W porównaniu z innymi państwami, Niemcy są krajem najemców. Jednak pomimo gwałtownego wzrostu cen domów i mieszkań, kupno nieruchomości może być opłacalne – nawet dla młodych rodzin dysponujących niewielkim kapitałem.
Kredyt czy wynajem?
Tak naprawdę Pia i François Duchateau chcieli wynająć mieszkanie, w którym mieliby do dyspozycji jeden pokój więcej – skończyło się na podpisaniu umowy kupna. „Comiesięczne spłacanie kredytu na mieszkanie kosztowało nas mniej niż opłacanie czynszu” – mówią.
Para mieszka z dwójką małych synów w Kolonii, mieście, które zdecydowanie nie słynie z tanich mieszkań. Lokal o powierzchni 100 metrów kwadratowych w dobrej lokalizacji, całkowicie odnowiony lub wybudowany przed nie więcej niż dziesięcioma laty, kosztował tam pod koniec 2019 roku około 386.000 euro. Jeszcze dziewięć lat wcześniej za takie mieszkanie trzeba było zapłacić 224.000 euro, czyli o 42 procent mniej.
Niemniej jednak, tak jak w przypadku rodziny Duchateaus, zakup może być opłacalny nawet dzisiaj – o ile stosunek ceny zakupu do ceny wynajmu jest korzystny. Eksperci magazynu „Finanztest” doszli do wniosku, że w wielu regionach Niemiec koszty miesięczne związane ze spłatą kredytu na zakup nieruchomości nie są wcale lub są tylko nieznacznie wyższe od tych wynikających z podpisania nowej umowy najmu – a niekiedy nawet niższe. Dotyczy to nawet tak dużych miast jak Kolonia.
Niskie oprocentowanie kredytów zachęca wielu ludzi w Niemczech do zakupu własnej nieruchomości
Do zakupu nieruchomości zachęca również bardzo niskie oprocentowanie kredytów na budowę domu. Podczas gdy lokaty terminowe przynoszą znikome zyski, niskie stopy procentowe działają na korzyść pożyczkobiorców. Dzięki temu dla coraz większej liczby osób mieszkających w Niemczech zakup nieruchomości staje się również atrakcyjną inwestycją.
Ci, którzy zaciągają kredyt na dziesięć lat, płacą obecnie średnio 0,67 proc. odsetek, jak podaje firma doradztwa finansowego FMH. Dla okresu spłaty wynoszącego 15 lat jest to średnio 0,96 proc., a w przypadku kredytu zaciągniętego na 20 lat – 1,13 proc. Jeszcze w 2010 r. płaciło się cztery razy więcej.
Wielu ludzi nie chce przegapić tej historycznej okazji. I wcale nie muszą. Coraz więcej banków udziela teraz kredytów budowlanych, a niewielki wkład własny w niczym nie przeszkadza. „100-procentowe finansowanie to raczej reguła niż wyjątek”, mówi Kai Weber, specjalista ds. finansowania budowy w firmie Dr. Klein, świadczącej usługi finansowe. „Jeśli ktoś posiada odpowiednią zdolność kredytową, nie jest to żaden problem. Dotyczy to często młodych ludzi, którzy długo studiowali, a teraz nie chcą czekać ze względu na niskie stopy procentowe.”
1.300 euro raty kredytu zamiast 1.700 euro czynszu
Tak też było w przypadku rodziny Duchateaus. Ponieważ nie mieli odłożonych zbyt wiele pieniędzy, uznali, że kredyt nie wchodzi w rachubę. „Ale to było łatwiejsze niż nam się wydawało” – mówi François Duchateau. Kasa oszczędnościowa udzieliła parze dziennikarzy pracujących na etacie kredytu w wysokości 380.000 euro, który obecnie spłacają w miesięcznych ratach po 1.300 euro. Wynajem mieszkania o takim samym metrażu, który pierwotnie planowali, kosztowałby ich około 1.700 euro miesięcznie.
Teraz rodzina mieszka w mieszkaniu w nowym budownictwie, z dużym balkonem, tuż obok parku w dzielnicy Nippes w Kolonii, położonym nieopodal szkoły, do której uczęszcza starszy syn. „To był naprawdę interes życia” – mówi François. „To mieszkanie moglibyśmy również podnajmować, jest na to popyt. Nie ma w tym żadnego ryzyka.”
Dla Janiny Dieckmann wynajem nie wchodzi w grę. 32-latka wraz ze swoim mężem Christianem przebudowuje dom w małym miasteczku Werne w Nadrenii Północnej-Westfalii. Zna go dobrze – dorastała w nim. Decyzja o jego przejęciu była więc dla niej w dużym stopniu podyktowana emocjami.
Duży wkład własny = niższe odsetki
Choć eksperci radzą, by przy zakupie nieruchomości wyłączyć emocje i myśleć racjonalnie, ale nawet kierując się wspomnieniami z dzieciństwa, Dieckmannowie najwyraźniej dobrze obliczyli opłacalność swojej inwestycji. Po tym, jak wycenili wartość domu, na Janinę przepisano połowę nieruchomości, drugą połowę kupił Christian. „To było bardziej opłacalne niż uiszczenie podatku od darowizny”.
Ponieważ para wniosła 21-procentowy wkład własny, mogła cieszyć się korzystnymi warunkami kredytu – stałym oprocentowaniem wynoszącym 1,2 proc. przez okres 30 lat. Ogólnie rzecz biorąc, im dłuższy jest okres obowiązywania stałej stopy procentowej, tym wyższe jest oprocentowanie, ale w zamian za to kupujący mogą być pewni, że przez ten czas nie ulegnie ono zmianie.
Ekspert ds. finansowania budowy Weber radzi również, by zaciągać zobowiązania na długi czas: „Przy obecnym poziomie stóp procentowych jest absolutnie wskazane, by okres obowiązywania stałej stopy procentowej trwał tak długo, jak to możliwe – co najmniej 15 lat.” Jedynie te osoby, które dużo zarabiają i są w stanie płacić wyższe raty, a dzięki temu szybciej spłacić pożyczkę, mogą równie dobrze ustalić krótszy okres spłaty. Zapłacą przez to niższe odsetki, a zaoszczędzone w ten sposób środki pokryją część zobowiązania.
Ważna jest elastyczność w spłacie kredytu
Ale wysokość odsetek to nie wszystko. Według Normana-Marcela Dietza ze stowarzyszenia Verband Privater Bauherren, ważna jest także elastyczność. „Zwłaszcza jeśli nie jest jeszcze jasne, czy na przykład pojawią się dzieci lub czy ktoś zacznie pracować na pół etatu, powinno się mieć możliwość dostosowania wysokości rat” – mówi. I dodaje, by koniecznie porozumieć się co do możliwości dokonywania dodatkowych spłat, tzw. Sondertilgungen, tak, aby można było czasem zapłacić dodatkowo więcej, a czasem mniej – w zależności od dochodów osiągniętych w danym roku.
Takie coroczne płatności dokonywane niezależnie od harmonogramu spłat nie tylko sprawiają, że znacznie szybciej zmniejsza się kwota długu. Kredytobiorcy płacą również mniejsze odsetki, ponieważ spłata pożyczki nie trwa tak długo, jak pierwotnie zakładano. Zwykle kredytodawcy zezwalają na jedną dodatkową spłatę w danym roku nie przekraczającą 5 procent kwoty pożyczki netto, bez ponoszenia z tego tytułu dodatkowych opłat.
Pamiętajcie o uwzględnieniu kosztów utrzymania
Zasadą jest, że wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać 40 procent miesięcznego dochodu netto. Właściciele powinni również wziąć pod uwagę koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (bezpiecznie będzie przyjąć stawkę 4-5 euro za metr kwadratowy miesięcznie).
W przypadku Dieckmannów rata w wysokości 1.400 euro miesięcznie okazała się idealna na dzień dzisiejszy. Bo choć każdemu zależy na tym, by jak najszybciej uwolnić się od długów, to przecież trzeba też zapewnić sobie wystarczające środki do życia.
Źródło: www.t-online.de
