Jeśli czynsz za mieszkanie nie zostanie opłacony przez najemcę lub zostanie opłacony z opóźnieniem, to właściciel mieszkania w Niemczech może wypowiedzieć umowę najmu – bez utrzymania okresu wypowiedzenia. Najemca, którego dotyczy konkretna sytuacja może uniknąć natychmiastowego rozwiązania umowy, jeśli uwzględni kilka aspektów. Przede wszystkim od razu warto porozmawiać z właścicielem mieszkania. Kiedy wynajmujący może „wyrzucić” najemcę z mieszkania? Jakie prawa w takiej sytuacji ma najemca?
Na jakim poziomie zaległości w czynszu wynajmujący może wypowiedzieć umowę?
Regulacje prawne dotyczące ochrony wynajmujących są sformułowane stosunkowo jasno. Istnieją trzy zasady, które mogą prowadzić do „nadzwyczajnego rozwiązania umowy bez utrzymania okresu wypowiedzenia”. Jeśli najemca płaci czynsz dwa razy z rzędu, nawet o jeden dzień za późno, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu bez utrzymania okresu wypowiedzenia. Taka sytuacja jest również możliwa, jeśli najemca płaci niepełny czynsz przez dwa miesiące z rzędu, a braki sumują się do wysokości jednego miesięcznego czynszu. Jeśli zaległości w spłacie, w dłuższym okresie wynoszą łącznie równowartość dwumiesięcznego czynszu, to wynajmujący również może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Najemca może także np. opłacać koszty dodatkowe (niem. Nebenkosten), a zalegać z czynszem. Tu sytuacja wygląda podobnie – jeśli zaległości w czynszu wyniosą wartość dwumiesięcznego czynszu, to właściciel ma prawo rozwiązać umowę bez utrzymania okresu wypowiedzenia, bez względu na okres, w jakim narastał dług.
Rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia – procedury
Aby rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia było ważne, wynajmujący musi podać oficjalną przyczynę – na przykład zaległości w spłacie. Powinien także wyjaśnić, ile dokładnie wynosi zaległość. Ponadto dokument powinien zawierać informację o tym, że najemca musi opuścić mieszkanie i oddać klucze, a także osobisty podpis właściciela. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się po otrzymaniu wypowiedzenia, to właściciel może wszcząć procedury eksmisyjne.
Wynajmujący nie może samodzielnie pokryć zalegających opłat z posiadanej kaucji za mieszkanie (należącej do najemcy).
Co zrobić, w przypadku braku możliwości opłacenia czynszu?
Zasadniczo najemca może uchronić się przed rozwiązaniem umowy w przypadku braku środków finansowych niezbędnych do pokrycia czynszu. Przede wszystkim warto porozmawiać z właścicielem mieszkania i spróbować się z nim dogadać – np. przesunąć o kilka tygodni termin zapłaty. Co jeszcze można zrobić w takiej sytuacji?
- Stowarzyszenie najemców (niem. Mieterverein): Jeśli w danym mieście istnieje stowarzyszenie najemców, to warto poprosić je o wsparcie. Mogą pomóc w przypadku problemów z właścicielem.
- Urzędy socjalne (niem. Sozialbehörden): Osoby otrzymujące zasiłek dla bezrobotnych mogą również zwrócić się do urzędu pracy, który w razie potrzeby przejmie długi czynszowe lub udzieli pożyczki.
- Zasiłek mieszkaniowy (niem. Wohngeld): Osoby, które nie otrzymują zasiłku Hartz IV, ale posiadają niskie dochody, mogą ubiegać się o prawo do zasiłku mieszkaniowego. Szczegółowe informacje można uzyskać u lokalnych organów ds. zasiłków mieszkaniowych.
Warto wiedzieć, że teoretycznie najemcy mają prawo do obniżenia czynszu w przypadku zauważalnej szkody lub usterki w mieszkaniu. Jednak punktem odniesienia dla obliczenia wysokości zaległości płatniczych związanych z wypowiedzeniem jest ustalony w umowie czynsz, a nie obniżony, orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (AZ.: VIII ZR 193/16).
Ustawodawca nie dopuszcza również wyjaśnień typu „myślałem, że czynsz należy zapłacić w połowie miesiąca”. Każda umowa najmu wyraźnie określa moment, w którym czynsz powinien być opłacany. Nawet niewielkie opóźnienia w płatnościach są uznawane za „poważne naruszenie obowiązków” po stronie najemcy. Najemca ma obowiązek dowiedzieć się, kiedy i na jakie konto powinien przelewać czynsz – bez upomnień wynajmującego.
Jeśli jednak zalegający z płatnością najemcy wywiązują się ze swoich zobowiązań płatniczych i spłacają zaległe należności, to nie anuluje to samego wypowiedzenia umowy. Oznacza to jednak, że najemcy nie muszą wyprowadzać się natychmiast, a w ustawowo określonym terminie.
Czy długi z tytułu najmu mogą ulec przedawnieniu?
Tak. Długi czynszowe podlegają ustawowemu terminowi przedawnienia wynoszącemu trzy lata zgodnie z § 195 BGB. W tym okresie wynajmujący ma czas na dochodzenie w sądzie roszczenia z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami za zwłokę. Bieg przedawnienia rozpoczyna się z końcem roku, w którym powstało roszczenie lub w którym dowiedział się lub powinien był dowiedzieć się o zaległościach w czynszu.
Czy właściciel może po prostu wyrzucić najemcę, który nie płaci czynszu?
Nie. Wynajmujący nie ma takiego prawa. Jeśli istnieje ważna przyczyna (np. zaległości w opłatach) właściciel mieszkania zazwyczaj najpierw wysyła przypomnienie i ponaglenie do zapłaty – jednak nie jest do tego prawnie zobowiązany. Jeśli najemca nie zareaguje, to właściciel może wypowiedzieć umowę. Jeśli najemca nie zastosuje się do żądania wyprowadzki, to wszczynane są sądowe procedury eksmisyjne.
W przypadku rozwiązania umowy bez utrzymania okresu wypowiedzenia najemca może również spłacić swoje długi do dwóch miesięcy po doręczeniu nakazu eksmisji. Wtedy obowiązuje go normalny, ustawowy okres wypowiedzenia – jednak jest to możliwe tylko w sytuacji, kiedy w ciągu ostatnich dwóch lat nie występowały żadne zaległości w czynszu.
Źródło: www.t-online.de
