Wzajemne stosunki między właścicielem lub wynajemcą mieszkania lub obiektu mieszkalnego a lokatorem lub jego najemcą nie zawsze są łatwe. To może mieć wiele przyczyn, które czasem są bardziej, a czasem mniej zrozumiałe dla osób postronnych. Niekiedy, w wyjątkowo konfliktowych sytuacjach może nawet dojść do eskalacji konfliktu i sytuacji, że lokator znieważy właściciela wynajmowanego mieszkania. Takie zachowanie jest z pewnością trudne do usprawiedliwienia, ale czy lokatorowi grozi z tego powodu bezterminowe wypowiedzenie umowy o najem mieszkania i eksmisja z lokalu?
Czy właściciel mieszkania w Niemczech może bezterminowo wypowiedzieć umowę o najem, jeżeli lokator go znieważył?
Odpowiedź na pytanie, czy zniewaga ze strony lokatora mieszkania może byś powodem zerwania umowy o najem lokalu, nie jest jednoznaczna i zależy w pierwszym rzędzie od okoliczności samego zdarzenia. Jednakże dopuszczalne jest stwierdzenie, że ciężka zniewaga (schwerwiegende Beleidigung) zasadniczo usprawiedliwia natychmiastowe wypowiedzenie umowy o wynajęcie lokalu mieszkaniowego. Takie wyrażenia jak „Pocałuj mnie w dupę, ty szalony dupku” („Du kannst mich am Arsch lecken, du verrücktes Arschloch“ Landgericht Köln, wyrok z dnia 21.01.1993, sygnatura akt 1 S 365/92) lub „Jest Pan świnią” („Sie sind ein Schwein“ Amtsgericht München, wyrok z dnia 09.08.2013, sygnatura akt 411 C 8027/13) zostały uznane za zniewagi uzasadniające bezterminowe wypowiedzenie umowy o mieszkanie. Bezterminowe wypowiedzenia umowy o najem lokalu jest też uzasadnione w takich przypadkach, gdy najemca lokalu dyskredytuje właściciela mieszkania oczerniając go przed innymi. Tego typu zachowanie, określane jest jako „üble Nachrede gemäß § 186 StGB”, czyli zniesławienie w myśl paragrafu 186 niemieckiego Kodeksu Karnego, zostało uznane za wystarczający powód do bezterminowego wypowiedzenia umowy (Landgericht Potsdam, wyrok z dnia 17.08.2011, sygnatura akt 4 S 193/10). Podobne konsekwencje jak zniewaga ustna może mieć też zniewaga wyrażona na piśmie, chociażby w formie wysłanego obraźliwego SMS-a (Landgericht Berlin, decyzja z dnia 22.02.2005, sygnatura akt 63 S 410/04).
Nie jest z kolei obrażające użycie słowa „Zuhälterwagen“ (w przybliżonym tłumaczeniu pojęcie to znaczy „bryka alfonsa”) w stosunku do ognistoczerwonej korwety Stingray będącej w posiadaniu właściciela lokalu. Według wyroku sądu rejonowego w Hamburgu-Harburgu nazwa ta jest ogólnie kojarzona i używana w języku potocznym na określenie tego typu pojazdu (Amtsgericht Hamburg-Harburg, wyrok z dnia 14.06.1995, sygnatura akt 647 C 96/95).
Kiedy bezterminowe wypowiedzenie umowy o wynajem mieszkania NIE JEST uzasadnione?
W zależności od okoliczności zdarzenia bezterminowe zerwanie umowy najmu mieszkania może nie być uzasadnione. Przykładowo może tak być w przypadku, gdy obraźliwa wypowiedź została dokonana pod wpływem alkoholu (Amtsgericht Köln, wyrok z dnia 03.11.1998, Az. 210 C 148/98), została sprowokowana przez właściciela lokalu lub była wypowiedziana w afekcie. Tego typu zachowanie i zniewagi nie uzasadniają wprawdzie natychmiastowego wypowiedzenia umowy, aczkolwiek mogą powodem do upomnienia lokatora i do wypowiedzenia umowy z zachowaniem obowiązującego terminu.
W pojedynczych przypadkach wypowiedzi takie mogą zostać uznane za rzeczową krytykę wyrażoną na podstawie prawa do swobody wypowiedzi. To uzasadnienie zostało przyjęty w przypadku sporu sądowego, podczas którego w stosunku do wynajemcy mieszkania zostały użyte przez lokatora dosadne określenia, jak „Heuschrecke” (szarańcza) i „Sauverein” (chlewisko) (Landgericht Lübeck, wyrok z dnia 17.06.2011, sygnatura akt 6 O 133/11).
Także w przypadku, gdy lokator określi najemcę lokalu jako „dupka z doktoratem” (promoviertes Arschloch), musi liczyć się z natychmiastowym zerwaniem umowy o wynajęciu mieszkania (Amtsgericht München, wyrok z dnia 28.11.2014, sygnatura akt 474 C 18543/14).
Również posądzenie właściciela mieszkania o „brutale Sterbehilfe” (czyli określenie warunków panujących w wynajmowanym mieszkaniu jako metody brutalnej próby eutanazji w stosunku do lokatora) podczas kłótni o stan mieszkania stanowi powód do nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy o najem.
Czy obraza w stosunku do osób trzecich związanych z właścicielem mieszkania może być powodem do natychmiastowego wymówienia umowy o wynajęcie mieszkania?
Zniewagi jako powód do natychmiastowego wypowiedzenia umowy o najem mieszkania nie muszą być skierowane bezpośrednio i wyłącznie do właściciela mieszkania. Jako wystarczający powód uznane zostało znieważenie partnera/partnerki właściciela mieszkania (Landgericht Coburg, decyzja z dnia 03.09.2004, Az. 32 S 65/04), zniewagi wypowiedziane w stosunku do innych mieszkańców budynku (Amtsgericht München, wyrok z dnia 14.09.2017, sygnatura akt 418 C 6420/17 i Amtsgericht München, wyrok z dnia 10.02.2017, sygnatura akt 474 C 18956/16 i Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, wyrok z dnia 21.10.2016, sygnatura akt 10 C 103/15 i Amtsgericht Hamburg-Blankenese, wyrok z dnia 27.05.2015, sygnatura akt 531 C 323/14 i Amtsgericht Charlottenburg, wyrok z dnia 13.06.2014, sygnatura akt 232 C 53/14) lub dopuszczenie się obrazy administracji obiektu mieszkaniowego.
Niewielka obraza
Gdy w związku z uzasadnionymi skargami lokator obraził pracownika wynajemcy lokalu wysyłając faks określający go jako „faul” (leniwy) i nazwał go na Facebooku „talentfreie Abrissbirne“ (w przybliżonym tłumaczeniu oznacza to „pustogłowe beztalencie”), nie uzasadnia to ani natychmiastowego wymówienia stosunku najmu ani jego wypowiedzenia z zachowaniem obowiązującego terminu. W takim przypadku jest mowa o „nieznacznej obrazie” (geringfügige Beleidigung, por. Amtsgericht Charlottenburg, wyrok z dnia 30.01.2015, sygnatura akt 216 C 461/14).
