Niemieckie prawo najmu: co się dzieje w przypadku szkody, czyli kiedy najemca musi sam pokryć koszty naprawy?

Nie każda szkoda w wynajmowanym mieszkaniu jest poważna i nie zawsze warto wzywać ekipę remontową. Wynajmujący mogą również zobowiązać swoich najemców do dokonywania drobnych napraw. Istnieją jednak wyraźne ograniczenia w tym zakresie.

Jeśli przykładowo słuchawka prysznicowa lub wąż wymagają wymiany, możecie samodzielnie usunąć zużyte elementy i zamocować nowe. Wielu lokatorów naprawia takie lub inne drobne usterki na własną rękę, nie informując o tym wynajmującego. Ale czy to dobry pomysł?

Powinno się powiadomić właściciela o dokonywanych naprawach 

Warto przynajmniej poinformować wynajmującego, jeśli nie jest to zupełna błahostka. Takich drobnych napraw może być sporo, dlatego nie bez znaczenia jest to, kto będzie musiał za nie zapłacić. Zasadniczo w Niemczech to właściciele są odpowiedzialni za utrzymanie w należytym stanie wynajmowanych przez siebie mieszkań. Obejmuje to również naprawę prysznica.

Istnieje jednak możliwość przeniesienia kosztów napraw na najemców (w dopuszczalnych granicach). „W wielu umowach najmu znajduje się specjalna klauzula dotycząca drobnych napraw, tzw. Kleinreparaturklausel, w której ustala się, że najemca musi sam pokrywać koszty drobnych napraw w wynajmowanym mieszkaniu” – mówi Anja Franz ze Stowarzyszenia Lokatorów w Monachium.

Aby takie klauzule były skuteczne, muszą być spełnione trzy warunki. Wystarczy, że jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, a klauzula dotycząca drobnych napraw będzie nieważna i najemca nie będzie musiał ponosić żadnych kosztów.

Naprawy dostępnych elementów wyposażenia

Po pierwsze, muszą to być drobne naprawy takich przedmiotów, do których lokator ma codzienny lub co najmniej częsty dostęp. Przykładem może być cieknący kran, zepsuta osłona gniazda lub klamka okienna – mówi Anja Franz. Nie chodzi natomiast o uszkodzoną rurę doprowadzającą wodę, czy też awarię ogrzewania.

Diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli w klauzuli dotyczącej drobnych napraw oprócz przedmiotów, do których najemca ma łatwy dostęp, wymieniono także urządzenia, do których takiego bezpośredniego dostępu nie ma, np. kocioł grzewczy, wówczas taka klauzula jest całkowicie nieważna. W konsekwencji najemca nie musi ponosić żadnych kosztów drobnych napraw – tak orzekł Sąd Okręgowy w Kolonii (sygn.: 210 C 324/10).

Koszty muszą mieścić się w określonych granicach

Drugim warunkiem skuteczności klauzuli dotyczącej drobnych napraw jest to, aby koszty pojedynczej naprawy nie przekroczyły pewnego maksymalnego limitu.

„Przez długi czas było to od 75 do 80 euro” – mówi Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Deutschland. „Obecnie sądy akceptują również kwoty rzędu 100-120 euro ze względu na rosnące koszty”. Limity te muszą być określone w umowie najmu.

Trzeci wymóg dotyczy ustalenia na piśmie górnego rocznego limitu kosztów drobnych napraw. Jego wysokość waha się w przedziale od sześciu do ośmiu procent rocznego czynszu brutto.

Usterki należy zgłaszać wynajmującemu

Należy pamiętać o tym, że „najemcy są zobowiązani do informowania wynajmującego o usterkach w mieszkaniu, tak aby mógł on zlecić naprawę. W ten sposób można uniknąć większych uszkodzeń” – mówi Julia Wagner.

Jeśli najemca zrobi to sam, trudno mu będzie wykazać poniesione koszty naprawy i dochodzić ich zwrotu. Powinno się to robić wyłącznie wtedy, gdy rzeczywiście chodzi o bardzo drobne naprawy – radzi Anja Franz. Klauzula w umowie najmu, która zobowiązywałaby najemcę do wykonywania takich prac, byłaby nieważna.

Jeżeli praca ma być powierzona rzemieślnikowi, z reguły to wynajmujący musi złożyć odpowiednie zlecenie. „Klauzula dotycząca drobnych napraw może jedynie zobowiązywać najemcę do pokrycia kosztów. Natomiast co do zasady to wynajmujący odpowiada za samą naprawę.”