Niemieccy sędziowie regularnie zajmują się sprawami związanymi z ogródkami przy wynajmowanych nieruchomościach. Niezależnie od tego, czy chodzi o koszenie trawnika, pielenie, czy zamiatanie liści – każdy, kto korzysta z ogrodu, często musi włożyć w to trochę wysiłku. Najemcy są bowiem również zobowiązani do dbania o rośliny rosnące na terenie wynajmowanych posesji.
W jakich przypadkach to najemca w Niemczech musi dbać o ogród?
Serca najemców biją szybciej, gdy domy i mieszkania mają własny ogród. Zielony raj pełen kwiatów, drzew i roślin pozwala się zrelaksować. Często jednak zapomina się o tym, że ogród wymaga również pracy.
Sądy w Niemczech stale muszą rozstrzygać, kto powinien zajmować się ogrodem.
Wszystko zależy od tego, co zostało uzgodnione w umowie najmu – wyjaśnia stowarzyszenie właścicieli Haus & Grund Deutschland. Jeśli jest tam zapisane, że to najemca jest odpowiedzialny za pielęgnację ogrodu, to musi się z tego wywiązywać. Indywidualna i szczegółowa umowa dotycząca utrzymania ogrodu jest możliwa, ale w praktyce zdarza się niezwykle rzadko.
Większość umów najmu przewiduje po prostu, że najemca musi wykonywać prace ogrodowe. I właśnie to jest często przedmiotem sporu.
Dlatego też niemieckie sądy niejednokrotnie zajmowały się tą kwestią. Najważniejszy wyrok w tej sprawie został wydany przez sędziów Sądu Krajowego w Hamburgu (sygn. akt: 316 T 66/02). „O ile – zgodnie z umową najmu – lokator musi zasadniczo wziąć na siebie obowiązki związane z utrzymaniem ogrodu, to generalnie obejmuje to jedynie proste prace pielęgnacyjne” – mówi Stephan Glaser, prawnik specjalizujący się w prawie najmu, powołując się na dotychczasowe orzecznictwo w tym zakresie.
Jakie zadania muszą wykonać najemcy w ogrodzie?
Zadania te nie wymagają specjalistycznej wiedzy i powinny wymagać niewielkiej ilości czasu. Zadania, które najemcy muszą wykonywać, to koszenie trawnika, wyrywanie chwastów, grabienie liści, przekopywanie grządek i przycinanie małych krzewów, krzaków lub żywopłotów. Zwykle nie obejmuje to przycinania wysokich żywopłotów (> 1 m), większych krzewów lub usuwania spróchniałych pni drzew.
Jest jednak jeden wyjątek: jeśli w umowie najmu określono konkretne zadania, które należy wykonać, to muszą one zostać zrealizowane przez najemcę. „Nie może on wtedy powoływać się na to, że są one czasochłonne lub generują koszty” – mówi prawnik. Jeśli więc umowa najmu stanowi, że najemca musi zadbać o przycięcie drzew w ogrodzie, to musi on pokryć koszty z tym związane.
Co wolno wynajmującemu, a czego nie?
W umowie najmu można uzgodnić, że najemca musi ponosić koszty utrzymania ogrodu jako koszty dodatkowe. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Krajowego w Poczdamie (sygn. akt: 11 S 81/01) nie obejmuje to jednak kosztów sprzętu ogrodniczego. Jedynie bieżące, regularnie powtarzające się pozycje kosztowe, mogą zostać przypisane najemcom.
Wynajmujący nie może narzucać najemcy, jak konkretnie ma wyglądać pielęgnacja ogrodu.
Wynajmujący nie ma prawa do wydawania poleceń najemcy – tak orzekł Sąd Krajowy w Kolonii (sygn. akt: 1 S 119/09). Dotyczy to również sytuacji, gdy najemca ma zupełnie inne wyobrażenia dotyczące aranżacji i utrzymania ogrodu. Może się więc zdarzyć, że angielski trawnik, który został założony przed zawarciem umowy najmu, z czasem zamieni się w łąkę porośniętą koniczyną i chwastami.
Na co muszą uważać najemcy?
Warto pamiętać o tym, że w niedziele i święta oraz w dni robocze między godziną 20:00 a 7:00 w dzielnicach mieszkaniowych nie wolno używać kosiarek do trawy, pił łańcuchowych, pił do żywopłotu, ani spulchniarek.
Urządzenia służące do zbierania liści, dmuchawy do liści, przycinarki do trawników lub przycinarki krawędziowe mogą być używane wyłącznie w dni powszednie w godzinach od 9:00 do 13:00 i od 15:00 do 17:00.
Co się stanie, jeśli najemcy nie będą dbać o ogród?
Zasadniczo wynajmujący może wtedy zlecić to firmie. Koszty z tym związane mogą zostać przeniesione na najemcę.
Jeśli dochodzi do poważnych naruszeń umowy najmu, wynajmujący może ją wypowiedzieć. Najemca może się przed tym bronić, zwłaszcza jeśli wypowiedzenie umowy oznaczałoby duże trudności dla niego, jego rodziny lub innego członka jego gospodarstwa domowego.
Jednak zanim do tego dojdzie, warto, aby obie strony przedyskutowały tę kwestię lub zasięgnęły porady prawnej.
Źródło: www.focus.de
