Osobom wyprowadzającym się z wynajmowanego mieszkania nasuwa się wiele pytań. Do kiedy najpóźniej muszą opuścić lokal? Czy są zobowiązani do odnowienia mieszkania? Czy muszą zdemontować zabudowę kuchenną? Kiedy otrzymają z powrotem kaucję za wynajem? Oto odpowiedzi na najważniejsze pytania, które wiążą się z wyprowadzką.
Kiedy dokładnie kończy się umowa najmu?
Umowy najmu są zazwyczaj zawierane na czas nieokreślony, co oznacza, że „wygasają one dopiero wtedy, gdy jedna z dwóch umawiających się stron wypowie umowę”, jak wyjaśnia prawnik Johannes Hofele z Niemieckiego Stowarzyszenia Adwokatów (Deutscher Anwaltverein) w Berlinie. Najemcy mogą wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Z kolei wynajmujący, aby móc wypowiedzieć umowę najmu, muszą mieć uzasadniony interes, taki jak na przykład zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Mogą jednak wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, jeśli najemca naruszył swoje zobowiązania. „Zwykle wypowiedzenie z zachowaniem terminu wypowiedzenia następuje z końcem miesiąca, na przykład 30 września. W tym samym dniu kończy się umowa najmu.”
Jak wyjaśnia Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Deutschland, najpóźniej w ostatnim dniu stosunku najmu mieszkanie musi zostać zwrócone. Jeśli wypada on w niedzielę lub święto, wówczas musi to nastąpić najpóźniej w następnym dniu roboczym. „Można jednak uzgodnić z wynajmującym wcześniejszy lub późniejszy termin przekazania mieszkania.”
Kto ma obowiązek odnowienia lokalu?
Odnowienie mieszkania należy w zasadzie do obowiązków wynajmującego. Johannes Hofele wyjaśnia jednak, że właściciel może przenieść to zobowiązanie na najemcę przy podpisywaniu umowy najmu. „To, czy w razie wyprowadzki najemca będzie musiał odnowić mieszkanie, zależy od tego, jak sformułowane są odpowiednie zapisy w umowie.”
„Co do zasady, lokatorzy muszą zwrócić mieszkanie w takim stanie, w jakim je wynajęli”, mówi prawnik. „Jeśli nie było ono odnowione i najemca nie otrzymał z tego tytułu żadnego wyrównania, nie musi go też odnawiać przed wyprowadzką. Musi jedynie usunąć ślady użytkowania przez siebie wynajmowanego lokalu.”
Kto odpowiada za uszkodzenia?
„Obowiązuje zasada, że mieszkanie musi być w stanie zgodnym z umową w momencie przekazywania go wynajmującemu”, wyjaśnia Siegmund Chychla, przewodniczący Związku Lokatorów w Hamburgu. „W tym celu lokal musi być opróżniony i nie może być w nim żadnych zniszczeń. W przypadku stwierdzenia szkód, wynajmujący może zażądać od najemcy ich usunięcia przed wyprowadzką.”
„Jednakże najemcy nie powinni czekać ze zgłoszeniem szkody wynajmującemu do momentu zakończenia stosunku najmu”, radzi Wagner. „Lepiej jest bezzwłocznie poinformować właściciela o tym fakcie. Wtedy są duże szanse na to, że najemca będzie mógł wykonać naprawę samodzielnie lub ewentualnie znaleźć fachowca, który naprawi szkodę.”
Zasadniczo to wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawę szkody. W razie wątpliwości najemca jest jedynie zobowiązany do pokrycia kosztów. Mogą one zostać potrącone z kaucji za wynajem po zakończeniu stosunku najmu.
Czy elementy zamontowane przez najemcę muszą zostać usunięte?
W zasadzie tak. Również w tym przypadku obowiązuje zasada, że najemca musi oddać mieszkanie w stanie zgodnym z umową. Z reguły elementy zamontowane przez najemcę nie są w niej uwzględnione. „Wynajmujący może żądać ich całkowitego usunięcia, choćby nawet z punktu widzenia najemcy były one bardzo przydatne”, podkreśla Chychla.
„Przed jakąkolwiek ingerencją w budynek, np. przebudową łazienki, najemca i tak potrzebuje zgody wynajmującego. Wówczas obie strony umowy powinny również od razu porozumieć się co do tego, jak należy postąpić z instalacjami i przeróbkami w przypadku wyprowadzki.” Może być tak, że właściciel przejmie je, a nawet za nie zapłaci.
Czy wymagany jest protokół zdawczo-odbiorczy?
„Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest obowiązkowy, ale warto go sporządzić”, uważa Wagner. „Najlepiej, jeśli stan mieszkania został opisany już w momencie wprowadzania się. Wówczas można łatwo zidentyfikować rozbieżności i zmiany.”
Prawnik Hofele radzi, aby protokół zdawczo-odbiorczy był w miarę możliwości sporządzany wspólnie z wynajmującym. „Powinno się odnotować obiektywny stan rzeczy, bez obarczania kogokolwiek winą. Zdjęcia mogą pomóc w udokumentowaniu ewentualnych uszkodzeń i wad. Ważne jest również spisanie stanu liczników.”
„Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być krótki i treściwy. Najemca nie musi od razu podpisywać rozwlekłego spisu sporządzonego przez wynajmującego, może ze spokojem sprawdzić stan faktyczny”, podkreśla Siegmund Chychla.
Kiedy następuje zwrot kaucji za wynajem?
Wynajmujący musi zwrócić kaucję niezwłocznie po przekazaniu mieszkania. „Zwykle trwa to od dwóch do trzech miesięcy”, mówi Chychla. Jeżeli ma on uzasadnione roszczenia wobec najemcy, wówczas może to trwać nawet dłużej. W przypadku kosztów eksploatacji, które nie zostały jeszcze rozliczone, można ewentualnie ustalić, że część kaucji będzie zatrzymana na poczet uregulowania pozostałych należności.
„Wielu wynajmujących nie zdaje sobie sprawy z tego, że mogą dochodzić swoich roszczeń o odszkodowanie od najemcy tylko w ciągu sześciu miesięcy od momentu przekazania mieszkania”, dodaje Hofele. „Po tym czasie roszczenia te ulegają przedawnieniu.”
Źródło: www.t-online.de
