraz Twój indywidualny udział. Powinien też potwierdzać bezgotówkowe uregulowanie należności wykonawcy. Sama suma „Nebenkosten: 2400 euro” jest niewystarczająca.

Nie musisz osobiście podpisywać umowy z firmą sprzątającą czy fachowcem. Potwierdził to Federalny Trybunał Finansowy w wyroku VI R 24/20. W razie konkretnych wątpliwości urząd może jednak zażądać faktur, które trzeba uzyskać od wynajmującego.

Możesz napisać do właściciela lub zarządcy:

Bitte stellen Sie mir für das Abrechnungsjahr [rok] eine Bescheinigung nach § 35a EStG aus. Bitte weisen Sie meinen Anteil an den begünstigten Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus und bestätigen Sie die unbare Zahlung an die Leistungserbringer.

To prośba o zaświadczenie z Twoim udziałem w kosztach pracy, dojazdu i maszyn, rozdzielonym według rodzaju ulgi, oraz potwierdzeniem zapłaty bezgotówkowej. Nie wpisuj samodzielnie przypadkowego procentu robocizny, gdy w dokumentach nie ma podziału. W razie odmowy poproś o uzupełnienie rozliczenia i wgląd do odpowiednich faktur; pomocne może być stowarzyszenie najemców.

W którym roku wykazać koszty z rozliczenia mieszkania?

Przy usługach zamówionych i opłaconych bezpośrednio przez Ciebie co do zasady liczy się rok zapłaty. Dla rocznych rozliczeń od wynajmującego administracja podatkowa przewiduje szczególne zasady: bieżące usługi mogą być rozliczane na podstawie zaliczek, natomiast jednorazowe prace wymagają uwzględnienia reguł dotyczących rocznego rozliczenia.

Dopuszczalne uproszczenie pozwala najemcy wykazać łącznie kwalifikujące się koszty w roku otrzymania rozliczenia. Rozliczenie Nebenkosten za 2025 r. otrzymane w 2026 r. można więc uwzględnić w deklaracji za 2026 r. Zapisuj, który dokument i rok już wykorzystałeś, żeby nie odliczyć tej samej usługi ponownie. Na dokumentach brakujących do deklaracji nie opieraj dowolnie oszacowanych kwot.

Czy sprzątanie mieszkania i wiosenne porządki można odliczyć?

Tak, także gdy sam zamówisz sprzątanie wynajmowanego mieszkania. Mycie okien, czyszczenie podłóg, dywanów, mebli tapicerowanych, ogrodu zimowego czy tarasu może stanowić usługę domową. Usługa musi być wykonana w gospodarstwie domowym; oddanie dywanu do zewnętrznej pralni nie jest tym samym.

W przypadku firmy uwzględnia się kwalifikujące się koszty pracy, dojazdu i użycia maszyn wraz z przypadającym na nie podatkiem VAT. Nie wykazuj zakupu odkurzacza, mebli ani zwykłych materiałów jako kosztu usługi. Poproś o fakturę z czytelnym podziałem i zapłać na rachunek usługodawcy — gotówka, także z pokwitowaniem, nie spełnia warunku tej ulgi.

Jeśli natomiast zatrudniasz pomoc domową na Minijob, zgłoś ją w Minijob-Zentrale za pomocą Haushaltsscheck, czyli uproszczonego zgłoszenia dla prywatnego gospodarstwa domowego. W 2026 r. granica regularnego wynagrodzenia wynosi 603 euro miesięcznie. Dla ulgi do 510 euro podstawą jest zaświadczenie Minijob-Zentrale obejmujące wynagrodzenie i opłacone obciążenia. W tym szczególnym przypadku wypłata pensji gotówką nie wyklucza ulgi. Nie przenoś tego wyjątku na faktury firm. Więcej opisujemy w poradniku o Minijob w Niemczech.

Remont, naprawy i ogród: co rozliczyć jako pracę fachowców?

Do usług fachowych mogą należeć malowanie, układanie płytek, naprawa instalacji elektrycznej, konserwacja domowego urządzenia czy przebudowa istniejącego ogrodu. Regularne koszenie i przycinanie żywopłotu to z kolei zwykle usługi domowe. Nie decyduje o tym, czy sam umiałbyś wykonać pracę.

Odliczasz kwalifikującą się robociznę, dojazd i maszyny, nie zakup płytek, roślin czy nowego urządzenia. Własna praca nie daje ulgi. Nie można ponownie rozliczyć części zwróconej przez ubezpieczyciela lub właściciela; przy fachowcach wyłączone są też prace objęte wskazanym w ustawie publicznym dofinansowaniem. Ta sama kwota nie może jednocześnie stanowić kosztu zawodowego i podstawy ulgi prywatnej.

To, że wydatek spełnia warunki podatkowe, nie oznacza, że właściciel ma prawo obciążyć nim najemcę. Zlecenie większych prac wymaga również sprawdzenia umowy i ewentualnej zgody właściciela. Szczególne sytuacje omawia artykuł o odliczaniu usług ogrodniczych.

Co z opieką nad rodziną i kosztami opieki nad dziećmi?

Usługi pielęgnacyjne i opiekuńcze mogą kwalifikować się do limitu 4000 euro, ale trzeba odjąć zwroty i sprawdzić ich rozliczenie w innych ulgach. Nie każda pomoc rodzinie jest usługą domową objętą § 35a.

Opieka nad dzieckiem podlegająca zasadom wydatków szczególnych nie może zostać przeniesiona do ulgi na usługi domowe. Od 2025 r. zasadniczo można odliczyć od dochodu 80% kwalifikujących się kosztów, maksymalnie 4800 euro na dziecko rocznie, przy spełnieniu warunków m.in. dotyczących wieku i przynależności do gospodarstwa. To inny mechanizm niż obniżka podatku o 20% kosztów sprzątania.

Kiedy przeprowadzka w Niemczech jest kosztem zawodowym?

Zmiana miejsca pracy, przeniesienie zakładu albo skrócenie łącznego codziennego dojazdu co najmniej o godzinę mogą uzasadniać rozliczenie przeprowadzki jako Werbungskosten, czyli kosztów uzyskania przychodu pracownika. Musi istnieć rzeczywisty związek zawodowy. Samo przejście do większego mieszkania z pokojem na domowe biuro nie wystarcza — potwierdził to wyrok BFH VI R 3/23 z 5 lutego 2025 r.

Rozliczać można odpowiednio udokumentowane koszty transportu i podróży w poszukiwaniu mieszkania oraz przejściowo podwójny czynsz, w granicach właściwych reguł. Nie wszystkie koszty przeprowadzki są objęte jednym ryczałtem. Dla pozostałych wydatków przeprowadzkowych od marca 2024 r. przewidziano zasadniczo 964 euro dla uprawnionego i 643 euro za każdą kolejną kwalifikującą się osobę we wspólnym gospodarstwie, np. małżonka lub dziecko. W szczególnym przypadku braku własnego mieszkania przed przeprowadzką lub po niej przewidziano kwotę 193 euro.

Sam kredyt ani spłata jego kapitału nie są kosztem przeprowadzki do odliczenia. Ewentualne koszty finansowania wymagają osobnej oceny związku zawodowego. Odejmij również kwoty zwrócone bez podatku przez pracodawcę. Przy przeprowadzce prywatnej usługa firmy przeprowadzkowej może zamiast tego kwalifikować się do § 35a, jeśli spełnia jego warunki.

Jeżeli Twoje główne gospodarstwo pozostaje w Polsce, sprawdź odrębne warunki podwójnego gospodarstwa domowego. Sam drugi adres nie wystarcza.

Domowe biuro w wynajmowanym mieszkaniu: jakie koszty odliczyć?

Od 2023 r. nie obowiązuje opisany dawniej ogólny limit 1250 euro. Jeśli osobny, niemal wyłącznie zawodowo używany pokój stanowi centrum całej Twojej działalności zawodowej, możesz rozliczyć przypadające na niego rzeczywiste koszty albo roczny ryczałt 1260 euro. Przy kosztach rzeczywistych znaczenie mogą mieć proporcjonalnie czynsz, ogrzewanie, prąd i woda. Przykładowo pokój 12 m² w mieszkaniu 80 m² daje udział powierzchni 15%, ale samo obliczenie proporcji nie zastępuje spełnienia warunków.

Bez takiego pokoju możliwy jest ryczałt za pracę w domu: 6 euro dziennie, maksymalnie 1260 euro rocznie. Zasadniczo wymaga przewagi pracy w domu i braku wizyty w pierwszym miejscu pracy danego dnia; gdy stale nie masz innego stanowiska, działa ustawowy wyjątek. Nie łącz dziennego ryczałtu z odliczeniem gabinetu za ten sam okres.

Biurko, krzesło czy komputer używane zawodowo są odrębnymi środkami pracy — nie trzeba mieć uznanego gabinetu, żeby rozliczyć ich zawodowy udział, z uwzględnieniem zasad amortyzacji. U pracownika są to Werbungskosten, a u przedsiębiorcy koszty działalności (Betriebsausgaben). Ryczałt dzienny nie jest wypłatą od urzędu. Szerszy katalog znajdziesz tutaj: co można odliczyć od podatku w Niemczech.

Jak wpisać koszty mieszkania do deklaracji i co zrobić po odmowie?

Przygotuj zaświadczenie § 35a lub rozliczenie Nebenkosten, własne faktury, dowody przelewów i informacje o zwrotach. Usługi domowe oraz fachowe wpisujesz osobno w Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen, czyli załączniku o wydatkach gospodarstwa domowego. Wprowadź kwalifikujące się wydatki — program obliczy 20% ulgi. Koszty zawodowe trafiają u pracownika do Anlage N, a opieka nad dzieckiem do Anlage Kind.

Zachowaj dokumenty; zwykle przedstawiasz je dopiero na żądanie. Jeżeli usługę wykonała firma z Polski w Twoim gospodarstwie domowym w Niemczech, samo polskie pochodzenie wykonawcy jej nie wyklucza. Musisz jednak wykazać usługę, kwalifikujące się koszty i właściwą zapłatę; urząd może poprosić o tłumaczenie. Ulga może także obejmować własne gospodarstwo w Polsce jako kraju Unii Europejskiej, ale nie każde mieszkanie krewnego i nie jako dodatkowy komplet limitów.

Po otrzymaniu Steuerbescheid, czyli decyzji podatkowej, porównaj wyliczenie i objaśnienia z deklaracją. Gdy odmowa wynika z brakującego podziału robocizny, poproś wystawcę o prawidłowy dokument. Nie podpisuj się pod fikcyjną datą ani płatnością. Przy sporze z urzędem możesz złożyć Einspruch — odwołanie zasadniczo w ciągu miesiąca od doręczenia decyzji według reguł podatkowych. Wskaż decyzję, konkretny wydatek, żądanie i dowody; gdy termin upływa, złóż odwołanie w terminie i uzupełnij uzasadnienie. Sam kontakt z wynajmującym nie zatrzymuje tego terminu.

Procedurę, terminy i pomoc przy zeznaniu opisujemy w poradniku rozliczenie podatkowe w Niemczech. Klasa podatkowa wpływa na zaliczki z pensji, ale nie tworzy dodatkowego limitu ulgi na mieszkanie; osobno wyjaśniamy jak ją zmienić.

Źródła

Zasady sprawdzono 29 października 2026 r. Podstawą są przepisy i informacje niemieckiej administracji; przy rozliczeniu konkretnego roku stosuj obowiązujące dla niego reguły.

• § 35a EStG — limity i warunki ulg na usługi domowe i fachowe.
• ELSTER — instrukcja zeznania za 2025 r., w tym załączniki o usługach domowych i kosztach pracy.
• Minijob-Zentrale — ulga przy zatrudnieniu pomocy domowej oraz wyjątek dotyczący wypłaty gotówką.
• BMF — kwoty pozostałych wydatków przeprowadzkowych od marca 2024 r..
• Finanzverwaltung NRW — odwołanie od decyzji podatkowej.