Kaucja w Niemczech – 8 najważniejszych pytań i odpowiedzi!

Kaucja w Niemczech wynosi najczęściej równowartość dwóch lub trzech czynszów. W związku z tym, że często spotykamy się z różnymi pytaniami dotyczącymi kaucji w Niemczech, postanowiliśmy na nie odpowiedzieć w formie artykułu. Mamy nadzieję, że informacje zawarte poniżej okażą się dla Was pomocne!

Jak wysoka może być kaucja w Niemczech?

Kaucja w Niemczech może wynosić maksymalnie trzykrotną wartość miesięcznego czynszu bez uwzględnienia kosztów eksploatacyjnych płaconych ryczałtowo lub zaliczkowo – chodzi tutaj o tak zwaną „Kaltmiete” (paragraf 551, ustęp 1 BGB – niemieckiego Kodeksu Cywilnego).

Ciekawostka: Jeśli mieszkanie okaże się mniejsze niż ustalono w umowie i z tego powodu zostanie obniżony czynsz, to w tym wypadku można się również domagać częściowego zwrotu kaucji. Wynajmujący musi wtedy bowiem obniżyć nie tylko czynsz, ale również kaucję, jeśli została wyliczona na podstawie wysokości czynszu (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 347/04).

Termin płatności kaucji za mieszkanie w Niemczech: Do kiedy należy dokonać płatności?

Kaucja czynszowa jest płatna w Niemczech w dniu rozpoczęcia najmu, tj. w dniu określonym w umowie najmu jako dzień rozpoczęcia najmu. Jeżeli płatność jest dokonywana gotówką lub przelewem, nie musi być natychmiast zapłacona w całości, może być zapłacona w 3 równych ratach. Ważne jest tylko, aby pierwsza z trzech rat znalazła się na koncie wynajmującego na początku okresu wynajmu. Druga i trzecia rata płatne są na początku drugiego i trzeciego miesiąca wynajmu.

Oto przykład dla lepszego zrozumienia: Załóżmy, że umowa najmu zostaje zawarta w dniu 15.6.2020 r., a początek najmu przypada na 1.7.2020 r. W związku z tym pierwsza rata płatna jest w dniu 1.7.2020, druga rata płatna jest w dniu 1.08. Trzecia rata kaucji czynszowej musi być zapłacona do dnia 1.09.

Za co wynajmujący w Niemczech może potrącić kaucję?

Z kaucji wynajmujący może pokryć swoje uzasadnione roszczenia, które pod koniec umowy najmu byłyby ciężkie do wyegzekwowania, np. zaległości z tytułu niepłacenia za wynajem mieszkania, dopłaty do rachunków za rozliczenie mediów, niewykonane prace remontowe albo szkody w mieszkaniu. Jak mówi prawniczka z Düsseldorfu, Annette Mertens, „w żadnym wypadku wynajmujący nie może skorzystać z kaucji np. malując na nowo dom w pewnym sensie na kredyt”.

Czy możliwe są większe żądania finansowe?

Tak, kaucja nie ogranicza się tylko do tego, czego wynajmujący może zażądać w związku z zaniedbaniami dotyczącymi napraw kosmetycznych czy szkód w mieszkaniu. Koszty z tym związane mogą wielokrotnie przewyższyć wysokość kaucji. Jednak: „Roszczenia wynajmującego spowodowane zmianą bądź pogorszeniem się stanu rzeczy w wynajmowanym obiekcie ulegają przedawnieniu w ciągu sześciu miesięcy. Przedawnienie rozpoczyna się wraz z momentem, kiedy wynajmujący otrzyma z powrotem daną rzecz” (Paragraf 548 BGB – Niemieckiego Kodeksu Cywilnego).

Jak długo wynajmujący w Niemczech może zatrzymać kaucję?

Ani ustawodawca, ani orzecznictwo sądowe nie podają żadnego wiążącego terminu. Sądy traktują z reguły za odpowiedni okres od trzech do sześciu miesięcy od zakończenia umowy najmu. Tyle właśnie czasu potrzebuje wynajmujący aż wszystko dokładnie sprawdzi i policzy. „Jednak jeśli wiadomo, że wynajmujący nie ma już żadnych roszczeń, musi w ciągu sześciu miesięcy zapłacić kaucję wraz z odsetkami” – wg. prawniczki Mertens. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli wynajmujący potwierdził w protokole odbioru mieszkania, że zostało mu ono przekazane w nienagannym stanie.

Istnieją jednak sytuację, kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję nawet przez 12 miesięcy! Ma to miejsce w sytuacji kiedy nie zostało jeszcze dostarczone rozliczenie kosztów utrzymania mieszkania (niem. Betriebskostenabrechnung). Uzasadnia się to faktem, iż możliwa jest nadpłata, która może zostać wtedy potrącona z kaucji. Oprócz tego wynajmujący może zatrzymać kaucję w przypadku niezapłaconych rachunków lub kiedy przy wyprowadzce zostaną stwierdzone szkody wynajmowanej rzeczy.

Co z kosztami rozliczenia mediów?

Jest to szczególny przypadek w rozliczeniu. W związku z możliwymi roszczeniami odnośnie kosztów rozliczenia mediów, wynajmujący może zażądać zabezpieczenia nawet na sześć miesięcy z góry (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 71/05).

Prawniczka Mertens mówi: „W związku z oczekującym rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych nie można jednak zatrzymać całej kaucji, a jedynie pewną jej część”. Z reguły jest to równowartość trzech miesięcznych wpłat.

Czy  pod koniec trwania umowy można zaniechać płacenia najmu w związku z tym, że wynajmujący może i tak pokryć sobie te koszty z kaucji?

Z obawy, że wynajmujący bez istotnej przyczyny mógłby zachować kaucję, niektórzy najemcy w ostatnich miesiącach trwania umowy po prostu nie płacą czynszu i uważają, że skoro wynajmujący ma kaucję to ma pieniądze, czyli wszystko się zgadza. Takie zachowanie jest jednak niezgodne z prawem. „Tacy najemcy ryzykują, że zostaną pociągnięci do odpowiedzialności prawnej z tytułu zaległości w płatnościach za wynajem mieszkania. Taki proces przegrają z całą pewnością” mówi prawniczka Mertens. „Niezapłacony czynsz trzeba uregulować, do tego dochodzą jeszcze opłaty sądowe i koszty związane z prawnikiem”.

Jak wynając mieszkanie w Niemczech bez konieczoności płacenia kaucji w całości?

W Niemczech działają firmy, które za niewielką miesięczną opłatą (zależną od wysokości kaucji) dają swego rodzaju poręczenie, dzięki czemu najemca nie musi płacić kaucji. Więcej na ten temat przeczytacie tutaj:

Jak wynająć w Niemczech mieszkanie bez konieczności płacenia kaucji w całości?