Wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech wymaga zachowania właściwego terminu, formy pisemnej i skutecznego doręczenia drugiej stronie. Najemca może zazwyczaj zakończyć bezterminową umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, natomiast właściciel potrzebuje dodatkowo ustawowego powodu.
Inne zasady obowiązują przy umowie terminowej, umownym wyłączeniu prawa do wypowiedzenia oraz rozwiązaniu umowy bez zachowania terminu. Znaczenie ma również to, kto podpisał umowę, kiedy pismo dotarło do adresata i czy wcześniej konieczne było upomnienie.
Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę?
Najemca może zwykle wypowiedzieć bezterminową umowę najmu mieszkania z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Długość dotychczasowego najmu nie wydłuża tego terminu po stronie najemcy.
Wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej trzeciego dnia roboczego miesiąca, aby umowa zakończyła się z upływem drugiego kolejnego miesiąca. Jeżeli właściciel otrzyma pismo później, zakończenie najmu przesunie się zazwyczaj o następny miesiąc. Przykładowo wypowiedzenie doręczone w terminie na początku kwietnia prowadzi co do zasady do zakończenia umowy 30 czerwca.
Najważniejsza jest data otrzymania pisma przez wynajmującego, a nie data jego wysłania. Z tego powodu nie warto czekać z doręczeniem do ostatniego dopuszczalnego dnia, zwłaszcza gdy po drodze wypada weekend albo święto.
Jakie terminy obowiązują wynajmującego?
Wynajmujący nie może wypowiedzieć bezterminowej umowy mieszkania bez uzasadnionego interesu. Zgodnie z § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), czyli niemieckiego kodeksu cywilnego, powodem może być między innymi istotne zawinione naruszenie obowiązków przez najemcę, potrzeba zamieszkania właściciela lub bliskiej osoby albo określone poważne przeszkody w gospodarczym wykorzystaniu nieruchomości.
Okres wypowiedzenia po stronie wynajmującego wynosi zasadniczo trzy miesiące. Po pięciu latach od przekazania mieszkania wydłuża się do sześciu miesięcy, a po ośmiu latach do dziewięciu miesięcy. Właściciel musi podać w piśmie konkretny powód wypowiedzenia; samo stwierdzenie, że chce zakończyć najem, nie wystarcza.
Eigenbedarf oznacza własną potrzebę mieszkaniową i jest jednym z ustawowych powodów zwykłego wypowiedzenia przez wynajmującego. Właściciel może się na nią powołać, jeżeli rzeczywiście potrzebuje mieszkania dla siebie, uprawnionego członka rodziny albo osoby należącej do jego gospodarstwa domowego. Sam zamiar sprzedaży lokalu, uzyskania wyższego czynszu lub wynajęcia go komuś innemu nie stanowi Eigenbedarf.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem z powodu Eigenbedarf?
Wypowiedzenie z powodu Eigenbedarf jest możliwe, gdy zamiar korzystania z mieszkania jest konkretny, poważny i możliwy do zrealizowania. Typowe przykłady obejmują przeprowadzkę właściciela po rozstaniu, potrzebę mniejszego mieszkania na starość, udostępnienie lokalu dorosłemu dziecku albo zamieszkanie bliżej miejsca pracy.
Własna potrzeba mieszkaniowa nie musi wynikać z sytuacji nagłej ani przymusowej. Również lokal wykorzystywany jako drugie mieszkanie może spełniać warunki Eigenbedarf, jeżeli plan korzystania z niego jest rzeczywisty i rozsądnie uzasadniony. O ważności wypowiedzenia nie rozstrzyga więc sama częstotliwość pobytów, lecz całokształt okoliczności.
Dla kogo można zgłosić Eigenbedarf?
Ustawa pozwala zgłosić Eigenbedarf dla właściciela, członków jego rodziny oraz osób należących do jego gospodarstwa domowego. Do typowych uprawnionych osób należą małżonek lub partner życiowy, dzieci, rodzice, wnuki i rodzeństwo. Bundesgerichtshof (BGH), czyli Federalny Trybunał Sprawiedliwości, wyjaśnił w 2024 r., że kuzyn lub kuzynka nie należą do ustawowego kręgu członków rodziny tylko z powodu pokrewieństwa, nawet przy bliskiej więzi osobistej.
Potrzeba może w określonych sytuacjach dotyczyć także osoby stale związanej z gospodarstwem domowym, na przykład opiekuna lub opiekunki, pomocy domowej albo osoby au pair. Wypowiedzenie wymaga wtedy wykazania realnego związku tej osoby z gospodarstwem oraz konkretnej potrzeby udostępnienia jej mieszkania.
Spółka kapitałowa, na przykład Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), czyli spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nie ma własnych potrzeb mieszkaniowych i zasadniczo nie może wypowiedzieć najmu z powodu Eigenbedarf dla wspólnika lub pracownika. Ocena może być bardziej złożona przy innych formach własności, dlatego należy sprawdzić, kto dokładnie figuruje jako wynajmujący.
Co musi zawierać wypowiedzenie z powodu Eigenbedarf?
Wynajmujący musi zachować formę pisemną, właściwy okres wypowiedzenia i podać przyczynę w sposób pozwalający najemcy ją zrozumieć oraz sprawdzić. Pismo powinno wskazywać osobę, która ma zamieszkać w lokalu, jej relację z właścicielem oraz konkretny powód, dla którego potrzebuje właśnie tego mieszkania.
Ogólnikowe stwierdzenie „wypowiadam z powodu własnych potrzeb” nie wystarcza. Do pisma nie trzeba jednak automatycznie dołączać wszystkich dowodów. Jeżeli najemca zakwestionuje wypowiedzenie, właściciel musi później wiarygodnie wykazać istnienie i powagę opisanego zamiaru.
Kiedy Eigenbedarf może być niewiarygodny albo nadużywany?
Vorratskündigung oznacza wypowiedzenie „na zapas”, oparte jedynie na nieokreślonej możliwości przyszłego wykorzystania mieszkania. Taka hipotetyczna potrzeba nie wystarcza. Wątpliwości mogą powstać również wtedy, gdy osoba wskazana w wypowiedzeniu nie zamierza się wprowadzić, lokal obiektywnie nie nadaje się do deklarowanego celu albo właściciel przedstawia sprzeczne wersje planu.
Nadmierne zapotrzebowanie na powierzchnię lub wyłącznie krótkotrwały zamiar korzystania z mieszkania mogą w skrajnych przypadkach świadczyć o nadużyciu. Nie istnieje jednak sztywny limit metrów kwadratowych ani minimalny okres zamieszkania, który automatycznie przesądza o ważności. Sąd bada, czy plan jest poważny, zrozumiały i zgodny z rzeczywistą sytuacją.
Nie istnieje również ogólny pięcioletni zakaz wypowiedzenia, gdy potrzeba właściciela była możliwa do przewidzenia przy zawieraniu umowy. Znaczenie ma to, czy wynajmujący już wtedy miał konkretny zamiar albo poważnie rozważał szybkie wykorzystanie lokalu, a mimo to zawarł bezterminową umowę bez uczciwego poinformowania najemcy. Zwykła późniejsza zmiana sytuacji rodzinnej lub zawodowej może natomiast uzasadnić Eigenbedarf.
Czy właściciel musi zaoferować inne wolne mieszkanie?
Wynajmujący powinien zaoferować najemcy porównywalne mieszkanie, które stanie się dostępne w tym samym budynku lub kompleksie mieszkalnym w czasie biegu wypowiedzenia. Obowiązek nie obejmuje każdego lokalu należącego do właściciela w dowolnej części miasta ani mieszkania oczywiście nieporównywalnego.
Brak takiej propozycji nie unieważnia już sam w sobie prawidłowego wypowiedzenia z powodu Eigenbedarf. Zgodnie z orzeczeniem BGH z 14 grudnia 2016 r. może jednak prowadzić do roszczenia odszkodowawczego, jeżeli najemca poniósł przez to szkodę.
Czy po zakupie wynajętego mieszkania można od razu zgłosić Eigenbedarf?
Zakup wynajętego mieszkania nie kończy istniejącej umowy, ponieważ obowiązuje zasada Kauf bricht nicht Miete, czyli „sprzedaż nie przerywa najmu”. Nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego i może wypowiedzieć umowę tylko na ustawowych zasadach.
Kündigungssperrfrist oznacza szczególny okres ochronny po przekształceniu wynajmowanego mieszkania w odrębną własność i jego sprzedaży. Zgodnie z § 577a BGB wypowiedzenie z powodu Eigenbedarf lub utrudnionego gospodarczego wykorzystania jest wtedy co do zasady wyłączone przez trzy lata, a przepisy landowe mogą wydłużyć ochronę na określonych obszarach nawet do dziesięciu lat. Ochrona nie dotyczy automatycznie każdego zakupu wynajętego mieszkania, dlatego trzeba sprawdzić kolejność wynajęcia, przekształcenia i sprzedaży oraz regulację właściwego landu.
Czy w domu z dwoma mieszkaniami właściciel potrzebuje Eigenbedarf?
Właściciel mieszkający w budynku, w którym znajdują się nie więcej niż dwa mieszkania, może skorzystać z uproszczonego wypowiedzenia przewidzianego w § 573a BGB. Nie musi wtedy wykazywać Eigenbedarf ani innego uzasadnionego interesu, ale ustawowy okres wypowiedzenia wydłuża się o dodatkowe trzy miesiące.
Pismo musi wyraźnie wskazywać, że wypowiedzenie opiera się na § 573a BGB. Szczególne zasady obowiązują także przy wynajmie pokoju w mieszkaniu zajmowanym przez samego wynajmującego, dlatego przed obliczeniem terminu należy sprawdzić rodzaj lokalu i treść umowy.
Co się dzieje, gdy Eigenbedarf przestaje istnieć?
Właściciel powinien niezwłocznie poinformować najemcę, jeżeli deklarowana potrzeba zniknie przed upływem okresu wypowiedzenia. Przykładem jest rezygnacja dorosłego dziecka z przeprowadzki do lokalu. Dalsze powoływanie się na nieaktualny powód może naruszać obowiązki wynajmującego.
Zmiana planów już po zakończeniu najmu nie dowodzi automatycznie, że Eigenbedarf był pozorny. Właściciel powinien jednak potrafić wyjaśnić, kiedy i dlaczego sytuacja się zmieniła. Szybkie ponowne wynajęcie mieszkania lub jego sprzedaż bez przekonującego wyjaśnienia może uzasadniać dokładniejsze sprawdzenie sprawy.
Co może zrobić najemca przy pozornym Eigenbedarf?
Najemca może zakwestionować wypowiedzenie, jeżeli ma konkretne podstawy, aby uważać podany powód za nieprawdziwy. Warto zabezpieczyć pismo, korespondencję, ogłoszenia dotyczące lokalu, informacje o ponownym wynajęciu oraz inne legalnie uzyskane dowody.
Pozorny Eigenbedarf może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej wynajmującego. Roszczenie może obejmować między innymi uzasadnione koszty przeprowadzki, pośrednika i określone dodatkowe koszty nowego najmu. Terminy dochodzenia roszczeń i zakres dowodów zależą od konkretnego przypadku, dlatego nie należy zwlekać z uzyskaniem porady w Mieterverein, czyli stowarzyszeniu ochrony najemców, albo u prawnika.
W jakiej formie trzeba wypowiedzieć umowę najmu?
Wypowiedzenie najmu mieszkania wymaga Schriftform, czyli pisemnej formy określonej w § 568 BGB. Najbezpieczniej przygotować papierowe pismo i podpisać je własnoręcznie. Zwykły e-mail, wiadomość WhatsApp, SMS lub skan podpisanego dokumentu nie spełniają tej formy.
Wszyscy najemcy widniejący w umowie powinni podpisać wypowiedzenie. Samo wyprowadzenie się jednej osoby nie usuwa jej automatycznie z umowy. Jeżeli po stronie wynajmującej występuje kilka osób, pismo należy skierować do wszystkich zgodnie z danymi umownymi, chyba że jedna z nich jest prawidłowo umocowana do odbioru.
Doręczenie warto udokumentować. Pismo można przekazać osobiście za pisemnym potwierdzeniem albo przez świadka, który zna jego treść i może potwierdzić umieszczenie przesyłki w skrzynce. Przy Einwurf-Einschreiben, czyli liście poleconym z potwierdzeniem wrzucenia do skrzynki, należy zachować dowód nadania i dokument doręczenia.
Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem i nie wymaga zgody właściciela. Potwierdzenie odbioru jest jednak przydatne, ponieważ ułatwia ustalenie daty zakończenia umowy i terminu przekazania mieszkania.
Co powinno zawierać wypowiedzenie najmu mieszkania?
Prawidłowe pismo powinno jednoznacznie wskazywać umowę i wolę jej zakończenia. Warto umieścić w nim następujące elementy:
- Pełne dane wszystkich najemców oraz wynajmującego.
- Dokładny adres wynajmowanego mieszkania.
- Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy w najbliższym możliwym terminie.
- Planowaną datę zakończenia najmu, jeżeli można ją pewnie obliczyć.
- Prośbę o pisemne potwierdzenie daty zakończenia umowy i uzgodnienie odbioru mieszkania.
- Własnoręczne podpisy wszystkich osób będących najemcami.
Najemca nie musi podawać powodu zwykłego wypowiedzenia. Sformułowanie „zum nächstmöglichen Zeitpunkt”, czyli „w najbliższym możliwym terminie”, zabezpiecza sytuację, w której wskazana data została obliczona nieprawidłowo.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?
Zwykłe wypowiedzenie Zeitmietvertrag, czyli umowy najmu zawartej na czas określony, jest najczęściej wyłączone do końca uzgodnionego okresu. Umowa terminowa dotycząca mieszkania jest jednak skutecznie ograniczona czasowo tylko wtedy, gdy spełnia warunki § 575 BGB, a wynajmujący przy jej zawarciu podał pisemnie dopuszczalny powód ograniczenia.
Umowę terminową można wcześniej zakończyć, jeżeli przewiduje to jej treść, strony zawrą porozumienie albo istnieje podstawa do wypowiedzenia nadzwyczajnego. Jeżeli ustawowy powód ograniczenia czasu nie został prawidłowo wskazany, umowę traktuje się co do zasady jako zawartą na czas nieokreślony.
Kündigungsausschluss oznacza umowne wyłączenie zwykłego wypowiedzenia przez określony czas. W standardowym formularzu umowy takie związanie najemcy zasadniczo nie powinno trwać dłużej niż cztery lata od zawarcia umowy, ale ocena zależy od dokładnego brzmienia klauzuli i od tego, czy warunek został indywidualnie uzgodniony.
Czy najemca może wyprowadzić się przed upływem trzech miesięcy?
Najemca może zakończyć umowę wcześniej, jeżeli wynajmujący zgodzi się na Mietaufhebungsvertrag, czyli porozumienie rozwiązujące najem w ustalonym dniu. Takie porozumienie powinno określać datę wyprowadzki, końcowe rozliczenie, przekazanie kluczy oraz ewentualnego następcę.
Samo znalezienie Nachmieter, czyli osoby gotowej przejąć mieszkanie, nie daje automatycznego prawa do wcześniejszego zwolnienia z umowy. Obowiązek zaakceptowania następcy może jednak wynikać z umowy lub szczególnych okoliczności. Najbezpieczniej uzyskać pisemne potwierdzenie, że właściciel zwalnia dotychczasowego najemcę ze wszystkich obowiązków od konkretnej daty.
Sonderkündigungsrecht, czyli szczególne prawo do wypowiedzenia, może powstać w sytuacjach określonych w ustawie. Przykładem jest podwyżka czynszu na podstawie § 558 lub § 559 BGB, po której § 561 BGB daje najemcy odrębne prawo wypowiedzenia w ustawowym terminie. Dokładną datę trzeba obliczyć na podstawie dnia otrzymania żądania podwyżki.
Czy trzeba płacić czynsz po wcześniejszej wyprowadzce?
Obowiązek zapłaty czynszu trwa zasadniczo do końca umowy, nawet jeśli najemca wcześniej opuścił mieszkanie. Samo oddanie kluczy nie skraca automatycznie okresu wypowiedzenia i nie zastępuje porozumienia z wynajmującym.
Rozliczenie może wyglądać inaczej, jeżeli właściciel wyraźnie zgodził się na wcześniejsze zakończenie albo mieszkanie zostało wcześniej ponownie wynajęte na uzgodnionych zasadach. Wszystkie odstępstwa warto potwierdzić pisemnie, aby uniknąć późniejszego sporu o czynsz i koszty dodatkowe.
Czy najemca może sprzeciwić się wypowiedzeniu przez właściciela?
Najemca może złożyć Widerspruch, czyli sprzeciw wobec zwykłego wypowiedzenia przez właściciela, jeżeli zakończenie najmu oznaczałoby dla niego, jego rodziny lub domownika nieuzasadnioną Härte, czyli szczególną trudność. Ustawa wskazuje również sytuację, w której nie można znaleźć odpowiedniego mieszkania zastępczego na rozsądnych warunkach.
Znaczenie mogą mieć między innymi poważna choroba, podeszły wiek, niepełnosprawność, ciąża albo szczególnie trudna sytuacja rodzinna. Każdy przypadek jest oceniany indywidualnie z uwzględnieniem interesów właściciela. Ochrona ta nie działa, gdy istnieje podstawa do skutecznego wypowiedzenia natychmiastowego.
Wynajmujący może zażądać, aby sprzeciw został przekazany najpóźniej dwa miesiące przed zakończeniem najmu. Jeżeli jednak nie poinformował prawidłowo o możliwości, formie i terminie sprzeciwu, najemca może w określonych warunkach zgłosić go jeszcze w toku postępowania o eksmisję.
Kiedy możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu?
Fristlose Kündigung oznacza nadzwyczajne wypowiedzenie bez zachowania zwykłego terminu. Zgodnie z § 543 BGB może z niego skorzystać zarówno najemca, jak i wynajmujący, jeżeli istnieje ważny powód, przez który kontynuowanie umowy do końca okresu wypowiedzenia jest nie do przyjęcia.
Ważny powód musi zostać oceniony z uwzględnieniem całej sytuacji, stopnia naruszenia i interesów obu stron. Wypowiedzenie powinno zostać sporządzone na piśmie i dokładnie wskazywać okoliczności uzasadniające natychmiastowe zakończenie najmu.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu?
Najemca może mieć prawo do natychmiastowego wypowiedzenia, jeżeli nie otrzymał możliwości korzystania z mieszkania zgodnie z umową albo został jej w istotnej części pozbawiony. Podstawą może być również poważne zagrożenie zdrowia związane ze stanem lokalu, nawet jeżeli najemca wiedział wcześniej o problemie.
Nie każdy grzyb, hałas lub problem techniczny pozwala natychmiast rozwiązać umowę. Najemca powinien zwykle zgłosić wadę, udokumentować ją i wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin na usunięcie problemu. Pominięcie tego etapu może być uzasadnione, gdy naprawa jest oczywiście niemożliwa, właściciel definitywnie jej odmawia albo sytuacja wymaga natychmiastowej reakcji.
Niemieckie sądy uznawały za możliwe wypowiedzenie bez terminu między innymi wtedy, gdy wynajmujący umożliwiał osobom trzecim wejście do mieszkania bez wiedzy najemcy, oraz przy uporczywej pladze pcheł, której nie udało się usunąć. Takie wyroki nie oznaczają jednak automatycznego prawa do wypowiedzenia w każdym podobnym przypadku; decydują dowody i konkretne okoliczności.
Kiedy wynajmujący może natychmiast wypowiedzieć najem?
Wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminu w razie poważnego naruszenia obowiązków przez najemcę. Najczęstsze przypadki dotyczą znacznych zaległości czynszowych, uporczywego spóźniania się z płatnościami, poważnego zagrożenia dla mieszkania, bezprawnego przekazania lokalu osobie trzeciej lub trwałego zakłócania porządku domowego.
Nie każda pojedyncza nieprawidłowość wystarcza do natychmiastowego zakończenia umowy. Poza ustawowo określonymi zaległościami czynszowymi wynajmujący musi zazwyczaj wcześniej wysłać Abmahnung, czyli formalne upomnienie, albo wyznaczyć odpowiedni termin na usunięcie naruszenia.
Jak duże zaległości czynszowe pozwalają na wypowiedzenie bez terminu?
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę natychmiast, jeżeli najemca przez dwa kolejne terminy płatności zalega z całym czynszem albo z jego istotną częścią. Przy najmie mieszkania suma zaległości w tym wariancie musi przekraczać równowartość jednego miesięcznego czynszu.
Drugi wariant dotyczy zaległości powstających przez okres dłuższy niż dwa terminy płatności. W takim przypadku łączny dług musi osiągnąć wysokość dwóch miesięcznych czynszów. Przy obliczaniu progu trzeba uwzględnić prawidłową kwotę należności i ewentualnie skuteczne obniżenie czynszu z powodu wad mieszkania.
Wypowiedzenie z tej podstawy jest wykluczone, jeżeli właściciel otrzyma całą zaległość przed złożeniem wypowiedzenia. Najemca, który kwestionuje wysokość długu lub dokonał potrącenia, powinien natychmiast udokumentować płatności i uzyskać poradę prawną.
Czy spłata długu po wypowiedzeniu ratuje umowę?
Schonfristzahlung oznacza spłatę chroniącą najemcę przed skutkami wypowiedzenia natychmiastowego z powodu zaległości. Fristlose Kündigung staje się co do zasady bezskuteczna, jeżeli cały dług zostanie zapłacony albo właściwy urząd zobowiąże się do jego pokrycia najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od chwili, gdy Räumungsklage, czyli pozew o opróżnienie mieszkania, stanie się zawisły.
Z ochrony nie można skorzystać, jeżeli w ciągu poprzednich dwóch lat podobne wypowiedzenie zostało już w ten sposób unieważnione. Spłata w okresie ochronnym usuwa ponadto skutki wypowiedzenia natychmiastowego, ale nie musi unieważnić złożonego równolegle zwykłego wypowiedzenia opartego na zawinionym naruszeniu obowiązków. Bundesgerichtshof (BGH), czyli Federalny Trybunał Sprawiedliwości, ponownie potwierdził to w orzeczeniu z 23 października 2024 r.
Czy częste spóźnienia w płaceniu czynszu wystarczą do wypowiedzenia?
Powtarzające się znaczne opóźnienia mogą stanowić poważne naruszenie umowy także wtedy, gdy dług nie osiągnął progów przewidzianych dla natychmiastowego wypowiedzenia z powodu zaległości. Znaczenie mają częstotliwość, długość opóźnień, wysokość kwot i reakcja najemcy na wcześniejsze wezwania.
Wynajmujący powinien zazwyczaj najpierw wysłać wyraźne upomnienie i zażądać terminowych płatności. Dopiero kontynuowanie naruszeń pomimo ostrzeżenia może uzasadniać dalsze kroki. Jednorazowe niewielkie spóźnienie nie prowadzi automatycznie do utraty mieszkania.
Czy udostępnienie mieszkania innej osobie uzasadnia wypowiedzenie?
Najemca nie powinien bez wymaganej zgody przekazywać całego mieszkania osobie trzeciej ani prowadzić niedozwolonego podnajmu. Untervermietung oznacza odpłatne lub nieodpłatne udostępnienie mieszkania albo jego części innej osobie na dłuższy okres.
Zwykła wizyta gościa nie jest tym samym co podnajem. Najemca może też mieć zgodnie z § 553 BGB roszczenie o zgodę na udostępnienie części mieszkania, jeżeli po zawarciu umowy powstał uzasadniony interes, a właściciel nie ma ustawowego powodu odmowy. Sytuacja małżonka, partnera lub bliskiej rodziny również wymaga odrębnej oceny i nie powinna być automatycznie traktowana jak bezprawne przekazanie lokalu obcej osobie.
Natychmiastowe wypowiedzenie z powodu udostępnienia mieszkania jest możliwe dopiero przy odpowiednio poważnym naruszeniu. Właściciel powinien zwykle wcześniej wezwać najemcę do zakończenia niedozwolonego sposobu korzystania z lokalu.
Czy hałas i zakłócanie porządku domowego mogą zakończyć najem?
Trwałe i poważne zakłócanie Hausfrieden, czyli spokoju i zasad współżycia w budynku, może uzasadniać wypowiedzenie. Chodzi między innymi o powtarzający się nocny hałas, poważne zniewagi lub groźby, uporczywe zanieczyszczanie części wspólnych albo inne zachowania dotkliwie obciążające mieszkańców.
Znaczenie mogą mieć również intensywne zapachy, niewłaściwe trzymanie zwierząt lub gromadzenie śmieci, jeżeli problem jest poważny i powtarzalny. Pojedynczy incydent zazwyczaj nie wystarcza. Właściciel powinien dokładnie udokumentować daty, świadków i wcześniejsze upomnienia.
Sam konflikt lub wzajemna niechęć stron nie stanowią jeszcze ważnego powodu. BGH wskazał, że rozpad relacji bez ustalenia konkretnego zawinionego naruszenia obowiązków nie uzasadnia sam w sobie wypowiedzenia natychmiastowego.
Czy przed natychmiastowym wypowiedzeniem zawsze potrzebne jest upomnienie?
Upomnienie albo wyznaczenie terminu na usunięcie naruszenia jest zasadą, gdy ważny powód polega na złamaniu obowiązków umownych. Pismo powinno dokładnie opisywać problem, żądać jego usunięcia i wskazywać możliwe konsekwencje dalszego naruszania umowy.
Wcześniejsze ostrzeżenie nie jest konieczne, jeżeli oczywiście nie przyniesie rezultatu, natychmiastowe zakończenie umowy jest uzasadnione po rozważeniu interesów obu stron albo występują ustawowe zaległości czynszowe z § 543 ust. 2 pkt 3 BGB. Ocena wyjątku zależy od okoliczności i nie powinna opierać się wyłącznie na przekonaniu jednej strony.
Jak szybko trzeba złożyć wypowiedzenie natychmiastowe?
Prawo najmu nie przewiduje jednego sztywnego terminu liczonego od powstania ważnego powodu. BGH orzekł 13 lipca 2016 r., że ogólny termin z § 314 ust. 3 BGB nie ma bezpośredniego zastosowania do wypowiedzenia mieszkania z powodu starszych zaległości czynszowych.
Długie oczekiwanie nie jest jednak całkowicie obojętne. Może wpływać na ocenę, czy dalsze trwanie umowy rzeczywiście było nie do zaakceptowania, albo prowadzić do utraty możliwości powołania się na dane zachowanie w szczególnych okolicznościach. Strona planująca wypowiedzenie powinna więc działać po wyjaśnieniu faktów bez nieuzasadnionej zwłoki.
Co zrobić po otrzymaniu wypowiedzenia od wynajmującego?
Najemca nie powinien ignorować wypowiedzenia ani automatycznie zakładać, że musi opuścić mieszkanie w podanym dniu. Najpierw trzeba sprawdzić podpis, formę, datę doręczenia, okres wypowiedzenia, wskazany powód oraz zgodność opisanych faktów z rzeczywistością.
W przypadku zaległości czynszowych należy możliwie szybko ustalić dokładną kwotę i skontaktować się z Jobcenter, czyli urzędem obsługującym świadczenia podstawowe dla osób zdolnych do pracy, Sozialamt, czyli urzędem pomocy społecznej, lub inną właściwą instytucją, jeżeli potrzebna jest pomoc w spłacie. Równocześnie warto zwrócić się do Mieterverein, czyli stowarzyszenia ochrony najemców, albo do prawnika specjalizującego się w prawie najmu.
Właściciel nie może samodzielnie usunąć najemcy, wymienić zamków ani wynieść jego rzeczy tylko dlatego, że wysłał wypowiedzenie. Jeżeli najemca nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, wynajmujący potrzebuje odpowiedniego postępowania sądowego i tytułu wykonawczego.
Gdzie znaleźć wzór wypowiedzenia umowy najmu po niemiecku?
Gotowy wzór Kündigung des Mietvertrags, czyli wypowiedzenia umowy najmu, znajduje się w naszym zbiorze dokumentów: wzory pism po niemiecku z objaśnieniami po polsku. Przed wysłaniem trzeba uzupełnić dane wszystkich stron, adres mieszkania, datę oraz podpisy wszystkich najemców.
Ogólny wzór składany przez najemcę nie nadaje się bez zmian do wypowiedzenia z powodu Eigenbedarf. Wynajmujący musi indywidualnie wskazać osobę, która ma korzystać z lokalu, jej relację z właścicielem oraz konkretny powód potrzeby mieszkaniowej. Każdy wzór jest jedynie pomocą redakcyjną i nie zastępuje oceny prawnej konkretnego przypadku.
Źródła:
§ 126 BGB – forma pisemna
§ 540 BGB – udostępnienie mieszkania osobie trzeciej
§ 543 BGB – wypowiedzenie natychmiastowe z ważnego powodu
§ 553 BGB – zgoda na udostępnienie części mieszkania
§ 561 BGB – szczególne wypowiedzenie po podwyżce czynszu
§ 568 BGB – forma i treść wypowiedzenia
§ 569 BGB – dodatkowe podstawy wypowiedzenia najmu mieszkania
§ 566 BGB – sprzedaż mieszkania a dalsze trwanie najmu
§ 573 BGB – zwykłe wypowiedzenie przez wynajmującego i Eigenbedarf
§ 573a BGB – uproszczone wypowiedzenie w budynku z maksymalnie dwoma mieszkaniami
§ 577a BGB – okres ochronny po przekształceniu i sprzedaży mieszkania
BGH, VIII ZR 276/23 – krąg członków rodziny przy Eigenbedarf
BVerfG, 1 BvR 2851/13 – Eigenbedarf dotyczący drugiego mieszkania
BGH, VIII ZR 232/15 – obowiązek zaoferowania lokalu zastępczego
BGH, VIII ZR 339/04 – ustanie Eigenbedarf przed końcem okresu wypowiedzenia
BGH, VIII ZR 99/14 – odszkodowanie za pozorny Eigenbedarf
§ 573c BGB – okresy wypowiedzenia
§ 574 BGB – sprzeciw najemcy z powodu szczególnej trudności
§ 574b BGB – forma i termin sprzeciwu
§ 575 BGB – umowa najmu na czas określony
BGH, VIII ZR 296/15 – starsze zaległości czynszowe i termin wypowiedzenia
BGH, VIII ZR 106/23 – skutki spłaty zaległości w okresie ochronnym
Amtsgericht Magdeburg, 163 C 2857/11 – dostęp osób trzecich do mieszkania
Amtsgericht Bremen, 25 C 180/97 – uporczywa plaga pcheł
