Niemcy: Dowiedz się, cz właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania!

Zapewne niektórzy właściciele zastanawiają się, czy najemcy odpowiednio dbają o wynajmowane lokum, albo czy wbrew uzgodnieniom trzymają w wynajmowanym mieszkaniu zwierzęta domowe. Jednak jak wyjaśnia Anja Franz ze Związku Lokatorów w Monachium: „ustawa nie daje właścicielowi mieszkania prawa do przeprowadzania kontroli w określonych odstępach czasu.”

W trakcie obowiązywania umowy najmu najemca ma wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z lokalu

Według Anji Franz, nawet klauzula w umowie najmu, która przyznaje wynajmującemu takie prawo, jest nieskuteczna. Wskazuje na to orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (Bundesgerichtshof, BGH, sygn. akt.: III ZR 289/13). Zgodnie z tym orzeczeniem, prywatność najemcy jest z punktu widzenia prawa ważniejsza niż interes właściciela chcącego sprawdzić stan swojej nieruchomości. Na czas trwania umowy najmu najemca ma wyłączne i nieograniczone prawo do korzystania z lokalu.

Są jednak wyjątki od ogólnej zasady

Wynajmujący może wejść do wynajętego mieszkania tylko wtedy, gdy ma konkretny i uzasadniony powód. „W nagłych wypadkach, gdy zagraża jakieś niebezpieczeństwo, na przykład w przypadku pęknięcia rury lub pożaru, właściciel może wejść do mieszkania nawet wtedy, gdy lokatora nie ma w domu, jeśli nie udało mu się wcześniej z nim skontaktować”, wyjaśnia Franz.

W przeciwnym razie wynajmujący musi powiadomić o wizycie z 7-10-dniowym wyprzedzeniem i, jeśli to możliwe, podać trzy alternatywne terminy. To, z jakim wyprzedzeniem musi on zapowiedzieć tę wizytę, zależy w dużej mierze od pilności sprawy. Jeżeli najemca nie jest w stanie być na miejscu w wyznaczonych dniach, musi sam zaproponować alternatywne terminy.

„Uzasadnione powody to na przykład wykonanie napraw lub przygotowanie prac remontowych”, mówi Birgitt Faust-Füllenbach. Prawniczka stowarzyszenia ochrony konsumentów Wohnen im Eigentum dodaje, że takim uzasadnieniem „może być także poszukiwanie przyczyn szkód, takich jak występowanie pleśni.”

Kiedy najemcy muszą umożliwić dostęp do lokalu

Prawo dostępu istnieje, jeśli wynajmujący mają uzasadnione podejrzenie, że mieszkanie jest użytkowane niezgodnie z umową (takim naruszeniem mogłoby być na przykład posiadanie zwierząt lub podnajem). Co do zasady, właściciele mogą również pokazać mieszkanie potencjalnym nabywcom lub kolejnym najemcom.

Jeśli są ku temu uzasadnione powody, najemca nie może odmówić wynajmującemu wizyty. Jego obowiązkiem jest zapewnienie mu dostępu do mieszkania, gdy zostanie o tym odpowiednio wcześniej powiadomiony.

„Jeśli się temu sprzeciwia, narusza swoje obowiązki wynikające z umowy najmu. Jeżeli wynajmujący poniesie w związku z tym szkodę, najemca może ponosić za to odpowiedzialność”, wyjaśnia Faust-Füllenbach.

Właściciel może również dochodzić swoich praw w sądzie rejonowym poprzez złożenie pozwu. „Jeśli sąd orzeknie na jego korzyść, wynajmujący może wejść do mieszkania, w razie potrzeby w towarzystwie komornika”, mówi prawniczka. W pilnych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie postępowania w trybie przyspieszonym. Ale dobrze byłoby, gdyby obie strony umowy nie pozwoliły, by do tego doszło.

Możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym

Według Związku Lokatorów w Berlinie, jeżeli najemca w sposób nieuprawniony odmawia wstępu do mieszkania, wynajmujący ma zasadniczo prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. W tego typu sprawie orzekał już także Federalny Trybunał Sprawiedliwości (sygn. akt.: VIII ZR 221/09). Ocena tego, czy naruszenie obowiązku znoszenia uciążliwości jest na tyle poważne, że uzasadnia wypowiedzenie w trybie nadzwyczajnym, musi być dokonana w odniesieniu do indywidualnego przypadku.

Często nie ma zgody co do tego, czy wynajmujący mogą fotografować mieszkanie podczas swoich wizyt, aby na przykład zaoferować je na sprzedaż w internecie. „Nie jest to dozwolone, jeśli najemca nie wyraża na to zgody”, podkreśla Faust-Füllenbach. Wyjątek: wynajmujący robi zdjęcia w celu udokumentowania szkody i uzyskania opinii rzeczoznawcy.

Deponowanie kluczy w razie potrzeby

Istnieją również wątpliwości dotyczące kwestii kluczy. Niektórzy właściciele po prostu trzymają klucz zapasowy do wynajętego mieszkania. Jednak jak wyjaśnia prawniczka Birgitt Faust-Füllenbach: „Najemca ma prawo do kompletu kluczy do mieszkania.”

Tym niemniej, w przypadku dłuższej nieobecności lokatorzy powinni zadbać o to, aby w razie nagłej potrzeby wynajmujący mógł wejść do lokalu. „Najlepiej zostawić mu nazwisko i adres osoby, która w takich przypadkach będzie posiadała klucze do mieszkania”, radzi Franz.

Jeśli wynajmujący bezwzględnie nalega na samodzielne przechowywanie kluczy, najemca może śmiało to zaakceptować i zlecić później demontaż zamka. „Jednakże, w momencie gdy się wyprowadza,  obowiązany jest przywrócić stan poprzedni.”

Jeśli wynajmujący wchodzi do mieszkania bez pozwolenia pod nieobecność najemcy, nie popełnia zwykłego drobnego przewinienia. „Zasadniczo naraża się wówczas na odpowiedzialność karną za naruszenie miru domowego”, wyjaśnia Faust-Füllenbach.