W przypadku śmierci najemcy, pojawia się dla wynajmującego, innych współnajemców lub współlokatorów pytanie: co dalej z umową najmu? Czy umowa automatycznie wygasa, czy też jest kontynuowana ze spadkobiercami najemcy bądź jego współnajemcami?
Czy umowa najmu jest kontynuowana po śmierci najemcy?
Czy umowa będzie po śmierci kontynuowana, zależy od okoliczności: każdy przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie. Istotne jest, czy w umowie najmu widnieją też inne osoby albo czy członkowie rodziny zmarłego mieszkają w tym mieszkaniu. W niniejszym artykule znajdziecie wszystkie niezbędne informacje na temat rozwiązania bądź kontynuacji umowy najmu po śmierci najemcy według prawa niemieckiego.
Kontynuacja umowy najmu z pozostałymi najemcami
Jeśli w umowie najmu widnieją też inni najemcy, wtedy wynajem jest z nimi kontynuowany. Reguluje to § 563a ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, w skrócie BGB). Jednak w takiej sytuacji najemcom przysługuje specjalne prawo do wypowiedzenia umowy. Najemcy mogą zrezygnować z wynajmu mieszkania zachowując 3-miesięczny termin wypowiedzenia. Jednak swoją rezygnację muszą zgłosić w ciągu miesiąca od śmierci ich współlokatora. Reguluje to § 563a ustęp 2 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB). Z kolei wynajmującemu nie przysługuje takie specjalne prawo do wypowiedzenia umowy.
Co, jeśli w gospodarstwie domowym mieszkają członkowie rodziny zmarłego?
Jeśli umowa najmu zawarta była tylko ze zmarłym najemcą, może ona zostać przeniesiona na jego członków rodziny żyjących w wynajmowanym mieszkaniu. W pierwszej kolejności to prawo przysługuje na mocy § 563 ustęp 1 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB) małżonkowi lub zarejestrowanemu partnerowi. Ponadto w umowie można też wpisać dzieci zmarłego, o ile nie został już tam wpisany małżonek zmarłego. Dalsi członkowie rodziny zmarłego lub inne osoby mieszkające w wynajmowanym mieszkaniu, też mogą zostać wpisane do umowy jako najemcy, jeśli z tego prawa nie skorzysta wcześniej małżonek lub zarejestrowany partner (§ 563 ustęp 2 Kodeksu Cywilnego). Należy wziąć pod uwagę, że wynajmowane mieszkanie musiało być głównym miejscem przebywania danej osoby. Jeśli np. żona zmarłego najemcy żyła głównie w Meksyku, a mieszkanie stało większość czasu puste, wtedy nie przysługuje prawo włączenia do umowy (§ 563 Kodeksu Cywilnego, Sąd Rejonowy Hamburg-St. Georg, decyzja z dnia 31.03.2015, nr. sprawy 922 C 245/13).
Osoba, której przysługuje prawo włączenia do umowy, może w ciągu miesiąca od śmierci najemcy, wyjaśnić wynajmującemu, że nie chce kontynuować umowy. W takim wypadku nie skorzysta z prawa przystąpienia do umowy (§ 563 ustęp 3 Kodeksu Cywilnego).
Ponadto zgodnie z § 563 ustęp 4 Kodeksu Cywilnego, wynajmującemu przysługuje specjalne prawo do rezygnacji z umowy z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Musi to nastąpić w ciągu miesiąca od momentu, gdy dowiedział się o śmierci najemcy. Jednak musi być spełnione pewne wymaganie, a mianowicie musi istnieć jakiś konkretny powód wymówienia mieszkania. Za taki istotny powód można uznać przykładowo negatywne wpisy w SCHUFA lub zaległości w opłatach, mogące świadczyć o niewypłacalności nowego najemcy (Sąd Rejonowy Monachium, decyzja z dnia 18.08.2016, nr. sprawy 432 C 9516/16).
Kontynuacja umowy ze spadkobiercami
Jeśli kolejni współlokatorzy nie będą kontynuowali umowy i nie ma innych osób, które mogłyby lub chciałyby przystąpić do umowy, wtedy umowa najmu kontynuowana jest ze spadkobiercami. Reguluje to § 564 Kodeksu Cywilnego (niem. BGB). W tym wypadku zarówno spadkobiercy, jak i wynajmujący mają specjalne prawo do rezygnacji z umowy w ciągu miesiąca z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Jakie skutki ma kontynuacja umowy najmu?
Jeśli umowa najmu jest kontynuowana, wtedy wszystkie prawa i obowiązki zostają zachowane. Treść umowy się nie zmienia. Jeśli zmarły najemca nie był zobowiązany do przeprowadzenia żadnych napraw, wtedy nowy najemca również nie ma tego obowiązku. Inaczej wygląda sprawa w przypadku kaucji. Jeśli zmarły najemca nie wpłacił kaucji, wtedy wynajmujący może jej zażądać od pozostałych najemców lub od członków rodziny zmarłego, którzy przystąpili do umowy (na mocy § 563b ustęp 3 Kodeksu Cywilnego).
