Wielu najemców w Niemczech nadal jest przekonanych, że przed wyprowadzką z wynajmowanego mieszkania mają obowiązek je odmalować i odnowić. W rzeczywistości nie zawsze jest to wymagane. O tym, czy najemca musi wykonać remont, decydują przede wszystkim zapisy umowy najmu, stan mieszkania oraz to, czy rzeczywiście istnieje potrzeba przeprowadzenia tzw. napraw kosmetycznych.
Sam fakt wyprowadzki nie oznacza obowiązku remontu
Zakończenie umowy najmu nie oznacza automatycznie, że mieszkanie trzeba odmalować lub wyremontować. Zgodnie z niemieckim prawem to właściciel odpowiada za utrzymanie lokalu w odpowiednim stanie. Obowiązek wykonania przez najemcę tzw. napraw kosmetycznych może istnieć tylko wtedy, gdy został skutecznie zapisany w umowie.
Do napraw kosmetycznych zalicza się m.in.:
- malowanie ścian i sufitów,
- malowanie grzejników,
- malowanie drzwi wewnętrznych,
- malowanie wewnętrznych ram okiennych.
Nie obejmują one natomiast większych prac remontowych, takich jak naprawa instalacji, podłóg, okien czy elementów konstrukcyjnych budynku.
Normalne ślady użytkowania nie są szkodą
Najemca nie odpowiada za zwykłe zużycie mieszkania wynikające z jego prawidłowego użytkowania. Dotyczy to m.in.:
- lekkich śladów na podłodze,
- niewielkich przebarwień ścian,
- naturalnego zużycia po wielu latach użytkowania.
Za takie ślady właściciel nie może domagać się odszkodowania.
Nie każdy zapis w umowie jest ważny
Wiele starszych umów najmu zawiera klauzule, które dziś są uznawane przez niemieckie sądy za nieważne.
Szczególnie problematyczne są zapisy nakazujące obowiązkowe malowanie po upływie określonego czasu, np.:
- kuchni i łazienki co trzy lata,
- pokoi mieszkalnych co pięć lat.
Jeżeli umowa nakazuje remont niezależnie od faktycznego stanu mieszkania, taki zapis często nie jest skuteczny.
Podobnie wygląda sytuacja z obowiązkowym remontem końcowym. Klauzula wymagająca odmalowania mieszkania przy każdej wyprowadzce, bez względu na jego stan, zazwyczaj jest uznawana za niekorzystną dla najemcy i może być nieważna.
Mieszkanie było nieodnowione przy wprowadzeniu? Najemca jest lepiej chroniony
Bardzo ważny jest stan lokalu w momencie przekazania.
Jeżeli mieszkanie zostało przekazane jako nieodnowione lub wymagające remontu, właściciel zasadniczo nie może przerzucić obowiązku napraw kosmetycznych na najemcę, jeśli nie zapewnił mu odpowiedniej rekompensaty.
Taką rekompensatą może być np.:
- znacznie obniżony czynsz,
- inna wyraźna korzyść finansowa.
Niewielka zniżka lub kilka dni bez czynszu zwykle nie wystarczą.
Dlatego podczas odbioru mieszkania warto sporządzić szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, wykonać zdjęcia oraz udokumentować wszelkie plamy, stare tapety, pożółkłe ściany czy uszkodzenia. W razie sporu takie dowody mogą okazać się kluczowe.
Co najemca musi zrobić przed oddaniem mieszkania?
Nawet jeśli nie ma obowiązku remontu, mieszkanie nie może zostać oddane w dowolnym stanie.
Najemca powinien:
- opróżnić lokal ze swoich rzeczy,
- usunąć własne zabudowy i elementy wyposażenia, jeśli nie uzgodniono inaczej,
- oddać mieszkanie w stanie tzw. „besenrein”.
Oznacza to, że lokal powinien być pusty i wstępnie posprzątany. Nie jest wymagane profesjonalne sprzątanie, ale należy usunąć śmieci, większe zabrudzenia oraz pozostawione przedmioty.
Za jakie uszkodzenia trzeba zapłacić?
Najemca odpowiada za szkody wykraczające poza normalne zużycie, np.:
- wypalone dziury w podłodze,
- popękane płytki uszkodzone niewłaściwym użytkowaniem,
- zniszczone drzwi,
- intensywne kolory ścian, których nie da się łatwo zamalować.
W takich przypadkach właściciel może dochodzić odszkodowania.
Kolor ścian często staje się przyczyną sporów
Podczas trwania najmu lokator może urządzać mieszkanie według własnego gustu. Problem pojawia się jednak przy wyprowadzce.
Ściany pomalowane na bardzo ciemne lub jaskrawe kolory, takie jak:
- czarny,
- ciemnoczerwony,
- intensywna zieleń,
- mogą utrudniać ponowny wynajem mieszkania. W takiej sytuacji właściciel może wymagać przywrócenia neutralnych, jasnych kolorów.
A co z dziurami po kołkach?
Standardowe otwory po półkach, lustrach czy szafkach wiszących zazwyczaj są uznawane za normalny ślad użytkowania.
Problem może pojawić się dopiero wtedy, gdy:
- liczba otworów jest wyjątkowo duża,
- uszkodzono płytki,
- wykonano zbędne ingerencje w ścianach.
Każdy przypadek oceniany jest indywidualnie.
Kiedy właściciel może zatrzymać kaucję?
Wielu właścicieli zatrzymuje część kaucji, twierdząc, że mieszkanie wymaga odmalowania.
Nie zawsze jest to zgodne z prawem.
Aby zatrzymać kaucję, właściciel musi wykazać:
- jakie konkretne prace są konieczne,
- dlaczego odpowiada za nie najemca,
- jakie koszty z tego wynikają.
Samo stwierdzenie, że „mieszkanie wymaga remontu”, nie wystarczy.
Dlatego przed zapłatą lub zgodą na potrącenie z kaucji warto dokładnie sprawdzić zasadność takich roszczeń.
Czy można odzyskać pieniądze za niepotrzebny remont?
Tak.
Jeżeli najemca wykonał remont wyłącznie dlatego, że umowa zawierała nieważną klauzulę, może w niektórych przypadkach domagać się zwrotu kosztów od właściciela.
Może to obejmować:
- koszt materiałów,
- a w niektórych sytuacjach również nakład własnej pracy.
Takich roszczeń nie warto jednak odkładać, ponieważ mogą się szybko przedawnić.
Kiedy remont mimo wszystko warto wykonać?
Remont może być konieczny lub opłacalny, jeśli:
- umowa zawiera ważną klauzulę dotyczącą napraw kosmetycznych,
- mieszkanie zostało przekazane w odnowionym stanie,
- po wielu latach użytkowania jest wyraźnie zużyte.
Również usunięcie intensywnych kolorów ścian czy naprawienie szkód spowodowanych przez najemcę często będzie tańsze niż późniejsze pokrywanie kosztów naliczonych przez właściciela.
Jeżeli najemca decyduje się na remont, powinien wykonać go starannie. Nie ma obowiązku zatrudniania profesjonalnej firmy, jednak prace powinny odpowiadać powszechnie przyjętym standardom.
Przykład z praktyki
Najemczyni wyprowadza się po ośmiu latach. Umowa przewiduje malowanie kuchni i łazienki co trzy lata oraz pokoi co pięć lat. Przy wprowadzeniu mieszkanie było już zabrudzone i wymagało odświeżenia, co zostało zapisane w protokole odbioru.
Właściciel żąda odmalowania całego mieszkania i grozi zatrzymaniem kaucji.
Najemczyni przedstawia protokół oraz zdjęcia wykonane podczas wprowadzenia i wyprowadzki. W takiej sytuacji wiele wskazuje na to, że właściciel nie może skutecznie domagać się generalnego remontu. Najemczyni musi jedynie opróżnić lokal i oddać go w stanie „besenrein”, natomiast za normalne ślady użytkowania nie ponosi odpowiedzialności.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zawsze trzeba malować mieszkanie przed wyprowadzką?
Nie. Wszystko zależy od zapisów umowy, stanu mieszkania przy wprowadzeniu i wyprowadzce oraz ważności klauzul dotyczących napraw kosmetycznych.
Co oznacza oddanie mieszkania w stanie „besenrein”?
Mieszkanie powinno być puste, wstępnie posprzątane i pozbawione śmieci. Profesjonalne sprzątanie nie jest wymagane.
Czy trzeba zaszpachlować dziury po kołkach?
Nie zawsze. Standardowe otwory po półkach czy lustrach często są uznawane za normalny ślad użytkowania. Roszczenia właściciela mogą pojawić się dopiero przy nadmiernej liczbie otworów lub uszkodzeniach.
Co jeśli mieszkanie było nieodnowione przy wprowadzeniu?
Jeżeli lokal przekazano w złym stanie, a najemca nie otrzymał odpowiedniej rekompensaty, wiele standardowych klauzul dotyczących napraw kosmetycznych może być nieważnych.
Czy właściciel może zatrzymać kaucję za brak remontu?
Tylko wtedy, gdy rzeczywiście istnieje ku temu podstawa prawna. Musi wskazać, jakie obowiązki zostały naruszone i jakie koszty z tego wynikają.
Co warto zrobić przed przekazaniem mieszkania?
Przede wszystkim dokładnie sprawdzić umowę najmu, wykonać zdjęcia mieszkania, sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy oraz najlepiej uzgodnić sporne kwestie z właścicielem na piśmie. Dzięki temu można uniknąć późniejszych sporów dotyczących remontu, kaucji i ewentualnych szkód.
