Więcej >>

    Schufa

    Bezterminowe wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech – kiedy wynajmujący ma do tego prawo?

    Schufa Niemcy

    Niemcy to kraj osób wynajmujących mieszkania. Prawie połowa gospodarstw domowych znajduje się w wynajmowanych czterech ścianach. Najemcy są w Niemczech chronieni stosunkowo dobrze rozwiniętym prawem najmu (niem. Mietrecht). Wynajmujący może zmienić stosunek najmu, np. wysokość czynszu czy okres wypowiedzenia, tylko w sytuacjach jasno określonych w prawie. Szczególnie w przypadku bezterminowego okresu wypowiedzenia muszą zostać spełnione bardzo rygorystyczne warunki.

    Prawo bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu jest zawarte w artykule 545 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Mówi on, iż bezterminowe wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe wyłącznie w razie zaistnienia ważnego powodu (niem. wichtiger Grund). Powód ten musi być na tyle poważny, iż kontynuowanie zobowiązań wynikających z umowy najmu byłoby dla strony wypowiadającej umowę z punktu widzenia obiektywnego obserwatora nie do zaakceptowania. W takiej sytuacji należy wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności konkretnego przypadku.

    Zwłoka w płatności

    Ważnym powodem bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu, zgodnie z artykułem 543 ustęp 2 numer 3 Niemieckiego Prawa Cywilnego, jest zwłoka w płatności.

    Właściciel może bezterminowo wypowiedzieć umowę najmu gdy najemca:

    1. Nie uregulował dwóch następujących po sobie opłat za czynsz lub zalega ze spłatą jednej, znacznej kwoty, będącej częścią czynszu lub
    2. W okresie, który obejmuje więcej niż dwa terminy uiszczenia opłaty, zalega z należnością za czynsz w wysokości dwumiesięcznej kwoty

    Zwłoka w płatności w pierwszym wariancie (dwa następujące po sobie terminy) musi razem wynosić więcej niż jeden czynsz. W drugiej sytuacji, kiedy to wynajmujący przez dłuższy czas zalega z zapłaceniem drobniejszych kwot, suma zaległego czynszu musi osiągnąć jego dwumiesięczną wysokość – ten warunek jest konieczny by bezterminowe wypowiedzenie było uzasadnione.

    Częste spóźnianie się z płatnością czynszu

    Ważnym naruszeniem i nieprzestrzeganiem warunków umowy najmu może być także częste spóźnianie się z płatnościami. Chodzi o sytuacje, kiedy nie są wprawdzie łamane terminy określone w artykule 543, ustęp 2, numer 3 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego, ale czynsz jest za każdym razem płacony na konto właściciela o parę dni lub tygodni za późno.

    Oddanie mieszkania do dyspozycji osób trzecich

    Najemca nie może bez wcześniejszej zgody wynajmującego oddać mieszkania do dyspozycji osób trzecich. W innych przypadkach niż odwiedziny, kiedy to gości się kogoś tymczasowo, jest wymagane uzyskanie pozwolenia właściciela. Mowa tutaj o kwaterunku osób trzecich, niewymienionych w umowie najmu. Zgodnie z artykułem 553 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego wynajmujący jest jednak zobowiązany do wydania takiego pozwolenia, jeśli najemca ma uzasadnioną potrzebę, aby przyjąć w mieszkaniu nowego lokatora. Ma to przykładowo miejsce w przypadku członków rodziny.

    W momencie udostępnienia mieszkania osobom trzecim bez zgody właściciela oraz gdy pomiędzy tymi osobami nie ma uzasadnionego powiązania, a umowa przekazania do użytkowania nie może być uprawomocniona, to właściciel może bezterminowo wymówić najemcy umowę najmu.

    Zakłócanie porządku domowego

    Kolejnym powodem bezterminowego wypowiedzenia umowy może być bardzo częste naruszanie porządku domowego przez osobę wynajmującą. Mogą to być zniewagi skierowane przeciwko właścicielowi albo przeciwko innym mieszkańcom domu – takie zachowanie jest niedopuszczalne i negatywnie wpływa na dalszą ciągłość stosunku najmu.

    Należy także wspomnieć, iż powodem zakończenia umowy może być również robienie ciągłego hałasu, w szczególności nocami, nie zwracając uwagi na dobro pozostałych mieszkańców. Zasadniczo hałasująca osoba powinna otrzymać przedtem od właściciela mieszkania upomnienie.

    To samo się tyczy innych zakłóceń porządku domowego, które są tak samo traktowane jak te wcześniej wspomniane. Takim zakłóceniem jest wytwarzanie nieprzyjemnych zapachów, co oznacza: palenie papierosów na korytarzu, nieodpowiednie przechowywanie zwierząt domowych, które hałasują lub wytwarzają nieprzyjemny zapach, gromadzenie i układanie śmieci na klatce schodowej.

    Brak ograniczeń czasowych dla bezterminowego wypowiedzenia

    W przypadku bezterminowego wypowiedzenia należy zaznaczyć, że nie ma zasadniczo żadnych ograniczeń czasowych. Oznacza to, iż wymówienie może mieć miejsce także klika miesięcy później od zaistnienia powodu wymówienia. Takie wyrok został uchwalony przez Niemiecki Trybunał Federalny w dniu 13.07.2016 (numer akt VIII ZR 296/15).

    Wynajmujący nie musi zatem wypowiedzieć umowy z zachowaniem odpowiedniego terminu, jak to ma miejsce w przypadku wypowiedzeń w innych zobowiązaniach ciągłych – według artykułu 314, ustęp 3 Niemieckiego Kodeksu Prawa Cywilnego.

    Jeśli jednak od zaistniałego problemu upłynie dłuższy okres czasu, to prawo do bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu może stracić swoją ważność. Ma to miejsce w sytuacji kiedy od momentu zaistnienia powodu wypowiedzenia umowy najmu minęło tyle czasu, że od najemcy nie można wymagać, aby musiał się z nim liczyć.

    Warto oprócz tego przeczytać

    Wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech ze względu na zapotrzebowanie własne (Eigenbedarf)

    Wszelkie treści publikowane na stronie są chronione zgodnie z przepisami niemieckiego prawa autorskiego, Urheberrechtsgesetz (§ 52 ff UrhG).

    Nasza redakcja poleca

    ILS – Institut für Lernsysteme – zamów bezpłatny katalog z wszystkimi kursami oferowanymi przez ILS i zdobądź dodatkowe kwalifikacje na wybranym przez siebie kierunku! Np. 12-miesięczny kurs na opiekuna/-ki osób starszych (Altenbetreuung – Betreuungskraft), język niemiecki w zawodzie (Deutsch im Beruf), programista JAVA (Geprüfte/r Programmierer/in (ILS) – Java), kosmetyczka (Geprüfte/r Kosmetiker/in) i wiele innych!

    12 KOMENTARZE

    Obserwuj
    Powiadom o
    guest
    12 komentarzy
    najstarszy
    najnowszy najpopularniejszy
    Inline Feedbacks
    View all comments
    Asmodeus

    A jeżeli właściciel chce sprzedać dom …a ja jako najemca mam umowę bezterminowo co teraz??

    Marcin

    A jak nie Mam umowy bo Vermiter nie Wypisał takiej Betragu a Mieszkam ponad rok..

    Krzysiek

    Mam problem. Moja zona podczas wymiany slownej z wlascicielem( ciagle braki cieplej wody, brak mozliwosci podlaczenia internetu, o ktorym nas niie poinformowal, grzyb i proby samobojcze zony wlasciciela) powiedziala, ze mamy tego juz dosc wszystkiego i, ze sie wyprowadzimy. Godzine pozniej otrzymalismy pismo z data i podpisem, w ktorym wlasciciel informuje nas, ze akceptuje nasz ustny natychmiastowy kundigung. ( ‘ich akceptire Ihre mundlische fristlose kundigung’ ponizej data i podpis) Nastepnego dnia sam sie poszedlem i spytalem sie wlasciciela jak mam te pismo rozumiec. Odpowiedzial, ze tak jak napisal- mozemy sie zaraz wyprowadzic, bez 3 miesiecznego kundigunga itd. Wiec nie chcac… Czytaj więcej »

    Dariusz

    Mam pytanie mianowicie… Zakupiłem na aukcji komorniczej mieszkanie które dłużnik wynajmował i do tej pory mieszka tam najemca mimo że dłużnik nie żyje.. Najemca z tego co wiem mieszka w tym mieszkaniu 10 lat ja potrzebuje to mieszkanie dla siebie jakie długie wypowiedzenie powinienem zastosowac

    Madzia

    Chcialabym zmienić mieszkanie ale mam 3 miesieczny kündigung. Zaproponowałam wlascicielce różnych lokatorów A ona się nie zgodziła czy jest jakiś inny sposób żeby się wyprowadzić?

    frodo211

    Z tego co mi przekazał jeden z wynajmujących, to wystarczy jeżeli przedstawisz mu 3 podnajemców i PODOBNO on musi jednego przyjąć-jak to się ma do faktycznego prawa nie wiem – w każdym razie to mi przekazał gość Niemiec u którego mieszkałem( wynajmowałem)

    Beata

    Witam mam pytanie albo pytania 🙂 jestem w trakcie kupienia domu, ten dom obecnie nie zamieszkuje właściciel a 2 rodziny wynajmują go ( dom jest 2 rodzinny) jedna z tych rodzin mieszka 1 rok, druga od 2012 roku, obie maja umowy na czas nieokreślony. Moje pytanie – jakie i na jakie okresy mogę wystawić im wypowiedzenia ? powodem jest to ze jestem nowym właścicielem i chcę zamieszkać w domu co kopiłam ( to jest moje myślenie) albo czy sa inne metody aby ludzie opuścili dom który kupuje.
    Dziekuje

    Malutki

    A co w momencie gdy mam dwójke dzieci 9 oraz 14 lat?

    Marcin

    Czy Vermiter w Niemczech ma prawo Wyrzucić Ciebie z mieszkania w okresie zimowym..

    Marcin

    Ale na bieżąco płace czynsz i nie ma żadnych podstaw..

    12
    0
    Co o tym myślisz? Skomentuj!x
    ()
    x