Kto wynajmuje w Niemczech mieszkanie, nie jest zmuszony mieszkać w nim do końca życia. Umowę najmu można bowiem bezproblemowo wypowiedzieć, jeśli zachowa się odpowiedni termin wypowiedzenia.
W jakim terminie należy wypowiedzieć umowę najmu mieszkania w Niemczech?
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania [Kündigung des Mietvertrages] reguluje w Niemczech § 573c ustęp I kodeksu cywilnego [Bürgerliches Gesetzbuch, w skrócie BGB]. Zgodnie z nim najemca [der Mieter] może wypowiedzieć bezterminową umowę najmu w terminie 3 miesięcy. Okres wynajmu nie gra przy tym roli. Oprócz tego istnieje możliwość ustalenia krótszego terminu wypowiedzenia umowy [die Kündigungsfrist], jeśli obie strony wyrażą na to zgodę. W związku z tym wynajmujący może zaoferować najemcy nawet i dwutygodniowy termin wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Ewentualna regulacja nie może być dla najemcy niekorzystna, co stanowi § 573 ustęp IV BGB. Po pięciu oraz ośmiu latach od przekazania najemcy mieszkania do dyspozycji, termin wypowiedzenia umowy najmu wydłuża się dla wynajmującego [der Vermieter] o każdorazowo 3 miesiące.
Jakie warunki muszą zostać spełnione, by bezterminowo wypowiedzieć umowę najmu mieszkania w Niemczech?
Jeśli zostały spełnione pewne warunki, możliwe jest bezterminowe [fristlos] wypowiedzenie umowy najmu mieszkania w Niemczech. Dotyczy to zarówno umów bezterminowych, jak i terminowych. Wymagany jest przekonujący powód, który przy uwzględnieniu konkretnej sytuacji i rozważeniu interesów obu stron, jest na tyle poważny, iż kontynuacja stosunku najmu aż do upływu terminu wypowiedzenia jest nie do zaakceptowania (§ 543 ustęp I BGB). O istnieniu przekonującego powodu decydują okoliczności w konkretnym przypadku. Kodeks wymienia jako przykład niezagwarantowanie lub pozbawienie najemcy możliwości użytkowania wynajmowanej rzeczy zgodnego z umową. Należy zwrócić uwagę, iż przed wysłaniem wynajmującemu wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, w niektórych przypadkach konieczne jest uprzednio wystosowanie upomnienia [die Abmahnung].
Na koniec podajemy dwa przykłady, w których niemieckie sądy potwierdziły prawo do bezterminowego wypowiedzenia umowy najmu:
- Wynajmujący stwarza osobom trzecim możliwość dostępu do mieszkania bez wiedzy najemcy; Sąd Rejonowy w Magdeburgu, wyrok z dnia 13.11.2012, sygnatura akt 163 C 2857/11(163)
- Uporczywa plaga pcheł, utrzymująca się mimo podjętej próby zwalczenia szkodników; Sąd rejonowy w Bremie, wyrok z dnia 14.01.1998, sygnatura akt 25 C 180/97
Jeśli nie wiesz jak napisać wypowiedzenie umowy najmu po niemiecku, to tutaj znajdziesz odpowiedni wzór: przydatne wzory pism.
