Czy najemca jest w Niemczech zobowiązany do mycia okien w okresie najmu lub przy zwrocie wynajmowanego mieszkania? Pytanie wydaje się proste, ale odpowiedź taka nie jest: najemca ma obowiązek utrzymywać wynajmowane mieszkanie w należytym stanie, ale nie musi stosować się do standardów sprzątania wynajmującego. Jeśli najemca mieszka w wynajmowanym mieszkaniu od lat i nigdy nie mył okien, może to być irytujące dla wynajmującego, ale niekoniecznie musi prowadzić do roszczenia o mycie okien. Nie wszystkie zabrudzenia są takie same, więc według niemieckich sądów zależy to od stopnia zabrudzenia.
Zasadniczo: Najemca w Niemczech ma obowiązek dbania o mieszkanie
Oprócz zawartego w umowie najmu obowiązku płacenia czynszu, najemca musi również zapewnić, że nie narusza swoich drugorzędnych obowiązków. Obejmują one między innymi obowiązek utrzymania wynajmowanego mieszkania w należytym stanie, tzn. najemca musi zapewnić, że korzysta z wynajmowanego mieszkania zgodnie z umową (§§ 536 c, 541, 543 ust. 2 zdanie 1 nr 2, 5 BGB). Jako najemca musi zatem unikać wszelkich uszkodzeń lub pogorszenia stanu wynajmowanego mieszkania. Sprzątanie wynajmowanego mieszkania jest w tym względzie uwzględnione, ponieważ jeśli mieszkanie nie jest sprzątane, wietrzone lub ogrzewane, może to prowadzić do szkód w wynajmowanym mieszkaniu. Umowne korzystanie z wynajmowanej nieruchomości przez najemcę obejmuje zatem również ostrożne obchodzenie się z wynajmowaną nieruchomością.
Mycie okien nie jest obowiązkiem najemcy
Zasadniczo jednak to najemca decyduje, kiedy i jak myć okna: Mycie okien nie każdemu przypada do gustu, dlatego też opinie najemców i wynajmujących mogą się różnić. Jednakże, dopóki nie ma niebezpieczeństwa lub szkody spowodowanej brakiem ich czyszczenia, najemca nie musi myć okien. Obowiązku utrzymania wynajmowanego mieszkania w należytym stanie nie naruszają same brudne szyby. Same brudne okna nie stanowią zagrożenia dla wynajmowanej nieruchomości, nie szkodzą osobom trzecim ani w inny sposób nie pogarszają stanu wynajmowanej nieruchomości. Wynajmujący nie może zatem wystosować ostrzeżenia lub wypowiedzieć umowy najmu, jeśli najemca nie umyje okien w wynajmowanym mieszkaniu.
Inna jest oczywiście sytuacja, gdy nie chodzi tylko o brudne okna, ale o bardzo zaniedbane i zaśmiecone mieszkanie: jeśli najemca naruszy umowny obowiązek utrzymania mieszkania w należytym stanie w odniesieniu do wynajmowanego mieszkania, wynajmujący może wystąpić z roszczeniem przeciwko najemcy.
Usuwanie silnych zabrudzeń podczas wyprowadzki
Nawet przy wyprowadzce z wynajmowanego mieszkania mycie szyb okiennych nie jest według niemieckich sądów obowiązkiem umownym: Najemca nie narusza swojego umownego obowiązku zwrotu mieszkania zgodnie z § 546 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), jeśli nie umyje okien przy wyprowadzce, ponieważ nie jest to należne od najemcy w kontekście obowiązku zwrotu mieszkania, zgodnie np. z wyrokiem Sądu Okręgowego w Berlinie (LG Berlin), czy wyrokiem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (Landgericht Berlin). Dotyczy to również okien, które wymagają czyszczenia z powodu silnego osadzania się nikotyny (zob. BGH, wyrok z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt: VIII ZR 124/05).
Według Federalnego Sądu Najwyższego obowiązek zwrotu wynajmowanego mieszkania ogranicza się do usunięcia poważnych zabrudzeń (BGH, wyrok z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt: VIII ZR 124/05). Oznacza to wszelkie zabrudzenia, które wykraczają poza normalne zużycie i ślady użytkowania zgodnie z umową. Przykładowo na oknach muszą zostać usunięte pajęczyny (BGH, wyrok z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt: VIII ZR 124/05).
Jeśli umowa najmu przewiduje zwrot wynajmowanych pomieszczeń „w stanie czystym”, może to skutkować obowiązkiem umycia okien przy wyprowadzce: jest to jednak ograniczone do zwrotu w (normalnie) oczyszczonym stanie – nie można żądać „gruntownego czyszczenia” (AG Aachen, wyrok z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt: 6 C 352/07).
