Jeśli coś w mieszkaniu się zepsuje, pojawia się pytanie: Co z kosztami, które trzeba teraz ponieść? W niemieckim prawie najmu istnieją jasne zasady dotyczące drobnych napraw.
Kto nie zna tych problemów: kapiący kran, niedomykające się okno, uszkodzony dzwonek do drzwi mieszkania. Kto jest odpowiedzialny za naprawę takich rzeczy w wynajętym mieszkaniu? I gdzie leży granica między drobną naprawą a zwyczajną konserwacją?
Niemcy: Kto ponosi koszty drobnych napraw w mieszkaniu?
Zgodnie z obowiązującą ustawą, zasadniczo to wynajmujący jest odpowiedzialny za utrzymanie wynajmowanego mieszkania w należytym stanie. Najemca ma jednak obowiązek poinformować wynajmującego o wadach lub usterkach. Wynajmujący musi wtedy zająć się natychmiastowym usunięciem awarii lub jej naprawą. „Jednakże drobne prace konserwacyjne mogą stanowić obowiązek najemcy, o ile jest to przewidziane w umowie najmu” – mówi Siegmund Chychla, przewodniczący Stowarzyszenia Najemców w Hamburgu.
Nie znaczy to, że każda drobna naprawa może zostać zrzucona na najemcę. „W grę wchodzą tylko naprawy przedmiotów, do których najemca ma bezpośredni dostęp, takich jak na przykład kapiący kran, zepsuty włącznik światła, czy uszkodzona spłuczka WC” – podkreśla Gerold Happ ze Stowarzyszenia Właścicieli Haus & Grund Deutschland. Ponadto, istnieją górne granice kosztów drobnych napraw.
Jak drogie mogą być drobne naprawy?
„Wysokość drobnych napraw nie jest jednoznacznie uregulowana”, wyjaśnia Beate Heilmann ze Stowarzyszenia Prawników Niemieckiej Izby Adwokackiej działającego w ramach grupy roboczej ds. prawa najmu i nieruchomości. Niemieckie orzecznictwo nie uzgodniło jeszcze jednolitej kwoty w tej kwestii. „Ogólna zasada mówi, że najemcy nie muszą wydawać na drobne naprawy w ciągu roku sumy przekraczającej koszt jednego miesiąca wynajmu. Pojedyncza naprawa nie może kosztować więcej niż 100 euro”.
W umowie najmu określa się, jak wysokie są te kwoty w konkretnym przypadku. „Jeśli koszty przekraczają tę górną granicę, najemca nie musi nic płacić”, dodaje Happ. W tym przypadku właściciel samodzielnie ponosi całość kosztów naprawy. Klauzule, zgodnie z którymi najemcy mieliby płacić częściowe kwoty nie przekraczające górnego limitu w wysokości około 100 euro, są nieważne.
Co zrobić, jeśli właściciel w Niemczech domaga się pokrycia kosztów naprawy?
Najemcy nie powinni płacić rachunków za naprawy w mieszkaniu bez uprzedniego sprawdzenia, czy jest to zgodne z warunkami umowy. „Ponieważ naprawa jest w zasadzie opłacana przez wynajmującego, najemca powinien najpierw zapytać, co jest podstawą roszczenia wynajmującego”, radzi Chychla.
Jeżeli wynajmujący powołuje się wówczas na klauzulę dotyczącą drobnych napraw w umowie najmu, należy zweryfikować, czy zapis ten jest skuteczny, czy też nie. „Z naszego doświadczenia wynika, że klauzule te są nieważne w niemal wszystkich umowach najmu zawartych przed końcem lat 80-tych.”
Kiedy postanowienia dotyczące drobnych napraw są nieważne?
Zawsze wtedy, gdy działają one na niekorzyść najemców. „Na przykład, często naliczane są opłaty za korzystanie z rzeczy, do których najemca nie ma bezpośredniego i regularnego dostępu”, mówi Chychla. Albo wymaga się, aby najemca sam naprawił przedmiot, biorąc na siebie wszystkie konsekwencje wynikające z gwarancji. Zdarza się też, że maksymalny limit kosztu drobnych napraw jest wyraźnie przekroczony.
Nieskuteczne są również umowy, które zobowiązują najemcę do wnoszenia pewnej kwoty na rzecz wszystkich napraw. „W takich przypadkach nieważne klauzule są pomijane, a najemca nie musi nic płacić”, wyjaśnia Chychla, przewodniczący Stowarzyszenia Najemców w Hamburgu.
Kto musi wynająć fachowca?
Zasadniczo to wynajmujący ma obowiązek zlecić fachowcowi wykonanie usługi. Ewentualna klauzula w umowie, która zobowiązywałaby do tego najemcę, także jest nieważna.
Czy wskazane jest, aby najemcy sami przeprowadzali drobne naprawy?
„W zasadzie nie jest zalecane, aby drobne naprawy były wykonywane przez najemców”, mówi Chychla. W wielu przypadkach brakuje im fachowej wiedzy. Ponadto najemca musi ponieść uzasadnione koszty na rzecz wynajmującego w ramach gwarancji za profesjonalne wykonanie naprawy. „Tak czy inaczej, klauzula zobowiązująca najemców do przeprowadzania napraw jest pozbawiona mocy prawnej.”
Kiedy lokatorzy muszą bezwzględnie podjąć działania?
„Najemca jest zobowiązany do podjęcia wszelkich środków, aby zapobiec większym szkodom” – tłumaczy Gerold Happ. Jeśli kran nie tylko kapie, lecz wypływa z niego duża ilość wody, najemca musi zamknąć główny zawór. Następnie wystarczy, że poinformuje o tym wynajmującego, który z kolei sam powinien zlecić wykonanie usługi fachowcowi lub pogotowiu technicznemu. Jeśli najemcy nie uda się skontaktować z wynajmującym, w sytuacji awaryjnej może sam bezzwłocznie zlecić naprawę.
źródło: n-tv.de
Witam, przedstawię sytuację Firma w której wcześniej pracowałem wynajmuje na początek pracownikom mieszkania w spelunie zwanej hotelem, wprowadzając się tam stan tego mieszkania ( jak i innych) jest naprawdę kiepski… Głównie co najbardziej przeszkadza to podłoga na której jest wykładzina ( plamy i miejscowe dziury) wprowadzając się nikt nas z obsługi nie wprowadził na jakieś oględziny itp to samo gdy znalazłem prywatne mieszkanie nikogo przy opuszczeniu tego hotelu nie było. Problem w tym że po blisko miesiąca czasu wystawiono mojej firmie rachunek za kompletną wymianę podłogi w sypialni w której byliśmy z Żoną a firma z automatu mnie tym obciążyła… Czytaj więcej »