Jeśli w sąsiednim domu czy bloku trwają jakieś prace budowlane, można zapomnieć o spokoju i ciszy. Jednak uciążliwy hałas to nie jedyny problem z tym związany. Może nawet dojść do uszczerbku na zdrowiu ze względu na kurz, pył i brud. Nic więc dziwnego, że wielu najemców jest niezadowolonych i żąda obniżenia czynszu. Pojawia się więc pytanie: czy jest to w ogóle dozwolone?
Czy z powodu prac budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie można obniżyć czynsz?
Jeśli jakieś zdarzenia czy szkody zakłócają swobodne korzystanie z mieszkania, wtedy rzeczywiście zgodnie z § 536 ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB) można obniżyć czynsz. Nie ulega wątpliwości, że zakłócenia z powodu prac budowlanych mieszczą się w tej kategorii.
Nie ma znaczenia, czy wynajmujący jest odpowiedzialny za prace budowlane albo czy ma jakikolwiek wpływ na ich realizację. Prawo do obniżenia czynszu nie zakłada tutaj winy wynajmującego.
Jednak istnieją przypadki, w których nie ma możliwości obniżenia czynszu. Dotyczy to np. sytuacji, gdy utrudnienia związane z mieszkaniem były znane najemcy w momencie podpisania umowy (§ 536b Kodeksu Cywilnego – BGB). Oznacza to, że czynsz nie zostanie obniżony, jeśli np. plany prac budowlanych były wcześniej znane a więc najemca musiał się z nimi liczyć (Sad Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 13.03.2013, nr. sprawy 65 S 321/11). Jednak kiedy taka sytuacja ma miejsce?
Co może wskazywać na potencjalnie planowane roboty budowlane?
Zgodnie z opinią niemieckich sądów, następujące czynniki mogą wskazywać na zbliżające się prace budowlane:
- niezabudowane działki budowlane (Sąd Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 17.09.2012, nr. sprawy 63 S 208/12 oraz Sąd Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 17.03. 2007, nr. sprawy 63 S 155/07)
- budynki sąsiadujące wymagające remontu ( Wyższy Sąd Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 03.06.2002, nr. sprawy 8 U 74/01, Wyższy Sąd Krajowy w Monachium, decyzja z dnia 26.03.1993, nr. sprawy 21 U 6002/92 oraz Sąd Krajowy w Gießen, decyzja z dnia 15.12.2010, nr. sprawy 1 S 210/10).
- powszechnie znane projekty budowlane (Sąd Rejonowy Eckernförde, decyzja z dnia 27.04.2010, nr. sprawy 6 C 670/09)
Jeśli najemca ma do czynienia z takimi okolicznościami, musi się liczyć z tym, że wcześniej czy później w sąsiedztwie dojdzie do prac budowlanych. Jeśli przyjmie taką informację, nie zgłaszając sprzeciwu, wtedy traci prawo do obniżenia czynszu. Dodatkowo nie będzie go też obowiązywać obniżka czynszu, jeśli zostanie pisemnie poinformowany przez wynajmującego o planowanych pracach budowlanych (Sąd Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 10.02.2012, nr. sprawy 63 S 206/11).
Więcej informacji
Jeszcze więcej informacji w tym temacie wraz z wzorami pism do wynajmującego w języku niemieckim (z polskim tłumaczeniem) znajdziecie w następującym artykule:
W jaki sposób można w Niemczech obniżyć czynsz? +wzór pisma
