Wynajmujesz mieszkanie w Niemczech? Te decyzje niemieckiego trybunału sprawiedliwości musisz znać!

Specjalnie dla Was przygotowaliśmy ważne z perspektywy najemcy w Niemczech orzeczenia, które Federalny Trybunał Sprawiedliwości wydał w ostatnim czasie.

Kiedy zadłużenie czynszowe może być powodem wypowiedzenia umowy najmu?

Zadłużenie czynszowe jest zbyt wysokie już wtedy, gdy przekracza ono sumę miesięcznego czynszu! Wynajmujący w Niemczech ma wtedy prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia (sprawa VIII ZR 32/20).

Hałas z placu budowy – czy można obniżyć czynsz?

W przypadku uciążliwego hałasu z budowy znajdującej się bezpośrednio przy wynajmowanym przez nas mieszkaniu, czynsz może zostać obniżony tylko wtedy, gdy wynajmujący był w stanie coś zrobić z hałasem lub gdy najemca i wynajmujący uzgodnili umowę jakościową przed zawarciem umowy najmu (VIII ZR 258/19).

Zawiadomienie o przeznaczeniu na użytek własny: Właściciel musi podać szczegóły

Właściciele mieszkania w Niemczech powiadomili swoich lokatorów, że ich syn potrzebuje mieszkania, ponieważ jest ono większe, a on częściej pracuje z domu. Jak się okazuje, powód ten nie jest wystarczający. Najemcy muszą być w stanie w przybliżeniu ocenić, czy zgłaszane przez wynajmującego zapotrzebowanie własne (niem. Eigenbedarf) uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu. W tym konkretnym przypadku wynajmujący muszą zatem podać więcej szczegółów na temat dotychczasowego miejsca zamieszkania syna i jego wielkości (VIII ZR 346/19).

Twoje dzieci robią w mieszkaniu dużo hałasu? Niebezpieczeństwo wypowiedzenia!

Generalnie hałas dzieci jest dozwolony, a sąsiedzi muszą go znosić. Wynajmujący mają jednak prawo do wypowiedzenia umowy najmu z powodu hałasu zakłócającego spokój. W tym wypadku nie muszą udowadniać, kto go dokładnie powoduje (VIII ZR 134/20).

Pewna właścicielka mieszkania nagrywała incydenty związane z hałasem swoich najemców przez dłuższy okres czasu, a następnie wypowiedziała im umowę najmu. Ci bronili się argumentując, że wynajmujący musi udowodnić, że hałas jest spowodowany przez ich dzieci. Nie mogła tego udowodnić, ponieważ nie miała wglądu do mieszkania. BGH orzekł jednak, że nie musi tego robić. Okazało się, że miała rację.

„Pozostałe koszty eksploatacji” muszą zostać dokładnie wymienione

Czyszczenie rynien, badanie wody pitnej: najemca w Niemczech musi dokładnie wiedzieć, za co płaci. Także dlatego, że „inne koszty eksploatacji” (niem. sonstige Betriebskosten) często nie podlegają podziałowi, a i tak przez pomyłkę trafiają na rachunek (VIII ZR 371/19).

Zaświadczenie lekarskie nie chroni przed wypowiedzeniem

Właściciel mieszkania w Niemczech chciał wypowiedzieć umowę swojemu najemcy. Lokatorka sprzeciwiła się eksmisji z powodu depresji i zagrożenia samobójstwem oraz przedłożyła odpowiednie zaświadczenie lekarskie. To jednak nie wystarczyło: konieczna była aktualna opinia biegłego (VIII ZR 6/19).

Podwyżka czynszu w Niemczech: Mniej przeszkód dla wynajmującego

Wynajmujący w Niemczech, który chce podwyższyć czynsz, może na przykład powołać się na wskaźnik czynszów w danym regionie. Nie musi go jednak uwzględniać przy informowaniu najemcy o podwyżce czynszu (VIII ZR 167/20).

Piwnica może być liczona jako powierzchnia mieszkalna

Jak duże jest naprawdę to mieszkanie? Pewien najemca i właściciel mieszkania pokłócili się o to, ponieważ część wynajmowanej powierzchni stanowiła piwnica. Było to jednak wiadome już przed podpisaniem umowy najmu, a piwnica była wykorzystywana również jako pomieszczenie mieszkalne. Wynajmujący miał więc rację (VIII ZR 26/20).