Nie kupujcie kota w worku! Czyli na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie własnościowe w Niemczech?
Załóżmy, że interesujące Was mieszkanie jest bez zarzutu. Ale czy dotyczy to również powierzchni wspólnych w budynku? Na pewno powinniście obejrzeć cały budynek, nie tylko samo mieszkanie, które Was interesuje. W ten sposób będziecie w stanie oszacować, jakie zobowiązania finansowe mogą Was czekać w przyszłości. Kupując mieszkanie, kupujecie tak naprawdę coś więcej: macie też udział w pomieszczeniach wspólnych, stajecie się ich współwłaścicielem. Dlatego zanim podpiszecie umowę kupna, zwróćcie uwagę na klatkę schodową, dach, fasadę zewnętrzną i działkę, na której stoi budynek.
Ryzyko związane z kosztami zakupu mieszkania w Niemczech
Sabine Feuersänger ze stowarzyszenia „Wohnen im Eigentum” w Bonn, uczula: „Największym ryzykiem przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym, są remonty wspólnej części użytkowej, które pojedynczego właściciela mieszkania mogą naprawdę sporo kosztować i to niedługo po kupnie lokalu”.
Konsultacja u fachowego doradcy
Przy ocenie mieszkania, pomóc Wam może rzeczoznawca lub przynajmniej kompetentny doradca. Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli mieszkań „Haus&Grund Deutschland” w Berlinie dodaje: „Bardzo rzadko zdarza się, żeby kupujący od razu na pierwszy rzut oka był w stanie ocenić, czy w najbliższym czasie potrzebny będzie remont”.
Wgląd w uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Przed zakupem mieszkania w Niemczech, sprzedający powinien dać potencjalnemu kupującemu wgląd w zbiór decyzji wspólnoty mieszkaniowej. Tak uważa Annett Engel-Lindner z Niemieckiego Stowarzyszenia Nieruchomości IVD w Berlinie. W tym celu sprzedawca ustala dla kupującego termin spotkania z administracją wspólnoty lub wspólnie udają się na takie spotkanie. Jeśli jest to niemożliwe, sprzedający powinien dać potencjalnemu klientowi przynajmniej aktualną kopię zbioru uchwał wspólnoty.
Najważniejsze pytanie brzmi: „Jak wysoka jest rezerwa remontowa wspólnoty mieszkaniowej?”. Im wyższa kwota, tym mniej właściciele mieszkań muszą dołożyć dodatkowo do budżetu na utrzymanie domu, w przypadku remontów”.
Sprawdźcie stan wspólnych powierzchni użytkowych
Potencjalni kupcy powinni się też zainteresować wyciągiem z księgi wieczystej oraz wykazem zużycia energii. To samo dotyczy wszelkich rozporządzeń wspólnoty. Wtedy będziecie wiedzieli, jakie zasady i zwyczaje obowiązują w budynku. Jeśli własność wspólna jest raczej w kiepskim stanie, może to mieć wpływ na cenę mieszkania. Nie możecie zapomnieć, że cenę kupna mieszkania zawsze można negocjować.
Kto ma prawa decyzyjne?
Jeśli większość mieszkań w budynku należy do jednego właściciela, to powinniście jeszcze raz przemyśleć zakup. Wspólnota mieszkaniowa zazwyczaj decyduje o różnych sprawach większością głosów. Jednak jeśli jedna osoba jest właścicielem kilku mieszkań, to wtedy może łatwo przegłosować innych i w zasadzie prawie sama decyduje o ewentualnych remontach.
Małe wspólnoty mieszkaniowe też mają swoje wady. Jeśli np. właściciele domu dwurodzinnego lub dwóch połówek bliźniaka stanowią wspólnotę mieszkaniową, wtedy decyzje podejmowane są, jeśli wszyscy będą zgodni. Jeśli natomiast będą mieli inne zdanie, wtedy mamy 1:1.
Ustalcie wcześniej wysokość budżetu na utrzymanie budynku
Przed kupnem mieszkania, powinniście sprawdzić u zarządcy, ile wynosi miesięczny budżet na utrzymanie budynku. Julia Wagner tłumaczy: „Tę kwotę powinniście sobie już wcześniej wkalkulować w wydatki, ponieważ obciążenie tymi kosztami w wielu przypadkach może się okazać nieproporcjonalnie wyższe niż koszty eksploatacji mieszkania, wynikające z umowy najmu”. Warto również zajrzeć do regulaminu domu. Poznacie reguły, jakimi kierują się właściciele mieszkań. W regulaminie znajdziecie np. zapisy dotyczące trzymania w domu zwierząt czy ciszy nocnej.
Co ważne: Przed kupnem mieszkania, poznajcie w miarę możliwości innych współwłaścicieli. Będziecie mogli oszacować, czy przyszłe życie wspólnie w jednym budynku ma szansę przebiegać bezproblemowo, czy też raczej nie.
Zakup nieruchomości w Niemczech
Dodatkowo warto w tym temacie przeczytać: 10 złotych zasad dotyczących zakupu nieruchomości w Niemczech!
WAŻNE: Jeśli jesteście zainteresowani zdobyciem kredytu hipotecznego w Niemczech, koniecznie przeczytajcie nasz artykuł na ten temat:
