Obniżka czynszu w Niemczech: krok po kroku + gotowy wzór pisma do wynajmującego

Czynsz za mieszkanie obarczone wadą lub usterką (niem. Mangel) może zostać w Niemczech obniżony. Tak stanowi § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch). Usterka nie może być jednak zbyt błaha. Jako poważną wadę mieszkania traktuje się przykładowo pleśń. Jednak jak to wygląda w praktyce?

Jak obniżyć w Niemczech czynsz z powodu wady mieszkania?

Aby obniżyć w Niemczech czynsz należy mieć na uwadze kilka istotnych szczegółów. W pierwszej kolejności należy powiadomić wynajmującego o wykrytej wadzie mieszkania, tak aby ten miał możliwość jej usunięcia. Niemieckie prawo mówi tutaj o „Mängelanzeige” („zawiadomienie o wadach”), o czym można przeczytać w § 536c niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Zgodnie z powyższym paragrafem zawiadomienie o wadzie musi nastąpić niezwłocznie po jej wykryciu.

W niemieckim orzecznictwie sądowym „niezwłoczność” jest różnie definiowana i zależy od rozpatrywanego przypadku. Jeśli przykładowo usterka ogrzewania ma miejsce w czerwcu, to dopuszczalne będzie zgłoszenie tego kilka miesięcy później.

Inaczej ma się to w przypadku wystąpienia pleśni w mieszkaniu, kiedy to „niezwłoczność” interpretowana będzie bardzo dosłownie. Najemca, który niedopełni obowiązku zgłoszenia wynajmującemu wady, automatycznie traci prawo do obniżenia czynszu (patrz decyzja Trybunału Federalnego, wyrok z dnia 3.11.2010, sygnatura akt VII ZR 330/09). Oprócz tego grożą mu roszczenia odszkodowaniowe ze strony wynajmującego. Nie zawsze jednak istnieje obowiązek zawiadomienia wynajmującego o wystąpieniu wady mieszkania. Wyjątek stanowią sytuacje, kiedy wynajmuący albo zarząd budynku wie o istnieniu wady lub kiedy i tak nie byłby w stanie jej usunąć.

Obniżenie czynszu w Niemczech z powodu pleśni w mieszkaniu 

Jeśli mieszkanie jest zapleśniałe do tego stopnia, że jego użytkowanie zgodnie z umową (niem. vertragsgemäß) jest całkowicie lub częściowo niemożliwe, to mieszkanie jest wadliwe w myśl § 536 kodeksu cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch) i zgodnie z nim istnieje możliwość obniżenia wysokości czynszu. Wada nie może jednak wynikać z winy najemcy (niem. Mieter). Jeśli pleśń pojawiła się w mieszkaniu na skutek działania wynajmującego, np. poprzez nieodpowiednie ogrzewanie, to powyższy paragraf nie znajduje zastosowania, a co za tym idzie obniżenie czynszu jest niemożliwe.

Pytanie o winę, to najczęstsza kwestia sporna w takich przypadkach. Podczas procesu to wynajmujący (der Vermieter) musi udowodnić, iż wina leży po stronie najemcy. W pierwszej kolejności musi on wykazać, iż wystąpienie pleśni w mieszkaniu nie jest spowodowane błędami konstrukcyjnymi budynku. Jeśli uda mu się tego dowieść, musi on następnie wykazać, iż winę za wystąpienie pleśni ponosi najemca. W razie powodzenia, najemca nie ma prawa do obniżenia wysokości czynszu.

Czy z powodu prac budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie można obniżyć w Niemczech czynsz?

Jeśli jakieś zdarzenia czy szkody zakłócają swobodne korzystanie z mieszkania, wtedy rzeczywiście zgodnie z § 536 ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB) można obniżyć czynsz. Nie ulega wątpliwości, że zakłócenia z powodu prac budowlanych mieszczą się w tej kategorii.

Nie ma znaczenia, czy wynajmujący jest odpowiedzialny za prace budowlane albo czy ma jakikolwiek wpływ na ich realizację. Prawo do obniżenia czynszu nie zakłada tutaj winy wynajmującego.

Jednak istnieją przypadki, w których nie ma możliwości obniżenia czynszu. Dotyczy to np. sytuacji, gdy utrudnienia związane z mieszkaniem były znane najemcy w momencie podpisania umowy (§ 536b Kodeksu Cywilnego – BGB). Oznacza to, że czynsz nie zostanie obniżony, jeśli np. plany prac budowlanych były wcześniej znane a więc najemca musiał się z nimi liczyć (Sad Krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 13.03.2013, nr. sprawy 65 S 321/11).

O ile można obniżyć czynsz w Niemczech z powodu braku ciepłej wody w mieszkaniu?

Wysokość obniżki czynszu z powodu braku ciepłej wody uzależniona jest od stopnia i czasu trwania utraty wartości przedmiotu najmu. Dlatego też zawsze zależy to od konkretnego przypadku. Na przykład Sąd Lokalny w Kolonii uznał stopę obniżki w wysokości 7,5 % za odpowiednią, ponieważ lokatorzy nie mieli dostępu do ciepłej wody między godziną 22:00 a 7:00 (Sąd Lokalny w Kolonii, wyrok z dnia 24 kwietnia 1995 r., sprawa nr 206 C 251/94). Sąd Okręgowy w Berlinie uznał obniżenie czynszu o 10 % za uzasadnione w przypadku całkowitego braku ciepłej wody (Sąd Okręgowy w Berlinie, orzeczenie z dnia 4 czerwca 1993 r. , sygn. akt 64 T 69/93). Zdaniem Sądu Rejonowego w Ratyzbonie w tej sprawie dopuszczalna była nawet obniżka w wysokości 15% (Sąd Rejonowy w Rendsburgu, wyrok z dnia 17. 02. 1988 r. , sygn. 3 C 551/87).

Obniżka czysznu z powodu zbyt wysokiej temperatury w mieszkaniu

Jeśli temperatura w wynajmowanym mieszkaniu przekracza 30 stopni w ciągu dnia i 25 stopni w nocy, najemcy mogą obniżyć czynsz nawet o 20 procent. Decyzję w tej sprawie podjął Sąd Okręgowy w Hamburgu.

W przedmiotowej sprawie chodziło o drogie, dobrze wyposażone nowe mieszkanie na najwyższym piętrze, które w miesiącach letnich bardzo się nagrzewało. Według sądu w Hamburgu komfortowa temperatura 25-26 stopni Celsjusza była wyraźnie przekraczana i osiągała regularnie ponad 30 stopni Celsjusza w ciągu dnia. Sąd uznał to za istotną wadę i uznał za stosowne obniżenie czynszu o 20%. Wynajmujący został również zobowiązany do zainstalowania odpowiedniej izolacji termicznej.

Sąd Okręgowy w Hamburgu, wyrok z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt: 46 C 108/04.

Na co zwrócić uwagę przy opisywaniu wady mieszkania?

Należy pamiętać, aby dokładnie opisać wadę mieszkania. Dlatego zamiast w piśmie do wynajmującego pisać „pleśń na ścianie” (Schimmel an der Wand), lepiej użyć konkretniejszego sformułowania: „pleśń znajduje się w kuchni na ścianie poniżej okna, w odległości około 20 cm od podłogi” (der Schimmel befindet sich in der Küche an der Wand unterhalb des Fentsers, in ca. 20 cm Höhe vom Boden gemessen”).

W pierwszym piśmie do wynajmującego nie trzeba od razu podawać żądanej kwoty obniżki. Można to zrobić również w późniejszym terminie.

Jak jest obliczana obniżka czynszu za mieszkanie w Niemczech?

Wysokość obniżki czynszu z powodu wystąpienia w mieszkaniu wady obliczana jest na podstawie konkretnych okoliczności rozpatrywanego przypadku. W tym celu bierze się pod uwagę w szczególności rodzaj wady/usterki, jej rozmiary oraz intensywność. Poza tym obniżka może obejmować wyłącznie okres czasu, w którym miała miejsce wada.

Praktyczny przykład:

Pan Kowalski płaci miesięcznie 700 euro czynszu. W maju mają zostać przeprowadzone w jego mieszkaniu prace remontowe, które potrwają łącznie 14 dni. W związku z tym, że przez ten okres czasu w mieszkaniu nie mogą przebywać żadne osoby, ma on prawo do obniżenia czynszu o 100 procent, ponieważ nie może z niego wogóle korzystać. Pan Kowalski nie ma jednak prawa żądania pełnej kwoty czynszu za cały miesiąc, lecz jego równowartość za okres 14 dni. Zakładając, że maj ma 31 dni, kwota dzienna czynszu wyniesie około 22,58 euro. Jeśli sumę tą pomnożymy razy 14, to otrzymamy mniej więcej 316 euro, o które pan Kowalski może obniżyć czynsz.

Jeśli czynsz zostanie obniżony tylko o 10 proc., np. jeśli przez 14 dni nie działał tylko domofon, to pan Kowalski zaoszczędzi w maju jedynie 31,60 euro (10 procent z 316 euro).

Zimno w mieszkaniu? Sprawdź, o ile można obniżyć czynsz w Niemczech!

Jeśli kaloryfery nie są w stanie osiągnąć minimalnej temperatury, przez co mieszkanie jest za zimne, mamy do czynienia z wadą mieszkania. W takiej sytuacji najemca może wymagać od wynajmującego naprawienia wady, a także ma prawo do obniżenia czynszu.

Sądy nie są jednomyślne w określaniu wysokości obniżki czynszu w razie wystąpienia wady na wynajmowanej rzeczy. Poniższa lista wyroków sądowych w konkretnych sprawach, może posłużyć jako punkt orientacyjny.

100 %

• Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 20.10.1992, sygnatura akt: 65 S 70/92 – całkowity brak ogrzewania od września do lutego.
• Sąd krajowy w Hamburgu, wyrok z dnia 15.05.1975, sygnatura akt: 7 O 80/74 – całkowity brak ogrzewania w pomieszczeniu gospodarczym od września do lutego.

75 %

• Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 10.01.1992, sygnatura akt: 64 S 291/91 – całkowity brak ogrzewania od listopada do lutego.

50 %

• Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 25.01.1991, sygnatura akt: 64 S 273/90 – brak ogrzewania w całym mieszkaniu oprócz kuchni w marcu i kwietniu.
• Sąd krajowy w Bonn, wyrok z dnia 02.11.1981, sygnatura akt: 6 S 396/81 – całkowity brak ogrzewania w lutym i marcu.

40 %

• Sąd krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 04.06.1993, sygnatura akt: 64 T 69/93 – całkowity brak ogrzewania poza okresem grzewczym.

30%

• Obniżenie czynszu o 30%, ponieważ ogrzewanie mieszkania było możliwe wyłącznie do temperatury 16-18 stopni Celsjusza (sąd rejonowy w Görlitz, wyrok z dnia 3.11.1997, sygnatura akt 1 C 1320/96).

25 %

• Sąd rejonowy we Frankfurt nad Menem, wyrok z dnia 07.10.2011, sygnatura akt: 33 C 588/11-76 – całkowity brak ogrzewania w grudniu.
• Sąd rejonowy w Hamburgu, wyrok z dnia 22.03.1973, sygnatura akt: 46 C 191/72 – całkowity brak ogrzewania w 2/3 miesiąca październik.

20 %

• Sąd rejonowy w Spandau, wyrok z dnia 19.06.1981, sygnatura akt: 3 C 209/81 – całkowity brak ogrzewania w październiku.
• Sąd rejonowy w Hannoverze, wyrok z dnia 19.12.1979, sygnatura akt: 11 S 296/79 – brak ogrzewania w sypialni podczas ekstremalnie mroźnej zimy w lutym.

15%

• Obniżenie czynszu o 15%, ponieważ faktyczna temperatura wynosiła 3 stopnie Celsjusza mniej, niż umówiona (sąd krajowy we Frankfurcie nad Menem, wyrok z dnia 24.03.2000, sygnatura akt 2/17 S 315/99).

5%

• Obniżenie czynszu o 5%, ponieważ temperatura pomieszczenia regularnie nie przekraczała 19 stopni Celsjusza (sąd krajowy w Berlinie, wyrok  z dnia 8.06.2012, sygnatura akt 63 S 423/11).

Ważne: W Niemczech sądy nie tworzą prawa, ale kształtują jego praktyczne stosowanie — dlatego nawet starsze wyroki są ważne, bo stanowią utrwaloną wykładnię przepisów.

W skrajnych przypadkach dopuszcza się wypowiedzenie umowy bez okresu wypowiedzenia. Warto dokumentować temperatury w mieszkaniu i na zewnątrz oraz, o ile to możliwe, posiadać świadka.

Jeśli właściciel nie naprawi usterki, lokator może zamówić serwis techniczny – koszty pokrywa wynajmujący, o ile został wcześniej poinformowany o problemie i miał czas na reakcję.

Kiedy czynsz w Niemczech nie może zostać obniżony?

Prawo do obniżenia czynszu nie istnieje, jeśli wadę można określić jako „błahą”. Do tego rodzaju wad zaliczany jest przykładowo cieknący kran, albo zepsuta żarówka.

Oprócz tego obiżenie czynszu jest niemożliwe, jeśli najemca wiedział lub musiał wiedzieć o wadzie, zanim podpisał umowę najmu mieszkania. Jeśli przykładowo w trakcie podpisywania umowy najmu w mieszkaniu trwają prace budowlane, to najemca nie może z tego powodu obniżyć czynszu.

Jak sformułować po niemiecku pismo z prośbą o obniżenie czynszu? 

Poniższy wzór pisma o obniżkę czynszu w Niemczech dotyczy niesprawnego ogrzewania w mieszkaniu. Pod nim znajdziecie sformułowanie dotyczące innej sytuacji (z życia wzięte). Ale najpierw wzór oficjalnego pisma wraz z tłumaczeniem:

{Miejscowość}, den {Data} (po prawej stronie)

{Imię i nazwisko najemcy}

{Adres najemcy}

Frau/Herr

{Imię i nazwisko wynajmującego}

{Adres wynajmuącego}

Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung … {podać dres, piętro, ewentualnie położenie: links, rechts}

Sehr geehrte(r) Frau / Herr … {Nazwisko wynajmującego},

hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit … {Data} folgende(r) Mangel/Mängel in meiner Wohnung aufgetreten ist/sind:

{W tym miejscu należy opisać wadę – patrz niżej}
Die Heizung in der ganzen Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate bekomme ich die Räume nur ca. 18 Grad warm.

Ich möchte Sie höflich bitten, den oben genannten Mangel kurzfristig zu beheben. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um … {w tym miejscu można podać procentową wysokość obniżki np. 25 Prozent} mindern.
Für die Kürzung der Miete bitte ich um Nachsicht.

Da ich für den laufenden Monat bereits den vollen Mietzins entrichtet habe, werde ich bei der nächsten Mietzahlung die anteilige Mietminderung vornehmen.

Unter folgender Telefonnummer … {w tym miejscu należy podać numer telefonu} stehe ich Ihnen für Terminabsprachen zwecks Besichtigung des Mangels/der Mängel zur Verfügung. Unter der gleichen Rufnummer bin ich erreichbar um einen Termin hinsichtlich der Durchführung der Beseitigungsmaßnahmen zu vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen,

Podpis najemcy

Niemiecki wynajmujący nie dotrzymuje umowy – tak obniżysz czynsz!

Zdarza się, że wynajmujący nie dotrzymują umowy, przykładowo niedokańczając prac remontowych w mieszkaniu. W takich sytuacjach mamy prawo do obniżenia czynszu. Należy jednak mieć na uwadze, że wszelkie ustalenia powinny zostać ujęte w umowie najmu – w przeciwnym razie może być wręcz niemożliwe udowodnienie czegokolwiek nieuczciwemu wynajmującemu.

W poniższym przykładzie, wynajmujący obiecał oddanie do użytku tarasu, co zostało zawarte również w umowie najmu wraz z konkretnym terminem. W tej sytuacji można zaproponować wynajmującemu obniżenie czynszu, np. w ten sposób (w tym wypadku została mu zwrócona słownie uwaga i nie zareagował na nią):

Guten Tag,

ich melde mich erneut aufgrund der von mir angesprochenen Mietminderung.

Unserem Mietvertrag ist zu entnehmen, dass die Terrassen pünktlich zum 31.12.205 benutzbar und alle baulichen Maßnahmen abgeschlossen sind. Dies ist nicht der Fall!
Aufgrund der akuten Lärmbelästigung die von den dato immer noch laufenden genannten Baumaßnahmen einhergehen, möchte ich nochmal dringlichst auf die Ernsthaftigkeit dieser Lage aufmerksam machen.

Ich schlage vor, als Entgegenkommen 15% der Miete zu erlassen, bis die genannten Unannehmlichkeiten behoben sind. Andernfalls sehe ich mich gezwungen Fristen für ein gerichtliches Mangelbeseitigungsverfahren auszusprechen

Mit freundlichen Grüßen

Tłumaczenie:

Dzień dobry,

zwracam się ponownie z powodu obniżki czynszu, o której wspominałem.

Jak wynika z umowy najmu, tarasy miały być oddane do użytku punktualnie do 31.12.2025, a budowa zakończona. Tak jednak nie jest!

Z powodu uciążliwego hałasu z wciąż trwającej budowy, chciałbym pilnie zwrócić uwagę na powagę sytuacji.

Proponuję zatem obniżkę czynszu w wysokości 15%, aż do ustąpienia zakłóceń. W przeciwnym razie będę zmuszony wypowiedzieć terminy na sądową likwidację wady.

Z poważaniem