Czy wynajmujący w Niemczech ma prawo do kontroli lokalu bez podania uzasadnienia? Czy musi zapowiedzieć wizytę? I czy oględzin mieszkania mogą też dokonywać osoby trzecie?
My home is my castle – co na język polski tłumaczy się mniej więcej tak: „mój dom jest moją twierdzą”. To powiedzenie nie dotyczy tylko właścicieli. Również lokatorzy mają prawo do niezakłóconego korzystania z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący nie może tak po prostu zadzwonić do drzwi najemcy i powiedzieć, że chce dokonać kontroli wynajmowanych pomieszczeń i zobaczyć, w jakim stanie jest mieszkanie.
Prawo gospodarza domu z wyjątkami
„Zasadniczo najemcy przysługuje wyłączne prawo gospodarza w mieszkaniu, które wynajął” – twierdzi stowarzyszenie reprezentujące interesy lokatorów w Hamburgu.
Jednak niewątpliwie istnieją sytuacje, w których właściciele mogą uzyskać dostęp do wynajmowanego mieszkania. „Tak jest na przykład wtedy, gdy najemca zgłosił wadę, a wynajmujący chce to sprawdzić i zlecić usunięcie usterek” – wyjaśnia berlińskie stowarzyszenie lokatorów.
Właściciel może również wejść do mieszkania w sytuacji planowanej sprzedaży domu lub mieszkania, jego ponownego wynajęcia lub modernizacji. „Wynajmujący ma prawo do kontroli po upływie 5-10 lat najmu w celu przeprowadzenia ewentualnych niezbędnych prac remontowych” – wyjaśnia stowarzyszenie właścicieli Haus & Grund Deutschland w Berlinie.
Może też zaistnieć konieczność regularnego sprawdzania przez wynajmującego urządzeń technicznych w mieszkaniu. Dotyczy to zwłaszcza starszych instalacji oraz systemów podatnych na awarie.
Prawo do wizyty podczas odczytu liczników
„Także instalacja i odczyt liczników wody i ciepła uprawnia właściciela do wejścia do wynajmowanego mieszkania” – podkreśla Haus & Grund. Niemniej jednak wynajmujący lub firma, której to zlecił, ma obowiązek zapowiedzieć wizytę z odpowiednim wyprzedzeniem (3-7 dni w przypadku najemców aktywnych zawodowo). Taką decyzję podjął sąd rejonowy w Berlinie-Schöneberg oraz sąd okręgowy we Frankfurcie nad Menem.
„W przypadku niepracujących najemców wystarczy zapowiedzieć wizytę z 24-godzinnym wyprzedzeniem” – wyjaśnia stowarzyszenie lokatorów. Wszystko jednak zależy od tego, co ma być przedmiotem kontroli. Jeśli wady muszą być usunięte w trybie pilnym, np. ze względu na grożące niebezpieczeństwo, okres ten może być krótszy.
Podejrzenie naruszenia umowy
Także podejrzenie zachowania niezgodnego z umową może uprawniać właściciela do wejścia do wynajmowanego mieszkania. Przykład: zapach stęchlizny dochodzący z mieszkania, który może rodzić obawy o zawilgocenie lokalu i rozwój pleśni. Inny przykład: szkody spowodowane przez wilgoć w sąsiednim mieszkaniu świadczące o tym, że w wynajmowanym mieszkaniu pękła rura.
Jeśli wynajmujący wejdzie do mieszkania za zgodą najemcy, niekoniecznie ma prawo do skontrolowania wszystkich pomieszczeń. „Jeśli np. uszkodzenie, które ma obejrzeć, znajduje się w salonie, może wejść tylko do odpowiednich pomieszczeń przejściowych, aby dostać się do salonu” – tłumaczy Haus & Grund.
Wizyta może trwać do 45 minut
Jeśli właściciel chce zaoferować mieszkanie nowym lokatorom lub osobom zainteresowanym kupnem, to może on pokazać wszystkie pomieszczenia. Czas trwania wizyt powinien być jednak ograniczony do 30-45 minut – twierdzi Haus & Grund, powołując się na orzeczenie sądu okręgowego we Frankfurcie nad Menem.
Wizyty te mogą odbywać się w określonych godzinach. Według Niemieckiego Stowarzyszenia Lokatorów, za stosowne uznaje się umawianie wizyt w dni powszednie między godziną 10:00 a 13:00 oraz między 16:00 a 18:00.
