Zakup nieruchomości w Niemczech – 10 złotych zasad!

Przy zakupie domu albo mieszkania w Niemczech obowiązują jasne zasady. Jedną z nich jest przykładowo fakt, że notariusz musi odczytać cały akt zakupu. Jednak aby go całkowicie zrozumieć, kupujący muszą się wcześniej zorientować w ogólnych zasadach.

Regiony i ceny nieruchomości w Niemczech

Jak wszędzie na świecie, także w Niemczech bliskość wody określa cenę. Dlatego najwyższe ceny są na wyspie Morza Północnego – Sylt. Aż do 12.000 euro/m2  oraz kilka milionów euro za dom to nie rzadkość w przypadku najlepszej lokalizacji, jaką jest tam Kampen. Także na wyspach Norderney, Amrum, Föhr i Rügen płaci się 6.000 euro/m2 albo i więcej.

Spokojniejszą wodę, ale podobnie burzliwe ceny znajdziecie na południu kraju. Tutaj np. wabią Starnberger See, Tegernsee i Bodensee wielkimi willami i spektakularnymi widokami, które kosztują do 7.000 euro/m2. Także duże miasta oferują topowe nieruchomości: w Monachium najlepsze lokalizacje to Alt-Bogenhausen i Nymphenburg Spitze, z kolei w Hamburgu nieruchomości położone przy rzekach Alster i Elbe uzyskują najwyższe ceny od 6.000 do 9.000 euro/m2.

Kto może kupić nieruchomość w Niemczech?

Obywatele wszystkich państw, które mają zawarte z Niemcami wzajemne porozumienie dotyczące nabywania nieruchomości, mogą bez ograniczeń nabywać domy lub mieszkania. Dotyczy to wszystkich państw UE (osobne zasady obowiązują dla Duńczyków i Austriaków), ale też Szwajcarów i Turków. Wiążące informacje na ten temat uzyskacie w odpowiedzialnych Sądach Rejonowych.

Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości w Niemczech

W związku z zakupem nieruchomości w Niemczech ponosi się następujące koszty:

• Koszty notariusza i koszty rejestrowe (koszty związane z pomiarem nieruchomości i wpisem do księgi wieczystej), które wynoszą 1 do 1,5 % (koszty ponosi kupujący)
• Podatek od nabycia nieruchomości, który wynosi 3,5 % (możliwe są niewielkie różnice w zależności od regionu)
• Prowizja maklerska wynosi średnio 2 do 6,9 % +VAT, ewentualnie honoraria dla rzeczoznawcy, doradcy podatkowego czy radcy prawnego

Koszty bieżące

Oprócz tego doliczyć należy co kwartał podatek od nieruchomości (różnie w zależności od nieruchomości i miasta), ewentualnie proporcjonalne rozłożenie kosztów w przypadku mieszkania własnościowego.

10 złotych zasad przy zakupie nieruchomości w Niemczech

1. Zakup działki (zabudowanej bądź niezabudowanej), mieszkania własnościowego lub dziedzicznego prawa zabudowy należy potwierdzić w Niemczech notarialnie. Dotyczy to umów wstępnych jak i umów z prawem zakupu.
2. Niemieccy notariusze podlegają prawu grup zawodowych i są niepartyjni. Zajmują się kontrolą umowy kupna, pouczają o jej skutkach i wnioskują o wpis do księgi wieczystej.
3. Księgę wieczystą prowadzi Urząd Ksiąg Wieczystych (niem. Grundbuchamt) przy danym Sądzie Rejonowym (niem. Amtsgericht). Dokumentuje stosunki prawne (właściciele, hipoteki, obciążenia). W przypadku dziedzicznych praw zabudowy oraz mieszkań własnościowych obowiązują odrębne księgi wieczyste.
4. Zainteresowani kupnem mają w każdej chwili wgląd w księgi wieczyste. Można polegać na prawidłowości wpisów (rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej).
5. Jeśli chodzi o wady i zalety danej lokalizacji, to najlepiej poznacie je przed kupnem włączając w sprawę maklera lub robiąc wywiad wśród sąsiadów.
6. Stojący już obiekt mieszkalny powinien zostać oceniony przez zaprzysiężonego rzeczoznawcę (cena, sprawy techniczne, zaległe naprawy, ew. koszty związane z podleganiem prawu o ochronie zabytków). Wartość rynkowa może zostać też potwierdzona przez miejską komisję ekspertów (niem. städtischer Gutachterausschuss).
7. Przy zakupie dużego obiektu mieszkaniowego albo wynajmowanego domu wielorodzinnego, warto zasięgnąć w Niemczech porady u prawnika (prawo budowlane i prawo najmu) i doradcy podatkowego.
8. Kupujący powinien się zabezpieczyć w umowie, że w przypadku niezawinionego anulowania umowy kupna-sprzedaży nie powstaną dla niego żadne dodatkowe koszty notarialne czy koszty związane z księgą wieczystą.
9. Kwota zakupu zostaje wpłacona na rachunek powierniczy. Wypłacenie tej sumy następuje dopiero wtedy, gdy wszystkie warunki są w 100% spełnione.
10. Okazje cenowe mogą się trafić przy przymusowej licytacji (niem. Zwangsversteigerung). O terminach i różnicach w procedurze zakupu informuje odpowiedzialny Sąd Rejonowy.

Dotacje na zakup nieruchomości w Niemczech

Dowiedzcie się, w jaki sposób zaoszczędzić tysiące euro przy zakupie nieruchomości w Niemczech: Dotacje na zakup nieruchomości w Niemczech: oto jak zaoszczędzić tysiące euro! – Dojczland.info

Kredyt hipoteczny w Niemczech

Jeśli jesteście zainteresowani zdobyciem kredytu hipotecznego w Niemczech, koniecznie przeczytajcie nasz artykuł na ten temat:

Kredyt hipoteczny w Niemczech