Podwyżki czynszu są zawsze źródłem napięć pomiędzy najemcami a właścicielami. W Niemczech istnieją jednak jasne zasady prawne dotyczące podnoszenia czynszu. Oto o czym powinni wiedzieć zarówno lokatorzy, jak i właściciele mieszkań.
Przesłanki do podwyższenia czynszu
Kluczowe znaczenie ma tu niemiecki kodeks cywilny (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Kiedy wynajmujący mogą żądać więcej pieniędzy od swoich najemców? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w paragrafie 557.
Generalnie są trzy możliwości: podwyżka czynszu jest dopuszczalna, jeśli tak wynika z analizy porównawczej czynszów typowych dla danego miejsca (miasta), jeśli została wykonana modernizacja lub w przypadku gdy najemca dobrowolnie zgodził się na nią. Co do zasady nie ma innych możliwości – wyjaśnia prawniczka Beate Heilmann.
Odstępy czasowe miedzy kolejnymi podwyżkami czynszu
To, kiedy nastąpi kolejna podwyżka, zależy od kryterium podanego przez wynajmującego: jeżeli na podstawie porównywalnych czynszów, musi on najpierw utrzymać czynsz na stałym poziomie przez co najmniej dwanaście miesięcy, zanim wyśle nowe pismo w sprawie podniesienia czynszu. To nowe żądanie staje się skuteczne po trzech miesiącach od jego doręczenia najemcy. Innymi słowy, od ostatniej podwyżki czynszu musi upłynąć 15 miesięcy.
Właściciele mają prawo do większych pieniędzy po zakończeniu prac modernizacyjnych. Trzy miesiące po otrzymaniu pisma o podwyżce, lokatorzy muszą przelać wyższą kwotę.
„Hamulec” ograniczający podwyżki czynszu (Mietpreisbremse)
Ograniczenie wysokości czynszu na podstawie analizy porównawczej w danej lokalizacji wynika z dwóch przepisów. Po pierwsze, nie może on przekraczać wysokości typowego czynszu za porównywalne mieszkania w danej okolicy (§ 558 BGB).
Ten porównywalny czynsz różni się w zależności od gminy. Właściciele i najemcy mogą zazwyczaj znaleźć informacje na ten temat w zestawieniu danych o czynszach za najem lokali w budynkach prywatnych, tzw. „lustrze czynszowym” (niem. Mietspiegel). Jest ono publikowane albo przez same gminy, albo przez organizacje takie jak stowarzyszenia lokatorów i właścicieli nieruchomości, które publikują je w internecie.
Z drugiej strony należy przestrzegać tzw. „hamulca czynszowego” (niem. Mietpreisbremse). Zgodnie z przepisami, czynsze nie mogą być podniesione o więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat.
W wielu regionach brakuje mieszkań. Często wraz z hamulcem czynszowym obowiązuje tam tzw. „Kappungsgrenze”. Ogranicza ona podwyżki czynszu do 15 procent.
Może się zdarzyć, że po zaplanowanej przez wynajmującego podwyżce czynszu będzie on nadal niższy niż porównywalne czynsze w danej lokalizacji, ale przekroczona zostanie tzw. „Kappungsgrenze”. W takim przypadku podwyżka może wynieść jedynie 15 zamiast 20 procent. I na odwrót: może się okazać, że wynajmujący może podnieść czynsz o zaledwie 3 procent, ponieważ na więcej nie pozwala lustro czynszowe.
Modernisierungsumlage – forma podwyżki czynszu po zakończonej modernizacji
Po przeprowadzeniu modernizacji wynajmujący może doliczyć do rocznego czynszu osiem procent kosztów budowy – już na stałe (§ 559 BGB). Jednak terminy i kwoty są również ograniczone przez prawo.
Przepisy stanowią, że w ciągu sześciu lat czynsz może wzrosnąć maksymalnie o trzy euro na metr kwadratowy. W przypadku gdy czynsz (bez opłat za ogrzewanie) wynosił pierwotnie poniżej siedmiu euro netto, w okresie sześciu lat dopuszcza się jego podniesienie o dwa euro na metr kwadratowy – wyjaśnia Jutta Hartmann z Niemieckiego Stowarzyszenia Najemców (DMB) w Berlinie.
Przeniesieniu na najemcę może podlegać jedynie część kosztów budowy przypadająca na dane mieszkanie. Według DMB oznacza to, że wynajmujący muszą ustalić dla każdego najemcy z osobna, na jakich pracach podnoszących wartość jego mieszkania opiera się podwyżka czynszu. Nie wlicza się tu wydatków na utrzymanie, czyli na remonty.
Co istotne, według Beate Heilmann w regionach, w których sytuacja na rynku mieszkaniowym jest trudna (brakuje mieszkań), również w przypadku podwyżek czynszu w związku z modernizacją należy przestrzegać górnego pułapu (tzw. „Kappungsgrenze”). Początkowo przez pierwsze sześć lat. Jeśli wynajmujący chcieliby następnie pobierać wyższe opłaty, muszą ogłosić to najemcy przy pierwszej podwyżce czynszu.
Uzasadnienie podwyżki czynszu
Lokatorzy muszą być informowani o planowanych podwyżkach czynszu listownie lub drogą elektroniczną. W piśmie wynajmujący muszą podać uzasadnienie. Mogą powołać się na zestawienie danych o czynszach za najem lokali w budynkach prywatnych, tzw. „lustro czynszowe” lub wymienić trzy porównywalne mieszkania, które wzięli pod uwagę, by porównać wysokość czynszu – tłumaczy Jutta Hartmann. Samo stwierdzenie, że po prostu przyszła już na to pora, nie jest wystarczającym uzasadnieniem.
Najemcy powinni mieć możliwość weryfikacji, czy podwyżka jest zasadna, sprawdzając wysokość czynszu za porównywalne mieszkania w danej okolicy. W piśmie należy więc powołać się na tzw. „lustro czynszowe” oraz podać wielkość mieszkania i kwotę netto czynszu (bez opłat za ogrzewanie), a także istotne cechy danego mieszkania.
Informacje podane przez wynajmującego muszą być prawdziwe, w przeciwnym razie ryzykuje on przegraną w sporze prawnym z najemcą. Błędy w treści, takie jak nieprawidłowo podana powierzchnia mieszkalna lub wyposażenie, a także nieprawidłowo wyliczone kwoty czynszu, również mogą przekreślić planowaną podwyżkę czynszu.
Brak zgody na podwyżkę czynszu
Lokatorzy mają prawo do sprzeciwu wobec podwyżki czynszu. Jednak zanim to zrobią, powinni najpierw sprawdzić, czy nowa wysokość czynszu rzeczywiście odpowiada lokalnym standardom i czy wynajmujący nie wytypował w tzw. „lustrze czynszowym” mieszkań, które są zbyt drogie – radzi Jutta Hartman.
W przypadku jedynie częściowo uzasadnionych podwyżek czynszu, najemcy powinni zaakceptować tylko kwotę bezsporną. Zdaniem Stowarzyszenia Lokatorów, podwyżki czynszów w związku z modernizacją powinny być sprawdzane pod kątem rzeczywistych kosztów budowy i tego, czy nie została przekroczona tzw. „Kappungsgrenze”. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, sprawę będzie musiał rozstrzygnąć sąd.
