Przeprowadzka może być problemem dla osób w podeszłym wieku. Rozwiązaniem może być tzw. Immobilien-Leibrente, czyli sprzedaż własnego domu w zamian za wypłacaną co miesiąc rentę. Istnieją jednak pewne zagrożenia.
Zamiana własnego domu na gotówkę i jednocześnie możliwość dalszego w nim zamieszkiwania. Taka opcja jest możliwa dzięki umowie renty. Polega to na tym, że właściciele sprzedają swoje domy z rabatem, a w zamian otrzymują od kupującego rentę i prawo do dalszego zamieszkiwania w znanym sobie otoczeniu.
Szczególnie dla osób starszych jest to duża zaleta, więc umowa renty wydaje się atrakcyjna. Ale jest też kilka pułapek, o których musicie pamiętać. Oto odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące Leibrente.
Na czym dokładnie polega umowa renty?
Umowa renty jest formą zabezpieczenia emerytalnego. Właściciel nieruchomości sprzedaje ją. W zamian za to nie otrzymuje jednak całej uzgodnionej ceny zakupu, ale wypłacaną co miesiąc ratę. Taka renta jest zwykle wypłacana właścicielowi do końca jego życia.
Kupujący i sprzedający często uzgadniają dożywotnie prawo do zamieszkiwania w nieruchomości, które jest również zapisane w księdze wieczystej, zwane też prawem użytkowania (niem. Nießbrauchrecht). Oznacza to, że dotychczasowy właściciel nieruchomości może pozostać w swoim domu aż do śmierci. Dopiero wtedy nabywca może rozporządzać nieruchomością. Jej utrzymaniem zajmuje się zazwyczaj nowy właściciel.
Działa to trochę jak zakład: jeśli były właściciel żyje wyjątkowo długo, otrzymuje od nowego właściciela więcej pieniędzy, niż nieruchomość była faktycznie warta. Partnerzy zawierają umowę sprzedaży i renty, która zostaje potwierdzona notarialnie.
Inny model: odwrócona hipoteka
Innym sposobem uwolnienia majątku zgromadzonego w nieruchomości przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z zamieszkiwanego domu lub mieszkania jest tzw. odwrócona hipoteka (niem. umgekehrte Hypothek). W tym przypadku właściciele zawierają umowę kredytową z bankiem lub firmą ubezpieczeniową.
Dom pozostaje własnością jego dotychczasowego posiadacza, a kapitał zamrożony w nieruchomości jest uwalniany w postaci wypłacanych co miesiąc rat. Na koniec okresu spłacana jest skumulowana kwota kredytu lub nieruchomość staje się własnością kredytodawcy. Ponadto kończą się miesięczne płatności ratalne.
Kiedy kończy się umowa renty?
To zależy. Z reguły kupujący i sprzedający umawiają się na dożywotnią rentę – i prawo do zamieszkiwania; zdarza się też, że strony uzgadniają dużą jednorazową płatność. Chociaż nieruchomość przechodzi na własność kupującego, sprzedający może w niej mieszkać aż do swojej śmierci.
Umowa renty może jednak zakończyć się przed śmiercią, tzn. może obowiązywać tylko przez określony czas. Określa się ją mianem Zeitrente. Eksperci odradzają jednak taki model.
Chodzi o to, że w przypadku umowy renty zawartej na określony czas może się zdarzyć, że na starość będziecie musieli opuścić nieruchomość i przeprowadzić się – albo że nagle przestaniecie otrzymywać środki, które były Waszym zabezpieczeniem na czas emerytury.
Dla kogo może być opłacalna umowa renty?
Na pytanie, czy umowa renty jest opłacalna, nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi „tak” lub „nie”. Wiele zależy od sytuacji osobistej, dochodów i nieruchomości.
Możecie rozważyć rentę dożywotnią, jeżeli spełniacie poniższe warunki:
- zbliża się termin Waszego przejścia na emeryturę,
- posiadacie nieruchomość, która jest w dużej mierze nie obciążona,
- chcecie pozostać w tej nieruchomości,
- nie macie bliskich, którym chcielibyście zostawić po sobie majątek w postaci nieruchomości i
- potrzebujecie więcej pieniędzy.
Zainteresowani powinni zwrócić uwagę na to, jaki wariant wybrać. Ważne jest, aby wyjaśnić wszelkie kwestie związane z prawem zamieszkiwania i użytkowania oraz kto pokrywa koszty utrzymania nieruchomości i remontów.
Zwróćcie też uwagę na to, w jaki sposób określana jest wartość nieruchomości. Od tego przecież zależy wysokość otrzymywanych płatności.
Przykładowe wyliczenie: 70-letnia kobieta mieszka sama w domu wartym około 300.000 euro. Wartość użytkowania, gdyby pozostała w tym domu do końca życia, wyniosłaby 134.000 euro. Reszta, czyli 166.000 euro, to kwota renty. To jest suma, którą miałaby do dyspozycji na czas emerytury. Aby obliczyć, jaką kwotę renty będzie miała co miesiąc do dyspozycji, można użyć publikowanego przez Federalne Ministerstwo Finansów współczynnika określanego na podstawie statystycznej średniej długości życia oraz stałej stopy procentowej wynoszącej 5,5%. W przypadku 70-letniej kobiety wyniesie on w 2021 roku 11,171. Jeśli podzielimy 166.000 euro przez 11,171, a następnie przez 12, otrzymamy miesięczną kwotę renty, która będzie jej wypłacana: około 1.238 euro.
Jakie ryzyko wiąże się z umową renty?
Umowa renty ma swoje wady i wiążą się z nią pewne ryzyka. Jeśli poprzedni właściciel niespodziewanie umrze, nieruchomość przejdzie na nowego właściciela po zaniżonej wartości. Aby zabezpieczyć się przed ryzykiem wczesnej śmierci, możecie ustalić indywidualny minimalny okres trwania umowy wynoszący na przykład pięć lub dziesięć lat. W przypadku śmierci spadkobiercy będą uprawnieni do pobierania renty przez ten okres.
Powinniście też zawsze dążyć do uzyskania dożywotniego prawa zamieszkiwania i dożywotniej renty. Płatności ograniczone w czasie lub tymczasowe prawo zamieszkiwania w nieruchomości są jedynie źródłem problemów.
Czy naprawdę musicie pozostać w swojej nieruchomości?
Ogólnie rzecz biorąc, konsumenci powinni jednak zadać sobie pytanie, jak ważne jest dla nich pozostanie we własnym domu, gdy alternatywą jest przeprowadzka do tańszego mieszkania, które może nawet być przystosowane do potrzeb osób starszych, czy niepełnosprawnych. Warto się nad tym zastanowić, ponieważ zarówno renta dożywotnia jak i odwrócona hipoteka są produktami stosunkowo drogimi.
Na przykład w przypadku odwróconej hipoteki oprócz odsetek pobierane są również inne opłaty, takie jak opłata za przygotowanie umowy lub koszty związane z reasekuracją, która umożliwia instytucji finansowej lub firmie ubezpieczeniowej uzyskanie ochrony na wypadek gdyby właściciel żył dłużej, niż wynika to z danych statystycznych. Kolejne ryzyko wiąże się z określeniem wartości nieruchomości.
