Zaostrzenie przepisów dotyczących podwyżek czynszu w Niemczech!

Szukanie mieszkania w Niemczech to często droga przez mękę, zwłaszcza w dużych miastach. Zastopowanie wzrostu czynszu ma nieco pomóc rozładować sytuację.

Aby sprawdzić, ile wynosi czynsz za mieszkanie albo czy oferta jest atrakcyjna, wystarczy zazwyczaj przeszukać internet (pomoc znajdziecie tutaj: Gdzie szukać mieszkania w Niemczech?). Jednak niestety szybko można dojść do wniosku, że wysokość czynszu w Niemczech osiągnęła już taki poziom, że osoby zarabiające „normalnie”, mają problemy ze znalezieniem mieszkania, na które mogą sobie pozwolić. Dotyczy to nie tylko stolicy, ale również innych niemieckich miast. W związku z tym Niemiecki Związek Najemców (niem. Deutscher Mieterbund) żąda, aby rząd zaczął aktywnie zwalczać ten problem.

Przy czym ciężko będzie zastopować drastyczny wzrost cen za nieruchomości i czynsze, ponieważ w ostatnich latach zbyt mało się budowało. Zwłaszcza w centrach aglomeracji miejskiej i w małych miasteczkach uniwersyteckich brakuje, jak szacują eksperci, około 400.000 mieszkań. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że niskie oprocentowanie spowodowało olbrzymi wzrost zainteresowania nieruchomościami. To z kolei doprowadziło do dalszego wzrostu cen. Rachunek zapłacą niestety najemcy.

Mietpreisbremse

Zastopowanie cen czynszu, czyli tzw. „Mietpreisbremse” oznacza, że w dzielnicach z ciężką sytuacją na rynku mieszkaniowym, czynsz może wynosić maksymalnie 10% więcej niż wysokość czynszu typowa dla danego miejsca, gdy zawierana jest umowa z nowym najemcą. Nowe budynki są wyłączone z tych regulacji, aby nie drażnić inwestorów. To samo dotyczy szeroko zakrojonych prac remontowych lub jeśli czynsz już wcześniej był wyższy. To poszczególne landy ustalają, w jakich dokładnie regionach obowiązywać będzie ograniczenie cen.

W praktyce takie rozwiązanie nie do końca zdało egzamin – m.in. dlatego, że nowi najemcy często nie wiedzieli, ile płacili ich poprzednicy. Dlatego ciężko było bronić się przez niesprawiedliwie narzuconym czynszem. Minister Sprawiedliwości Katharina Barley (SPD) żąda zaostrzenia przepisów. W środę propozycja została zaakceptowana i projekt ustawy trafił teraz do Bundestagu.

Przedstawimy Wam w skrócie najważniejsze zmiany dot. nowego prawa najmu:

Przejrzystość: jeśli czynsz jest droższy o więcej niż 10 procent od typowego dla danej okolicy, a mamy do czynienia z sytuacją, kiedy nowi najemcy zajmują nowe mieszkanie, to przed zawarciem umowy wynajmujący musi to uzasadnić w formie pisemnej. Musi on przedstawić, jaki czynsz płacony był dotychczas i to z okresu na rok przed końcem poprzedniej umowy.

Prawo do skargi najemcy: jeśli najemca jest zdania, że wynajmujący żąda zbyt wysokiej kwoty, będzie musiał o tym po prostu poinformować, bez składania obszernych wyjaśnień. Można przyjąć, że jest to odwrócenie ciężaru dowodu. To wynajmujący musi dokładnie uzasadnić, że wysokość czynszu jest odpowiednia.

Remonty: do tej pory wynajmujący mogli obarczyć najemcę 11% kosztów za remonty, w przyszłości będzie to 8%. Dotyczy to jednak tylko obszarów z napiętą sytuacją na rynku mieszkaniowym i na razie tylko na okres pięciu lat. Jednak z punktu widzenia krytyków, takie rozłożenie kosztów jest we wszystkich regionach niewłaściwe. Chodzi o to, że wynajmujący mogą ze względu na małe oprocentowanie, znacznie korzystniej finansować kredyty na tego typu prace remontowe.

Aby ograniczyć biurokrację, remonty poniżej 10.000 euro mają zostać objęte tzw. „postępowaniem uproszczonym”. W takim przypadku, wynajmujący nie musi wyszczególnić każdej pozycji, wystarczy kwota ryczałtowa.

Granica podwyżki cen: obok reguły przejrzystości, jest to bardzo ważny zapis i jednocześnie mechanizm obronny w nowelizacji niemieckiego prawa najmu. Po pracach modernizacyjnych w budynku czy mieszkaniu, wynajmujący będzie mógł podnieść czynsz, ale tylko maksymalnie o trzy euro za metr kwadratowy i dotyczyć to będzie okresu sześciu lat po przeprowadzeniu remontu. Wcześniej luksusowe remonty prowadziły często do drastycznych podwyżek cen, na co dotychczasowi najemcy nie mogli sobie pozwolić.

Odszkodowanie: remonty były kiedyś sposobem, aby pozbyć się z mieszkania wieloletnich najemców. Jeśli w przyszłości właściciele nieruchomości zapowiedzą lub przeprowadzą remont, mając na celu pozbycie się najemcy, wtedy ma on prawo do odszkodowania. Takie prawo przysługuje najemcy, jeśli np. rok po zapowiedzi remontu, nadal nic się nie dzieje w tej kwestii, jeśli wynajmujący zapowie podwojenie czynszu lub jeśli prace budowlane związane z remontem są dla najemcy bardzo obciążające.

Sankcje: remont mieszkania albo jego zapowiedź „w niewłaściwym, bezprawnym celu” będzie w przyszłości traktowane jako wykroczenie, za co grozi kara nawet do 10.000 euro.

Źródło:spiegel.de