Bezterminowe wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech – kiedy wynajmujący ma do tego prawo?

Niemcy to kraj osób wynajmujących mieszkania. Prawie połowa gospodarstw domowych znajduje się w wynajmowanych czterech ścianach. Najemcy są w Niemczech chronieni stosunkowo dobrze rozwiniętym prawem najmu (niem. Mietrecht). Wynajmujący może zmienić stosunek najmu, np. wysokość czynszu czy okres wypowiedzenia, tylko w sytuacjach jasno określonych w prawie. Szczególnie w przypadku bezterminowego okresu wypowiedzenia muszą zostać spełnione bardzo rygorystyczne warunki.

Prawo bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu jest zawarte w artykule 545 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Mówi on, iż bezterminowe wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe wyłącznie w razie zaistnienia ważnego powodu (niem. wichtiger Grund). Powód ten musi być na tyle poważny, iż kontynuowanie zobowiązań wynikających z umowy najmu byłoby dla strony wypowiadającej umowę z punktu widzenia obiektywnego obserwatora nie do zaakceptowania. W takiej sytuacji należy wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności konkretnego przypadku.

Zwłoka w płatności

Ważnym powodem bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu, zgodnie z artykułem 543 ustęp 2 numer 3 Niemieckiego Prawa Cywilnego, jest zwłoka w płatności.

Właściciel może bezterminowo wypowiedzieć umowę najmu gdy najemca:

1. Nie uregulował dwóch następujących po sobie opłat za czynsz lub zalega ze spłatą jednej, znacznej kwoty, będącej częścią czynszu lub
2. W okresie, który obejmuje więcej niż dwa terminy uiszczenia opłaty, zalega z należnością za czynsz w wysokości dwumiesięcznej kwoty

Zwłoka w płatności w pierwszym wariancie (dwa następujące po sobie terminy) musi razem wynosić więcej niż jeden czynsz. W drugiej sytuacji, kiedy to wynajmujący przez dłuższy czas zalega z zapłaceniem drobniejszych kwot, suma zaległego czynszu musi osiągnąć jego dwumiesięczną wysokość – ten warunek jest konieczny by bezterminowe wypowiedzenie było uzasadnione.

Częste spóźnianie się z płatnością czynszu

Ważnym naruszeniem i nieprzestrzeganiem warunków umowy najmu może być także częste spóźnianie się z płatnościami. Chodzi o sytuacje, kiedy nie są wprawdzie łamane terminy określone w artykule 543, ustęp 2, numer 3 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego, ale czynsz jest za każdym razem płacony na konto właściciela o parę dni lub tygodni za późno.

Oddanie mieszkania do dyspozycji osób trzecich

Najemca nie może bez wcześniejszej zgody wynajmującego oddać mieszkania do dyspozycji osób trzecich. W innych przypadkach niż odwiedziny, kiedy to gości się kogoś tymczasowo, jest wymagane uzyskanie pozwolenia właściciela. Mowa tutaj o kwaterunku osób trzecich, niewymienionych w umowie najmu. Zgodnie z artykułem 553 Niemieckiego Kodeksu Cywilnego wynajmujący jest jednak zobowiązany do wydania takiego pozwolenia, jeśli najemca ma uzasadnioną potrzebę, aby przyjąć w mieszkaniu nowego lokatora. Ma to przykładowo miejsce w przypadku członków rodziny.

W momencie udostępnienia mieszkania osobom trzecim bez zgody właściciela oraz gdy pomiędzy tymi osobami nie ma uzasadnionego powiązania, a umowa przekazania do użytkowania nie może być uprawomocniona, to właściciel może bezterminowo wymówić najemcy umowę najmu.

Zakłócanie porządku domowego

Kolejnym powodem bezterminowego wypowiedzenia umowy może być bardzo częste naruszanie porządku domowego przez osobę wynajmującą. Mogą to być zniewagi skierowane przeciwko właścicielowi albo przeciwko innym mieszkańcom domu – takie zachowanie jest niedopuszczalne i negatywnie wpływa na dalszą ciągłość stosunku najmu.

Należy także wspomnieć, iż powodem zakończenia umowy może być również robienie ciągłego hałasu, w szczególności nocami, nie zwracając uwagi na dobro pozostałych mieszkańców. Zasadniczo hałasująca osoba powinna otrzymać przedtem od właściciela mieszkania upomnienie.

To samo się tyczy innych zakłóceń porządku domowego, które są tak samo traktowane jak te wcześniej wspomniane. Takim zakłóceniem jest wytwarzanie nieprzyjemnych zapachów, co oznacza: palenie papierosów na korytarzu, nieodpowiednie przechowywanie zwierząt domowych, które hałasują lub wytwarzają nieprzyjemny zapach, gromadzenie i układanie śmieci na klatce schodowej.

Brak ograniczeń czasowych dla bezterminowego wypowiedzenia

W przypadku bezterminowego wypowiedzenia należy zaznaczyć, że nie ma zasadniczo żadnych ograniczeń czasowych. Oznacza to, iż wymówienie może mieć miejsce także klika miesięcy później od zaistnienia powodu wymówienia. Takie wyrok został uchwalony przez Niemiecki Trybunał Federalny w dniu 13.07.2016 (numer akt VIII ZR 296/15).

Wynajmujący nie musi zatem wypowiedzieć umowy z zachowaniem odpowiedniego terminu, jak to ma miejsce w przypadku wypowiedzeń w innych zobowiązaniach ciągłych – według artykułu 314, ustęp 3 Niemieckiego Kodeksu Prawa Cywilnego.

Jeśli jednak od zaistniałego problemu upłynie dłuższy okres czasu, to prawo do bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu może stracić swoją ważność. Ma to miejsce w sytuacji kiedy od momentu zaistnienia powodu wypowiedzenia umowy najmu minęło tyle czasu, że od najemcy nie można wymagać, aby musiał się z nim liczyć.

Warto oprócz tego przeczytać

Wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech ze względu na zapotrzebowanie własne (Eigenbedarf)