Czy wynajmujący może wypowiedzieć mieszkanie, ponieważ potrzebuje go, aby umieścić tam swoją kolekcję lalek? Tak! Tak postanowił w 1994 r. Federalny Trybunał Konstytucyjny.
Wyrok jest stary i dziwaczny ale w zasadzie nadal aktualny: jeśli wynajmujący w Niemczech potrzebuje mieszkanie dla siebie albo swojej rodziny, może wypowiedzieć umowę wynajmu.
W jakich sytuacjach wynajmujący w Niemczech może wypowiedzieć umowę najmu?
Ryzyko otrzymania w Niemczech wypowiedzenia mieszkania z powodu zapotrzebowania własnego wzrosło przede wszystkim dla najemców dawnych mieszkań komunalnych. Mieszkania te zostały masowo sprywatyzowane i częściowo sprzedane jako mieszkania własnościowe prywatnym osobom. Po upływie trzech do dziesięciu lat, nowi właściciele mogą zgłosić chęć posiadania mieszkania na użytek własny.
Zgodnie z niemieckim prawem, nie można wypowiedzieć mieszkania osobie, która się przyzwoicie zachowuje i terminowo płaci czynsz. Jedyny wyjątek: zapotrzebowanie własne (niem. Eigenbedarf). Szacuje się, że rocznie wypowiadanych jest z tego powodu ok. 40.000 mieszkań. W końcu mieszkanie jest własnością wynajmującego, więc jeśli ten chce tam zamieszkać to ma do tego prawo. Musi się jednak trzymać ustawowych okresów wypowiedzenia:
- 3 miesiące przy okresie wynajmu do 5 lat
- 6 miesięcy przy okresie wynajmu do 8 lat
- 9 miesięcy przy okresie wynajmu dłuższym niż 8 lat
Aby wynajmujący nie mógł tak po prostu dalej wynająć mieszkania i w ten sposób obejść przepisów dotyczących maksymalnej podwyżki czynszu, musi nie tylko udowodnić zapotrzebowanie własne, ale też wcielić je w życie. Nie jest to w Niemczech szczególnie trudne. Wynajmujący nie musi nawet sam zamieszkać w tym mieszkaniu. Wystarczy, że zgłosi użytek własny dla krewnych. Nawet pracownicy domowi mogą być powodem wyrzucenia najemcy na bruk. W Monachium sąd orzekł, że wynajmujący ma rację chcąc odzyskać mieszkanie tłumacząc to tym, że potrzebuje mieszkania dla opiekunki Au-pair swoich dzieci.
Wynajmujący próbują obejść ceny nieruchomości poprzez własne zapotrzebowanie
Ciosem poniżej pasa są dla najemcy regulacje dotyczące drugiego mieszkania. Np. ordynator z Hannoveru wyrzucił na bruk swojego najemcę w Berlinie, ponieważ potrzebował mieszkania dla siebie na sporadyczne wizyty swojej córki nastolatki. Ten przypadek wylądował w Federalnym Trybunale Konstytucyjnym, który orzekł, że to wynajmujący ma rację (nr sprawy 1 BvR 2851/13).
W dużych miastach możliwość wyegzekwowania nieruchomości jako drugiego mieszkania staje się powoli problemem, ponieważ zamożni właściciele zajmują teren, który i tak jest już deficytowy. Jeśli szukacie drugiego mieszkania, możecie w ten sposób nawet obejść cenę rynkową – na rachunek najemcy. Wynajęte nieruchomości są bowiem często znacznie tańsze, ponieważ umowa najmu nie może zostać tak po prostu wypowiedziana bez uprzedzenia i w związku z tym nie można tą nieruchomością dowolnie zarządzać. Jeśli jednak nowy właściciel zgłosi własne zapotrzebowanie, najemca wylatuje i w ten sposób wynajmujący ma tanie drugie mieszkanie.
Jeśli sytuacja życiowa właściciela mieszkania się zmieni, może on znowu wynająć nieruchomość, często drożej niż wcześniej. Wystarczy ku temu mniej lub bardziej istotny powód. W przypadku lekarza z Hannoveru z drugim mieszkaniem w Berlinie, o którym wcześniej wspominaliśmy, wystarczyłoby, że jego córka się wyprowadzi i opuści miasto. Podobnie jest w przypadku rozpadu związku: rezygnujecie ze wspólnego mieszkania, jedna strona chce zamieszkać w do tej pory wynajmowanym mieszkaniu i w związku z tym wypowiada umowę dotychczasowym najemcom. Jeśli para się pogodzi i znowu zamieszka razem, wtedy nieruchomość można z reguły wynająć na nowo.
W przypadku zapotrzebowania własnego ciężko mówić, żeby zastosowanie miało tzw. „prawo podobne do prawa własnościowego”, które ustawowo przysługuje najemcom i które zabrania wynajmującemu np. wejścia do mieszkania bez uprzedzenia. Ale najemca może się bronić. Jeśli dowie się, że wynajmujący wcale nie zamierza korzystać z nieruchomości i zapotrzebowanie własne wykorzystał tylko jako wymówkę, wtedy najemca może walczyć o odszkodowanie. Nie ma tutaj żadnych ustalonych terminów, najemca nawet wiele lat po wyprowadzce może w swoim byłym wynajmującym odkryć oszusta. Możliwe, że wynajmujący będzie wtedy musiał zapłacić za wyższe kolejne koszty wynajmu, za maklera i koszty przeprowadzki.
Ostatnia nadzieja: klauzula społeczna
Jeśli wynajmujący planuje w najbliższej przyszłości samemu wprowadzić się do mieszkania, musi poinformować o tym najemcę przy podpisywaniu umowy, inaczej wypowiedzenie jest nieważne. Sąd Rejonowy w Augsburg przyznał rację najemcy, który otrzymał po trzech latach wypowiedzenie z tytułu zapotrzebowania własnego. Argument wynajmującego: dzieci są już dorosłe i się wyprowadziły, dlatego on chce zamieszkać w mniejszym mieszkaniu. Jednak to, że dzieci wydorośleją było do przewidzenia – tak zadecydował sąd i uznał wypowiedzenie za nieważne.
Na to powinniście zwrócić uwagę kupując mieszkanie w Niemczech mieszkanie
Najemcy są w najlepszej sytuacji, jeśli wynajmujący nie jest osobą fizyczną, tylko jest to np. firma zajmująca się nieruchomościami. Wtedy w związku z tym, że przecież cała firma nie wprowadzi się do mieszkania, wypowiedzenie z powodu użytkowania własnego nie jest możliwe.
Najemcy maja jeszcze jednego asa w rękawie: regulacja dotycząca sytuacji krytycznych. W przypadku sędziwego wieku, ciąży, małych dzieci, niskich zarobków lub ciężkich zachorowań w grę wchodzi klauzula społeczna, która przynajmniej wydłuża i to znacznie termin wyprowadzki. Najemcy otrzymują pomoc i doradztwo w organizacji ochrony praw lokatorów oraz agencji ochrony konsumentów (Mieterschutzvereine, Verbraucherschutzzentralen).
Wypowiedzenie tylko z naprawdę istotnego powodu
Nawet jeśli wynajmujący rzeczywiście sam chce korzystać z mieszkania – nie każdy cel uświęca środki. Wynajmujący musi mieć rozsądne i uzasadnione powody, dla których potrzebuje lokalu.
„W pisemnym wypowiedzeniu, wynajmujący musi wskazać, dla kogo potrzebuje mieszkanie i dlaczego akurat teraz. Jeśli brakuje danych, wypowiedzenie jest nieważne” mówi prawnik Voigtland z Verbraucherschutzzentrale. Wynajmujący może spróbować z ponownym wypowiedzeniem. Natomiast najemca zyskuje w tym momencie trochę czasu (kilka miesięcy).
Sądy uznają użytek własny np. w takich przypadkach, gdy wynajmujący straci swoje dotychczasowe własne mieszkanie i chce się wprowadzić do mieszkania własnościowego, które do tej pory wynajmował. Albo jeśli rozstanie się z partnerem i potrzebne jest mu od tej pory nowe mieszkanie.
Klasycznym przypadkiem jest jednak sytuacja, kiedy rodzice chcą, aby w mieszkaniu zamieszkały ich dorosłe już dzieci.
Unieważnienie wypowiedzenia – wyroki niemieckich sądów
W niektórych przypadkach sądy uznały wypowiedzenie za nieważne i były po stronie najemców w przeciwieństwie do Federalnego Trybunału Konstytucyjnego i jego decyzji w sprawie lalek.
Zawyżone zapotrzebowanie: Wynajmujący wypowiedział mieszkanie, żeby jego samotnie żyjący syn przyuczający się do zawodu zamieszkał w mieszkaniu, które ma prawie 120 metrów kwadratowych. Sędziowie w Sądzie Rejonowym w Monachium uznali, że to przesada (nr sprawy 14 S 25530/89).
Krótkotrwałe zainteresowanie wykorzystaniem mieszkania: Sąd Rejonowy w Landau uznał wypowiedzenie za nieważne, w przypadku, gdy wynajmujący chciał zająć mieszkanie na niespełna rok (nr sprawy 1 S 243/91).
Inne wolne mieszkanie: jeśli w domu lub bloku wynajmującego, puste jest inne porównywalne mieszkanie albo zwolni się takie podczas okresu wypowiedzenia, wtedy wynajmujący musi je zaproponować najemcy jako rozwiązanie zastępcze (BGH, nr sprawy VIII ZR 311/02). Ten obowiązek ciąży na wynajmującym do końca okresu wypowiedzenia. Jeśli później zwolni się jakieś mieszkanie wynajmującego, nie zmienia to nic w kontekście wypowiedzenia umowy.
Wypowiedzenie po krótkim wynajmie: jeśli wynajmujący zdaje sobie sprawę z tego, że będzie potrzebował mieszkania w ciągu kilku lat, a mimo to wynajmuje je bezterminowo, wtedy wypowiedzenie w pierwszych pięciu latach jest nieważne.
Sąd Rejonowy w Wuppertal uznał wypowiedzenie pewnej Pani za nieważne, gdy chciała przejąć mieszkanie w związku z własnym zapotrzebowaniem dla syna. Gdy najemczyni się wprowadziła, syn wynajmującej miał już 16 lat. To, że będzie potrzebował własnego mieszkania było do przewidzenia już w momencie podpisywania umowy (nr sprawy 16 S 19/91).
Co w przypadku, jeśli własne zapotrzebowanie jest już nieaktualne?
Jeśli wynajmujący wypowiedział umowę z powodu własnego zapotrzebowania, musi on poinformować najemcę, jeśli przed upływem okresu wypowiedzenia zapotrzebowanie własne okaże się jednak nieaktualne.
Przykład: wynajmujący wypowiada umowę ze względu na swojego dorosłego syna. Po wypowiedzeniu, syn decyduje się na studia w innym mieście i przeprowadzkę. Wynajmujący musi bez pytania poinformować o tym swojego (już prawie byłego) najemcę (BGH, nr sprawy VIII ZR 339/04).
W sytuacjach krytycznych najemcy mogą zakwestionować wypowiedzenie z powodu własnego zapotrzebowania i w ten sposób uniemożliwić wyprowadzkę – ale często jest to tylko przejściowe rozwiązanie.
Sytuacja krytyczna ma np. miejsce, gdy wyprowadzić ma się kobieta w zaawansowanej ciąży albo schorowany 80-latek, który mógłby nie przeżyć wyprowadzki.
Warto oprócz tego przeczytać
Bezterminowe wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech – kiedy wynajmujący ma do tego prawo?
