Jeśli chodzi o prawa i obowiązki najemców w Niemczech, wciąż krążą pewne legendy na ten temat. Na przykład, wielu lokatorów uważa, że mogą skrócić okres wypowiedzenia przedstawiając wynajmującemu trzech potencjalnych nowych najemców. Ale nie tylko najemcy mylą się co do swoich praw – wynajmujący również często nie wiedzą, co jest dozwolone.
Trzymiesięczny okres wypowiedzenia obowiązujący w przypadku wynajmowanych mieszkań chroni najemcę w Niemczech przed nagłą utratą dachu nad głową. Jednak przestrzeganie okresu wypowiedzenia może być bardzo kosztowne, jeśli jako najemcy sami chcecie przeprowadzić się do nowego mieszkania.
1) Wcześniejsze rozwiązanie umowy dzięki potencjalnym trzem nowym najemcom
W większości przypadków można wprowadzić się do nowego lokalu przed upływem okresu wypowiedzenia. Oprócz i tak już kosztownej przeprowadzki, trzeba wtedy płacić podwójny czynsz. Nie jest to przyjemne, ale trudno tego uniknąć. Wbrew powszechnemu przekonaniu, okres wypowiedzenia nie ulega skróceniu, jeśli zaproponuje się wynajmującemu trzech potencjalnych nowych najemców na swoje miejsce.
Przynajmniej nie ma podstawy prawnej dla takiej zasady. Fakt, że odnoszący się do prawa najmu mit dotyczący trzech nowych najemców utrzymuje się od dziesięcioleci, wynika prawdopodobnie z tego, że wielu wynajmujących godzi się na taki układ. Ostatecznie nie muszą dzięki temu angażować się w proces poszukiwania odpowiednich najemców. Co więcej, w ten sposób mieszkanie nie stoi puste przez wiele tygodni.
2) Zapasowy klucz dla wynajmującego
Legendy na temat prawa najmu istnieją również po stronie wynajmujących. Wielu właścicieli uważa na przykład za oczywiste, że wolno im posiadać zapasowy klucz do wynajmowanego mieszkania. W końcu to ich własność. Jest to jednak błędne przekonanie. Najemca jest jedyną osobą, która może mieć klucz do swojego mieszkania, chyba że obie strony uzgodniły, że wynajmujący też ma prawo do posiadania klucza.
Nie uprawnia go to jednak do wejścia do mieszkania bez wcześniejszego uzgodnienia terminu. Wręcz przeciwnie, niezapowiedziane wizyty są uważane za naruszenie miru domowego i mogą mieć nawet konsekwencje prawne.
3) Imprezy
Kolejną legendą związaną z prawem najmu, która utrzymuje się od lat, jest mit o prawie do organizowania przyjęć. Zgodnie z nim można urządzać dużą imprezę raz w miesiącu. To nieprawda. Zasadniczo wolno to robić nawet codziennie, pod warunkiem, że przestrzega się godzin ciszy nocnej obowiązujących od godziny 22:00 i nie przeszkadza się sąsiadom. Dotyczy to wszystkich uroczystości i spotkań. A tak na marginesie, warto wcześniej poinformować sąsiadów, być może nawet zaprosić ich lub z góry przeprosić, że danego dnia może w Waszym mieszkaniu być nieco głośniej.
4) Brak prawa do protokołu zdawczo-odbiorczego
Większość najemców zna to z własnego doświadczenia: przy wprowadzaniu lub wyprowadzaniu się sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Celem jest wspólne udokumentowanie stanu mieszkania. Jednak nie każdy wynajmujący sporządza takie protokoły. Najemca nie może wówczas domagać się sporządzenia wspólnego protokołu.
Ani wynajmujący, ani najemca nie mają obowiązku sporządzania wspólnego protokołu. Stan mieszkania może być również opisany tylko przez jedną ze stron. Ma to jednak mniejszą wartość dowodową w przypadku ewentualnej późniejszej sprawy sądowej. Jeśli najemcy chcą sporządzić protokół bez udziału wynajmującego, powinni zrobić zdjęcia lub wezwać bezstronnych świadków.
5) Umowa najmu jest ważna od momentu jej podpisania
Powszechnie panuje błędne przekonanie, że umowa najmu wchodzi w życie dopiero w momencie wprowadzenia się najemcy i że do tego czasu można się z niej w każdej chwili wycofać. Umowa najmu jest jednak ważna od momentu jej podpisania. Jeśli zmienicie zdanie, musicie przestrzegać okresu wypowiedzenia określonego w umowie.
6) Kaucja i ostatni czynsz
Przeprowadzka jest kosztowna: oprócz konieczności zakupu nowych rzeczy i zorganizowania transportu, zazwyczaj trzeba opłacić podwójny czynsz i ewentualnie też prowizję agenta nieruchomości. Dobrze, że przynajmniej zwracana jest kaucja za stare mieszkanie. Jeśli jednak wydaje Wam się, że możecie umniejszyć kwotę ostatniego czynszu o wartość kaucji, to jesteście w błędzie. Czynsz musi być zapłacony w całości, niezależnie od tego, co stanie się z kaucją.
7) Nie istnieje zasada równego traktowania wszystkich najemców
Wbrew powszechnemu przekonaniu, że wynajmujący musi traktować wszystkich najemców jednakowo, w prawie najmu nie ma czegoś takiego jak zasada równego traktowania. Oznacza to, że wynajmujący może podnieść czynsz jednemu najemcy, a jego sąsiadowi nie. Wynajmujący może również zezwolić poszczególnym najemcom na trzymanie w mieszkaniu zwierząt domowych, a jednocześnie zabronić tego ich sąsiadom.
8) Wynajmujący może zapytać o wszystko
Wynajmujący często zadają wiele pytań przed podpisaniem umowy najmu. Jednakże, potencjalni najemcy nie muszą wszystkiego wyjawiać. A niektóre dokumenty muszą zostać przedłożone dopiero przy podpisywaniu umowy najmu.
Osoby zainteresowane najmem powinny podczas oglądania mieszkania zwrócić uwagę na te trzy kwestie:
Pytanie o dane kontaktowe poprzednich wynajmujących jest niedopuszczalne
Dane kontaktowe nie są konieczne do zawarcia umowy najmu, a i proszenie o nie jest sprzeczne z zasadą bezpośredniego zbierania danych – wyjaśnia Helga Block, krajowy pełnomocnik ds. ochrony danych w Nadrenii Północnej-Westfalii.
Żądanie kopii dowodu osobistego jest zasadniczo niedozwolone
Nie wolno również odnotowywać serii i numeru dowodu osobistego. Agent nieruchomości lub wynajmujący może jednak poprosić potencjalnego najemcę o podanie nazwiska, imienia i adresu. Informacje te mogą być również sprawdzone poprzez okazanie dowodu osobistego.
Wynajmujący wymagają informacji o wypłacalności
Wynajmujący chcą, aby potencjalni najemcy byli w stanie płacić czynsz. Jednak według organów zajmujących się ochroną danych, wynajmujący nie mogą żądać ogólnej informacji na ten temat, na przykład od firmy Schufa. Wynika to z faktu, że zawiera ona więcej danych niż informacje, które są specjalnie przeznaczone do przekazania osobom trzecim. Informacja o wypłacalności może być wymagana dopiero w momencie, gdy ma dojść do zawarcia umowy najmu.
9) Partner życiowy może wprowadzić się bez zgody wynajmującego
W tym przypadku prawo wyraźnie rozróżnia partnerów życiowych i małżonków. Najemcy potrzebują zgody wynajmującego na wprowadzenie się partnera życiowego, natomiast w przypadku współdzielenia mieszkania przez małżonków dodatkowa zgoda nie jest wymagana. Wynajmujący nie musi wyrazić zgody na wprowadzenie się partnera życiowego.
