Jeśli chcecie zbudować w Niemczech dom, najpierw musicie posiadać działkę. Poszukiwania odpowiedniej działki budowlanej w Niemczech to wcale nie taka prosta sprawa. A zakończenie poszukiwań sukcesem często wydaje się praktycznie niemożliwe, zwłaszcza w dużych miastach. Jeśli już uda Wam się znaleźć odpowiednią działkę, musicie ją koniecznie dokładnie sprawdzić, a nie od razu kupować – nawet jeśli jest to pozornie bardzo dobra okazja.
W centrum dużych miast, ziemia jest towarem unikatowym i drogim. Dlatego wiele osób szuka działek na obrzeżach – w mniejszych miastach i rejonach wokół metropolii wybór działek jest zdecydowanie większy. Jednak tak, jak wspomnieliśmy na początku, nawet jeśli potencjalna działka wydaje się idealna, powinniście ją dokładnie sprawdzić, centymetr po centymetrze.
Działka budowlana w Niemczech – finansowanie
Na początek należałoby sprawdzić stan swoich finansów. Łączna wartość inwestycji to kapitał własny, jaki macie do dyspozycji i finansowanie przy pomocy kredytu.
Maksymalną kwotę kredytu możecie obliczyć w następujący sposób:
(miesięczna rata w euro * 12 miesięcy * 100) / (odsetki wyrażone w procentach + amortyzacja w procentach)
Zamiast rat miesięcznych, można tez wyliczyć kwotę, które byłaby płacona co roku.
Wtedy formuła wygląda następująco:
(kwota roczna w euro * 100) / (odsetki wyrażone w procentach + amortyzacja w procentach)
Przykład:
Jeśli rodzina zainwestuje 800 euro miesięcznie, zakładając oprocentowanie i amortyzację w wysokości 2%, wtedy sytuacja kredytowa wygląda następująco:
(800 euro *12 *100) / (2+2) = 240.000 euro
Ta przykładowa rodzina mogłaby więc zaciągnąć kredyt o wartości ok. 240.000 euro.
Rady dla poszukujących działek budowlanych w Niemczech
Działkę najłatwiej znajdziecie korzystając z portali typu:Immowelt
Immobilienscout
lub współpracując z maklerami czy bankami regionalnymi. Możecie też zlecić maklerowi znalezienie w Waszym imieniu odpowiedniej działki.
Ponadto warto też pytać w gminach. Czasami gminy organizują też sprzedaż działek w nowych rejonach budowlanych. Do tego dochodzą jeszcze właściciele działek, którym co prawda może nie zależy tak bardzo na sprzedaży działki, ale są gotowi rozważyć taką opcję i przedstawili swoje intencje miastu.
Jeśli chcecie „się budować”, możecie też poszukać domów do zburzenia. Oznacza to co prawda więcej pracy ale wcale niekoniecznie musi być droższe. Niektóre domy są tak zapuszczone, że trzeba zapłacić jedynie cenę działki lub nawet mniej. Szczególnie w dużych miastach można w ten sposób „dorwać” działkę, którą inni przeoczyli.
Oszacowanie wartości działki
Nie zawsze od razu wiadomo, czy cena działki jest adekwatna. Najłatwiej to ocenić, gdy sprzedawanych jest kilka podobnych działek. Wtedy kupujący może porównać ceny działek różnej wielkości. W przypadku sprzedaży pojedynczej działki, sprawa wygląda nieco inaczej: sprzedawca może zażądać dowolnej kwoty. Postępowanie w sprawie porównania wartości pozwala jednak chociaż w pewnym stopniu oszacować, czy żądana cena jest na miejscu czy też nie.
Oszacowanie kosztów dodatkowych
Jak droga ostatecznie okaże się budowa – tego nie da się dokładnie ocenić w fazie początkowej. Jednak od razu wiadomo, że np. trzeba zburzyć aktualnie stojący dom czy wyciąć drzewa. Sporo można się też dowiedzieć od sąsiadów, zwłaszcza, jeśli sami niedawno zamieszkali w danym miejscu. Można od nich np. zasięgnąć informacji, czy ziemia budowlana jest ogólnie rzecz biorąc w porządku czy ew. wysoki poziom wody może stanowić problem. Szczegółowe informacje będziecie mieli po dokładnym zbadaniu gruntu, co może się przeciągnąć w niektórych przypadkach.
Jeśli na działce są drzewa, które uniemożliwiają budowę, nie można ich tak po prostu usunąć. Na jakich warunkach jest to możliwe, określa statut ochrony drzew danej gminy. Ponadto plan zabudowy może określać, ile drzew i jakie, muszą zostać zasadzone na danej działce.
Sprawdzanie działki
Działka może być obciążona w dwojaki sposób: z jednej strony poprzez chemikalia czy odpady, a z drugiej poprzez prawa względem innych osób, związane z wpisami do księgi wieczystej czy spisem obciążeń właścicieli nieruchomości gruntowej. Mowa tu m. in. o prawie sąsiada do wykorzystania części Waszej działki jako drogi dojazdowej do jego działki albo zobowiązanie dobudowy budynku na działce sąsiada.
Czy ziemia jest obciążona, można sprawdzić przy pomocy analizy gruntu budowlanego. Będziecie wtedy wiedzieli czy można np. zamontować pompę wodną, czy ma sens robienie piwnicy lub w najgorszym wypadku, czy ziemia jest na tyle zanieczyszczona, że wymaga kosztownego oczyszczenia. Jest to tzw. „ryzyko gruntu”, gdyż odpowiedzialny jest za takie oczyszczanie aktualny właściciel działki.
Księga wieczysta
W księdze wieczystej znajdziecie wszystkie istotne informacje. Dowiecie się np. czy grunt obciążony jest hipoteką, czy osoby trzecie mają jakiekolwiek prawa do działki oraz sprawdzicie kwestię prawa pierwokupu. Takie informacje mogą mieć spory wpływ na decyzję o planach budowlanych. Zwłaszcza, jeśli np. na części interesującej Was działki, ma powstać droga dojazdowa do działki sąsiada lub jeśli miasto ma prawo poprowadzić tamtędy linię elektroenergetyczną.
Czy działka nadaje się pod zabudowę?
Nawet najpiękniejsza działka nie przyda się na nic, jeśli nie można na niej nic wybudować – a przynajmniej nie w ten sposób, jakbyście tego chcieli. Najważniejszym kryterium jest więc kwestia, czy działka nadaje się pod zabudowę, a więc czy jest to działka budowlana. Działka budowlana powinna więc być całkowicie uzbrojona i mieć plan zabudowy.
Jeśli natomiast jest to tylko teren pod zabudowę, wtedy brakuje uzbrojenia. Najprawdopodobniej właściciel może przekształcić teren pod zabudowę w działkę budowlaną, jeśli inna najbliższa działka budowlana leży w niewielkiej odległości. Jednak przekształcenie charakteru działki leży też w gestii miasta, które wcale nie jest zobowiązane, aby działkę uzbroić.
Z kolei działka pod zabudowę to ziemia, w przypadku której w planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest zabudowa mieszkalna, nie ma jednak planu zabudowy, ani możliwości uzbrojenia działki. Kto kupi taką działkę, czeka potem całe życie na możliwość budowania się tam.
Rozróżnia się też działki na terenie pozbawionym planu zabudowy. Są to głównie tereny rolne i leśne. Jeśli chcielibyście wybudować dom na takiej działce pozbawionej planu zabudowy, musielibyście liczyć na otrzymanie zezwolenia wyjątkowego, od odpowiedniego urzędu budowlanego.
Nawet na działce budowlanej, właściciel nie może wcielić w życie wszystkich swoich planów. Informacje na temat tego, jaki dom można wybudować na danej działce, znajdziecie w planie zabudowy. Istotne jest np. jakie mogą być maksymalne wymiary domu, kształt dachu czy ukształtowanie fasady. Taki plan zabudowy może mieć różny charakter – w niektórych regionach jest bardzo szczegółowy a w innych inwestorzy budowlani mają większe pole popisu. Jeśli chcielibyście mieć pewność, że będziecie mogli zbudować dom zgodnie z Waszymi wyobrażeniami ale nie macie jeszcze szczegółowego planu zabudowy, możecie zacząć od zapytania budowlanego.
Zakup działki w Niemczech – podsumowanie
Zakup działki w Niemczech można podzielić z grubsza na trzy etapy:
– kupujący i sprzedający (lub jego makler) muszą wspólnie uzgodnić cenę zakupu/sprzedaży
– kupujący musi dysponować odpowiednią gotówką lub powinien otrzymać od kredytodawcy zgodę na przyznanie kredytu w danej wysokości
– obie strony spotykają się u notariusza w celu podpisania umowy. Obecność notariusza zapewnia, że sprzedający rzeczywiście otrzyma kwotę, która została ustalona.
