Kiedy i o ile można w Niemczech obniżyć czynsz z powodu pleśni w mieszkaniu?

Często wynajmujący i najemca spierają się o to, kto jest odpowiedzialny za wystąpienie pleśni (niem. Schimmel) w mieszkaniu. Zapleśniałe (niem. von Schimmel befallen) mieszkanie nie tylko odstrasza wyglądem, ale jest również niebezpieczne dla zdrowia. W najgorszym wypadku może się okazać, że zajęta pleśnią część mieszkania nie nadaje się do użytkowania. W związku z tym wydaje się logiczne, iż w takiej sytuacji najemca ma prawo do obniżenia czynszu. Jednak jakie warunki muszą zostać faktycznie spełnione i jaka jest wysokość obniżki w przypadku wystąpienia pleśni w mieszkaniu?

Niemcy: Obniżenie czynszu z powodu pleśni w mieszkaniu – dowiedz się w jakich sytuacjach możesz to zrobić!

Jeśli mieszkanie jest zapleśniałe do tego stopnia, że jego użytkowanie zgodnie z umową (niem. vertragsgemäß) jest całkowicie lub częściowo niemożliwe, to mieszkanie jest wadliwe w myśl § 536 kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch) i zgodnie z nim istnieje możliwość obniżenia wysokości czynszu. Wada nie może jednak wynikać z winy najemcy (niem. Mieter). Jeśli pleśń pojawiła się w mieszkaniu na skutek działania wynajmującego, np. poprzez nieodpowiednie ogrzewanie, to powyższy paragraf nie znajduje zastosowania, a co za tym idzie obniżenie czynszu jest niemożliwe.

Pytanie o winę, to najczęstsza kwestia sporna w takich przypadkach. Podczas procesu to wynajmujący (der Vermieter) musi udowodnić, iż wina leży po stronie najemcy. W pierwszej kolejności musi on wykazać, iż wystąpienie pleśni w mieszkaniu nie jest spowodowane błędami konstrukcyjnymi budynku. Jeśli uda mu się tego dowieść, musi on następnie wykazać, iż winę za wystąpienie pleśni ponosi najemca. W razie powodzenia, najemca nie ma prawa do obniżenia wysokości czynszu.

O ile można obniżyć w Niemczech czynsz z powodu niezawinionego wystąpienia pleśni w mieszkaniu?

Wysokość obniżki czynszu z powodu wystąpienia pleśni w mieszkaniu zależy od zaistniałych okoliczności i jest rozpatrywana indywidualnie. Zależy ona od stopnia zapleśnienia oraz jego czasu trwania.

Poniżej przedstawiamy kilka decyzji niemieckich sądów w sprawie pleśni w mieszkaniu oraz wysokość obniżki czynszu.

• Sąd Rejonowy w Osnabrück zdecydował o obniżce czynszu o 20 proc. z powodu wilogci oraz pleśni w mieszkaniu; wyrok z dnia 10.10.2013, sygnatura akt 48 C 31/12 (5)
• Sąd Rejnowy w Ansbach zdecydował, że w przypadku mieszkań w starym budownictwie należy się liczyć z wilgocią w piwnicy, w związku z czym pozew o obniżenie czynszu został oddalony; wyrok z dnia 5.02.2013, sygnatura akt 2 C 2268/11
• Sąd Rejonowy w Schöneberg zdecydował o obniżce czynszu w wysokości 50% z powodu wilgoci, odpadającej ze ściany farby oraz blokującego się okna w pomieszczeniu do majsterkowania; wyroka z dnia 21.06.2011, sygnatura akt 4 C 52/11
• Sąd Rejonowy w Nürtingen zdecydował, iż podwyższone koszta za ogrzewanie i konieczność częstszego wietrzenia mieszkania spowodowane wstawieniem plastikowych okien w starym budownictwie, nie uzasadniają wadliwości mieszkania; wyrok z dnia 9.06.2010, sygnatura akt 42 C 1905/09
• Sąd Okręgowy w Berlinie zdecydował o 15% obniżce czynszu z powodu zawilgoconych ścian pokojów i sufitu w łazience oraz obecności plam pleśni w kuchni; wyrok z dnia 16.02.1999, sygnatura akt 64 S 356/98

Jak poprosić wynajmującego w Niemczech o obniżkę czynszu?

Jeśli w Waszym mieszkaniu występuje pleśni, to możecie obniżyć czynsz. O tym, w jaki sposób zwrócić się do wynajmującego przeczytacie tutaj:

W jaki sposób można w Niemczech obniżyć czynsz? +wzór pisma do wynajmującego!