Przymusowa licytacja w Niemczech, czyli jak zdobyć tanią nieruchomość

Przymusowa licytacja (niem. Zwangsversteigerung) może być dobrą okazją, aby korzystnie nabyć nieruchomość. Jeśli jednak chcielibyście licytować Wasz wymarzony dom w Sądzie Rejonowym, powinniście wcześniej zorientować się, jakie są procedury i na które przepisy powinniście zwrócić szczególną uwagę.

Co roku w Niemczech dziesiątki tysięcy nieruchomości zmieniają właściciela właśnie w drodze przymusowej licytacji. Jeśli chcecie wygrać licytację, powinniście być naprawdę dobrze przygotowani. Najlepiej na początek iść na dwie lub trzy licytacje jako obserwator i zobaczyć jak to wszystko wygląda.

Co to jest przymusowa licytacja?

Przymusowa licytacja odbywa się wtedy, kiedy właściciel nieruchomości nie jest w stanie płacić rachunków albo rat pożyczki. Wierzyciel – w większości przypadków jest to bank – przekazuje nieruchomość na licytację i z wylicytowanej kwoty zabiera to, co mu się należy. Wylicytować można właściwie każdy rodzaj nieruchomości: począwszy od mieszkań własnościowych, poprzez domy wielorodzinne, aż do garaży, miejsc parkingowych czy działek.

Gdzie można szukać odpowiednich obiektów?

Przymusowe licytacje przeprowadzane są w Sądach Rejonowych. Terminy takich licytacji dawane są do wiadomości w tzw. kalendarzu licytacji (niem. Versteigerungskalender) albo przez obwieszczenie. Zdecydowanie wygodniejsze jest wyszukiwanie w internecie – istnieją specjalne portale, które przekazują informacje na temat terminów licytacji.

Przygotowania – zebranie informacji o interesującym Was obiekcie

Pierwsze kroki należy skierować do odpowiedniego Sądu Rejonowego. Tam zainteresowani poznają wartość nieruchomości, czyli cenę, którą należałoby zapłacić na wolnym rynku oraz mogą rzucić okiem do księgi wieczystej. Tam znajdują się ważne informacje, np. czy z mieszkaniem wiążą się jakieś obciążenia typu prawo mieszkania osób trzecich, czy też korzystanie z nieruchomości jest w pełni nieograniczone. Odpowiedzialny referendarz sądowy może także zezwolić na wgląd w orzeczenie o wartości i stanie nieruchomości. Tam jest wyszczególnione czy nieruchomość ma jakieś braki lub wady, czy np. w piwnicy nie ma wilgoci. Oględziny na miejscu nie zawsze są możliwe, ponieważ aktualny właściciel lub najemca nie są prawnie zobowiązani do wpuszczania zainteresowanych i udzielania im informacji. Zanim rozpocznie się licytacja, najlepiej jest ustalić sobie górny limit cenowy oraz przyjąć jakąś strategię, aby nie dać się przypadkowo wmanewrować w przesadnie drogi zakup.

Kto może brać udział w przymusowej licytacji w Niemczech?

Terminy licytacji nieruchomości są w Niemczech co prawda publiczne, ale nie można tak po prostu sobie przyjść i licytować. Kto chce wziąć udział w licytacji przymusowej jako oferent, musi być pełnoletni i mieć ze sobą ważny dowód osobisty. Można też licytować w czyimś imieniu mając ze sobą notarialnie poświadczone pełnomocnictwo. Nie jest wymogiem koniecznym, aby oferent miał niemieckie obywatelstwo.

Wpłacenie kaucji

Dodatkowym wymogiem jest, aby każdy oferent wpłacił jako kaucję w Sądzie Rejonowym 10% wartości nieruchomości. Może to nastąpić w formie czeku (nie starszy niż 3 dni) albo poprzez poręczenie instytucji finansowej. Alternatywą jest jeszcze wpłacenie tej kwoty w formie przelewu na konto Sądu Rejonowego. Jednak nie można z tym zwlekać, ponieważ pieniądze muszą się znaleźć na koncie sądu w dniu licytacji. Od roku 2007 gotówka nie jest już przyjmowana. Oferenci, którym nie uda się wylicytować nieruchomości otrzymają swoją kaucję z powrotem.

Terminy licytacji są ściśle uregulowane i dzielą się na trzy części:

Część 1.
Zanim rozpocznie się właściwa licytacja, najpierw wygłaszane są różnego rodzaju komunikaty. Referendarz sądowy odczytuje wpisy do księgi wieczystej i wymienia wierzycieli wraz z ich roszczeniami. Wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę także jest podawana do wiadomości. Przedmiotem obwieszczeń są także wyjaśnienia sądu odnośnie oferty minimalnej (niem. das geringste Gebot). Na to należy zwrócić szczególną uwagę: tzw. „oferta minimalna” obejmuje bowiem koszty postępowania sądowego oraz prawa i obciążenia, jakie musi przejąć kupujący w związku z wpisem do księgi wieczystej musi. Czasami dochodzą do tego też otwarte publiczno-prawne obciążenia, jak np. podatek gruntowy. Warto pamiętać, że podczas tego etapu licytacji dozwolone są pytania, a wręcz należy je zadawać.

Część 2.
Podczas licytacji sąd przez przynajmniej 30 minut przyjmuje oferty zainteresowanych. Licytacja trwa tak długo, aż referendarz sądowy jej nie zakończy. Następuje to zazwyczaj, gdy po trzykrotnym wywołaniu ostatniej oferty nie pojawia się już żadna nowa. Uwaga! Oferta, która jest zgłaszana na licytacji jest tylko „gołą kwotą”. Każdy oferent musi do tego jeszcze doliczyć zobowiązania wynikające z oferty minimalnej, aby otrzymać cenę końcową, którą ostatecznie będzie musiał zapłacić.

Część 3.
Zaraz po zakończeniu czasu licytacji, sąd rejonowy analizuje licytację wygraną przez oferenta, który zaoferował największą kwotę. Jeśli najwyższa oferowana kwota łącznie z zaległościami nie osiągnie połowy wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę, wtedy oferent mimo wszystko nie stanie się nowym właścicielem nieruchomości. Jeśli najwyższa wylicytowana kwota łącznie z wcześniejszymi zobowiązaniami osiągnie między 50 a 70% wartości nieruchomości, wtedy wierzyciel może zadecydować czy nieruchomość przejdzie w ręce nowego właściciela, czy też nie. Jeśli roszczenia wierzyciela nie zostaną zaspokojone wylicytowaną kwotą, wtedy ma on prawo się na to nie zgodzić. W obu tych przypadkach ustalony zostanie nowy termin licytacji, jednak wtedy progi te już nie obowiązują.
Jeśli natomiast wylicytowana kwota wraz z wcześniejszymi zobowiązaniami osiągnie minimum 70% wartości nieruchomości, wtedy osoba oferująca najwyższą kwotę wygrywa definitywnie licytację.

Co się dzieje po licytacji nieruchomości w Niemczech?

Najpóźniej sześć tygodni po licytacji kupujący musi zapłacić wylicytowaną kwotę sądowi. Od daty licytacji dodatkowo naliczane są odsetki w wysokości cztery procent za każdy dzień. Gdy zapłacony zostanie podatek z tytułu zakupu gruntu, a Urząd Skarbowy wyda zaświadczenie o braku zastrzeżeń, wtedy następuje wpis do księgi wieczystej. To kosztuje 0,5 % ceny zakupu. W przeciwieństwie do zwykłego zakupu nieruchomości, nie jest potrzebne poświadczenie notarialne.

Jeśli nieruchomość nie jest zamieszkała, nowy właściciel właściwie od razu może z niej korzystać. Jeśli natomiast nadal mieszka tam poprzedni właściciel, wtedy kupujący może zażądać od niego, aby się wyprowadził. To żądanie należy złożyć na piśmie. Jeśli stary właściciel nie chce się w określonym terminie wyprowadzić, kupujący może na mocy postanowienia o wygranej licytacji zaangażować komornika, aby tym się zajął.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli wylicytowana nieruchomość jest wynajmowana. Nowy właściciel automatycznie staje się nowym wynajmującym. Jeśli chce sam zamieszkać w tym obiekcie, wtedy może najemcy wypowiedzieć umowę ze względu na własne zapotrzebowanie. Należy się trzymać standardowych ustawowo określonych terminów wypowiedzenia. Ewentualne problemy mogą wystąpić w przypadku umowy najmu na czas określony. W takiej sytuacji najemca może się powołać na termin wypowiedzenia, który wyklucza zerwanie umowy ze względu na zapotrzebowanie własne.
W przypadku praw związanych z nieruchomością, które sąd przekazał podczas licytacji, nie ma takich możliwości. Takim prawem może być np. dożywotnie mieszkanie osób trzecich w obiekcie.

Finansowanie wylicytowanej nieruchomości

Kupujący, którzy chcą sfinansować nieruchomość pochodzącą z przymusowej licytacji, muszą zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Finansowanie w 100% często nie jest możliwe. Ponadto instytucje kredytujące często nie biorą pod uwagę końcowej ceny, którą kupujący musi zapłacić a jedynie kwotę wylicytowaną. W związku z tym, że cena zakupu znana jest dopiero podczas licytacji, może być ciężko z wyprzedzeniem zaplanować kwestię finansowania nieruchomości.

O kredycie hipotecznym w Niemczech przeczytacie więcej tutaj:

Jak funkcjonuje kredyt hipoteczny w Niemczech (Baufinanzierung)?