Awaria ogrzewania to chyba dla każdego najemcy prawdziwy koszmar. Szczególnie zimą długotrwałe przebywanie w pomieszczeniu bez ogrzewania może być nie do zniesienia. Co można zrobić w takiej sytuacji? W jakich okolicznościach można obniżyć wysokość czynszu? Ile może wynieść ewentualna obniżka?
Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym?
Wynajmujący ma obowiązek zapewnienia w wynajmowanym mieszkaniu temperatury pokojowej w wysokości 20° C. Zapis ten obowiązuje w godzinach od 6 do 24 – decyzja sądu rejonowego w Hamburgu, wyrok z dnia 8.03.1995, sygnatura akt: 41a C 1371/93. W godzinach od 24 do 6 musi być zapewnione ogrzewanie w wysokości do 18° C – decyzja sądu krajowego w Berlinie, wyrok z dnia 26.05.1998, sygnatura akt: 64 S 266/97.
Jeśli w okresie zimowym ogrzewanie jest niemożliwe, niesie to za sobą poważne konsekwencje. Obok możliwości wystąpienia problemów zdrowotnych u najmującego, uszkodzeniu może ulec także mieszkanie, np. na skutek wilgoci. Najmujący nie musi się jednak na to godzić i może w takiej sytuacji zrobić użytek z przysługujących mu praw.
Te prawa przysługują najemcy w Niemczech w razie awarii ogrzewania
W razie awarii ogrzewania najemca ma kilka możliwości działania. Niefunkcjonujące ogrzewanie to wg prawa wada wynajmowanej rzeczy. Na tej podstawie najemca może wystąpić o obniżenie czynszu. Obniżka czynszu nie jest równoznaczna z usunięciem wady ogrzewania przez wynajmującego. W związku z tym, najemca może się równocześnie domagać naprawienia ogrzewania, bądź zlecić ją specjaliście. Koszta naprawy mogą zostać odliczone z opłaty za czynsz. Oprócz tego najmujący może odmówić zapłaty czynszu, dopóki ogrzewanie nie zostanie naprawione. Prawa te przysługują jednak wyłącznie w tzw. okresie grzewczym.
Jaki okres czasu obejmuje okres grzewczy?
Okres grzewczy może zostać zdefiniowany w umowie najmu. Jeśli nie został on zapisany w umowie, to jego określeniem zajmuje się sąd. Niestety w tej dziedzinie brak jednolitego orzecznictwa sądowego, przez co okres ten może być różny – w zależności od sądu, który rozpatruje sprawę. Sąd krajowy w Wiesbaden zadecydował na przykład, że okres grzewczy ma miejsce od połowy września do połowy maja (decyzja z dnia 29.09.1989, sygnatura akt: 8 S 135/89). Sąd krajowy w Berlinie podał natomiast nieco inny termin i zadecydował, że okres grzewczy ma miejsce od 1 października do 30 kwietnia.
Czy awaria ogrzewania jest traktowana jako wada również poza okresem grzewczym?
Poza okresem grzewczym awaria ogrzewania nie stanowi wady wynajmowanej rzeczy (patrz decyzja sądu w Wiesbaden, wyrok z dnia 29.09.1989, sygnatura akt: 8 S 135/89). Jeśli najemca jest w stanie podać dokładne dni, które były tak zimne, iż ogrzewanie byłoby niezbędne, to powyższe prawa mogą przysługiwać w drodze wyjątku również poza okresem grzewczym (sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 25.01.1991, sygnatura akt: 64 S 273/90).
Ile może wynosić obniżka czynszu?
Sądy nie są jednomyślne w określaniu wysokości obniżki czynszu w razie wystąpienia wady na wynajmowanej rzeczy. Poniższa lista wyroków sądowych w konkretnych sprawach, może posłużyć jako punkt orientacyjny.
100 %
- Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 20.10.1992, sygnatura akt: 65 S 70/92 – całkowity brak ogrzewania od września do lutego.
- Sąd krajowy w Hamburgu, wyrok z dnia 15.05.1975, sygnatura akt: 7 O 80/74 – całkowity brak ogrzewania w pomieszczeniu gospodarczym od września do lutego.
75 %
- Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 10.01.1992, sygnatura akt: 64 S 291/91 – całkowity brak ogrzewania od listopada do lutego.
50 %
- Sąd krajowy w Berlinie, wyrok z dnia 25.01.1991, sygnatura akt: 64 S 273/90 – brak ogrzewania w całym mieszkaniu oprócz kuchni w marcu i kwietniu.
- Sąd krajowy w Bonn, wyrok z dnia 02.11.1981, sygnatura akt: 6 S 396/81 – całkowity brak ogrzewania w lutym i marcu.
40 %
- Sąd krajowy w Berlinie, decyzja z dnia 04.06.1993, sygnatura akt: 64 T 69/93 – całkowity brak ogrzewania poza okresem grzewczym.
25 %
- Sąd rejonowy we Frankfurt nad Menem, wyrok z dnia 07.10.2011, sygnatura akt: 33 C 588/11-76 – całkowity brak ogrzewania w grudniu.
- Sąd rejonowy w Hamburgu, wyrok z dnia 22.03.1973, sygnatura akt: 46 C 191/72 – całkowity brak ogrzewania w 2/3 miesiąca październik.
20 %
- Sąd rejonowy w Spandau, wyrok z dnia 19.06.1981, sygnatura akt: 3 C 209/81 – całkowity brak ogrzewania w październiku.
- Sąd rejonowy w Hannoverze, wyrok z dnia 19.12.1979, sygnatura akt: 11 S 296/79 – brak ogrzewania w sypialni podczas ekstremalnie mroźnej zimy w lutym.
Również zbyt mocne ogrzewanie może być traktowane jako wada wynajmowanej rzeczy
Nie tylko brak ogrzewania jest wadą wynajmowanej rzeczy, ale również zbyt mocne ogrzewanie może być traktowane w ten sposób. Jeśli najemca nie jest w stanie wyregulować temperatury pokoju, co negatywnie wpływa na komfort mieszkania, ma prawo domagać się obniżki czynszu. Sąd krajowy w Hamburgu zasądził w takim przypadku 10% obniżkę czynszu jako adekwatną (wyrok z dnia 5.03.2009, sygnatura akt: 307 S 130/08).
Jak w praktyce wygląda obniżenie czynszu w Niemczech?
W poniższym artykule znajdziecie kilka praktycznych uwag dotyczących obniżania czynszu w Niemczech wraz z przykładowym pismem do wynajmującego:
W jaki sposób można w Niemczech obniżyć czynsz? +wzór pisma
Witam,
Mam pytanie a nie wiem gdzie mogłabym uzyskać odpowiedź. Wynajmuje mieszkanie od końca lutego, jestem Untermieter. Kilka dni temu zatkała się kanalizacja i właściciel mieszkania wezwał fachowca do naprawy. Czy koszty naprawy ponoszę ja czy Hauptmieter?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Witam, jeśli chodzi o koszty związane z zużyciem materiału, to ponosi je wynajmujący. W opisywanym przypadku będzie trzeba zapłacić za pracę fachowca samemu, lecz nie więcej niż 75-100 euro (takie kwoty są najczęściej spotykane w orzecznictwie sądowym). Pozdrawiam
Witam,
Wynajmuje mieszkanie od marca tego roku, chciałem założyc internet,zapytałem własciciela, zgodził sie i zapewnił ze cała instalacja jest oki. Podpisałem umowę z pewna firma, przyjechał technik żeby odblokowac sygnał w gniazdku i okazało sie ze instalacja nie działa.Napisałem pismo do własciciela żeby usuna usterke bo nie jest z mojej winy i wprowadził mnie w bład,a on na to ze nie ma w umowie nic i instalacji telefonicznej i nie naprawi tego. Czy ma racje? Czy w umowie musi byc wzmianka o takiej instalacji,czy jednak powinien to naprawic?
Proszę o pomoc.
Pozdrawiam Kamil
Witam, ciężko generalnie dać jednoznaczną odpowiedź na to pytanie. Jeśli jest Pan w stanie udowodnić, że instalacja była zepsuta zanim się Pan wprowadził, to koszty jej naprawy powinien ponieść wynajmujący lub poprzedni najemca.
Pozdrowienia
witam serdecznie,wynajmuje mieszkanie w Niemczech, latem popsuła się kuchenka indukcyjna tzn jedna płytka przestała grzac zgłosiłam włascicielowi , po kilku miesicach przyszedł podałczyc nowa i kazał mi zapłaci 90 euro , czy tak powinno byc , czy odda mi pieniadze kiedy będę się wyprowadzał , mieszkanie wynajmuje od 15 miesiecy przede mna mieszkali inni lokatorzy.czy odzyskam te pieniadze ??? …prosze o odpowiedz z gory serdecznie dziwekuje
Witam, nie znam dokładnie treści umowy najmu, ale jeśli działająca kuchenka indukcyjna jest jej częścią, to teoretycznie nie powinna Pani zapłacić za jej naprawę, chyba, że ta uległa usterce z Pani winy.
Witam Mam takie pytanie. Wynajelismy dom który stał pusty dłuzszy czas ale wynajmujacy zapewniał nas ze podłaczy prad i gaz. Prąd podłaczył po 2 miesiacach bo wczesniej pociągnięte były przedłuzacze z budynku obok i mąż remontował ten dom. Gaz zapewniał nas ze będzie niebawem zrobiony jednak zaczyna się druga zima i gazu dalej nie podłączyl. Pierwsze trzy miesiace nie płacilismy czynszu ale po piersze by to sezon zimowy po drugie mąz caly czas tam cos remontował, nastepnie czynsz został obnizony z 720 na 520 i caly czas bylismy zapewniani ze gaz zostanie zrobiony przed zimą, a teraz wynajmujący wystawil dom… Czytaj więcej »
A co w przypadku złego działania ogrzewania. Problemy z ogrzewaniem mamy od dwóch lat, wynajmujący stwierdził że trzeba wymienić termostaty.Dostaliamy informacje że ustawiając termostat na 3 w pomieszczeniu powinna być temperatura 18 stopni.W efekcie w pomieszczeniach jest temperatura 15-16 stopni. Po godzinie 18 praktycznie już wcale się nie grzeją.Mozemy je odkręcić na całą moc ale wtedy jest za gorąco i mimo wszystko po 18 już nie działają poprawnie.Czy wtedy również mamy prawo domagać się naprawy czy ogrzewanie działa więc nie mamy co walczyć.
Dzień dobry mam pytanie wypowiedzialem umowę najmu okres 3 miesiące. Zapłaciłem z góry właścicielowi 3 czynsze i wyprowadziłem się na nowe mieszkanie. Po miesiącu przyjechałem po resztę rzeczy to jest 2 sofy i parę kartonów. Po wejściu do mojego poprzedniego lokum zauważyłem że moje rzeczy są na korytarzu a moje mieszkanie otwarte i są już inne rzeczy. Zadzwoniłem na policję i zgłosiłem włamanie, okazało się że to mój były właściciel postanowił że sobie wyremontuje mieszkanie bez mojej wiedzy bo za dwa miesiące ma już kogoś na te mieszkanie. Mam pytanie czy mogę teraz jeszcze raz napisać wypowiedzenie tylko ze skutkiem… Czytaj więcej »
Dzień Dobry
Chciałabym dowiedzieć się czy mam możliwośc odzyskać kaucje za mieszkanie które już nie wynajmuje ponieważ był za wysoki czynsz za prąd. Główny właściciel mieszkania nie naprawial żadnych szkod i nic nie odnawiał na tym mieszkaniu gdzie mieszkałam gdyż postanowił ze sprzedaję cały dom. Jednak okazało sie ze to nie on sprzedaje dom lecz zabrał mu go bank
Dzień dobry, zeag odłączył mi prąd w okresie zimowym, kiedy ogrzewanie mam na prąd. W mieszkaniu mam temperaturę zbliżoną do tej na zewnątrz. Czy ogólnie mogli w okresie grzewczym pozbawić mnie możliwości ogrzewania mieszkania?
Witam
Wynajmujemy mieszkanie w niemczech.
Mamy problem z grzybem w mieszkaniu 2 razy informowalis właściciela za każdym razem ojciec właściciela (niby specjalista) twierdzi i z góry zwala winę na nas.
Zrobiliśmy na swój koszt zdjęcia termowizyjne budynku żeby znaleźć i nakierowac właścicieli gdzie leży problem i bez skutku.
Po czasie otrzymaliśmy list od radcy prawnego że musimynaprawic szkody związane z grzybem
Wezwalosmy więc specjalistę od wilgoci i grzybów i wyszło że problem leży definytywnie po stronie właściciela. Pytaniem czy można żądać zwrotów kosztów poniesionych przez nas na fachowców do czego byliśmy zmuszeni przez właścicieli?