Kaucja w Niemczech wynosi najczęściej równowartość dwóch lub trzech czynszów. W związku z tym, że często spotykamy się z różnymi pytaniami dotyczącymi kaucji w Niemczech, postanowiliśmy na nie odpowiedzieć w formie artykułu. Mamy nadzieję, że informacje zawarte poniżej okażą się dla Was pomocne!
Jak wysoka może być kaucja w Niemczech?
Kaucja w Niemczech może wynosić maksymalnie trzykrotną wartość miesięcznego czynszu bez uwzględnienia kosztów eksploatacyjnych płaconych ryczałtowo lub zaliczkowo – chodzi tutaj o tak zwaną „Kaltmiete” (paragraf 551, ustęp 1 BGB – niemieckiego Kodeksu Cywilnego).
Ciekawostka: Jeśli mieszkanie okaże się mniejsze niż ustalono w umowie i z tego powodu zostanie obniżony czynsz, to w tym wypadku można się również domagać częściowego zwrotu kaucji. Wynajmujący musi wtedy bowiem obniżyć nie tylko czynsz, ale również kaucję, jeśli została wyliczona na podstawie wysokości czynszu (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 347/04).
Termin płatności kaucji za mieszkanie w Niemczech: Do kiedy należy dokonać płatności?
Kaucja czynszowa jest płatna w Niemczech w dniu rozpoczęcia najmu, tj. w dniu określonym w umowie najmu jako dzień rozpoczęcia najmu. Jeżeli płatność jest dokonywana gotówką lub przelewem, nie musi być natychmiast zapłacona w całości, może być zapłacona w 3 równych ratach. Ważne jest tylko, aby pierwsza z trzech rat znalazła się na koncie wynajmującego na początku okresu wynajmu. Druga i trzecia rata płatne są na początku drugiego i trzeciego miesiąca wynajmu.
Oto przykład dla lepszego zrozumienia: Załóżmy, że umowa najmu zostaje zawarta w dniu 15.6.2020 r., a początek najmu przypada na 1.7.2020 r. W związku z tym pierwsza rata płatna jest w dniu 1.7.2020, druga rata płatna jest w dniu 1.08. Trzecia rata kaucji czynszowej musi być zapłacona do dnia 1.09.
Za co wynajmujący w Niemczech może potrącić kaucję?
Z kaucji wynajmujący może pokryć swoje uzasadnione roszczenia, które pod koniec umowy najmu byłyby ciężkie do wyegzekwowania, np. zaległości z tytułu niepłacenia za wynajem mieszkania, dopłaty do rachunków za rozliczenie mediów, niewykonane prace remontowe albo szkody w mieszkaniu. Jak mówi prawniczka z Düsseldorfu, Annette Mertens, „w żadnym wypadku wynajmujący nie może skorzystać z kaucji np. malując na nowo dom w pewnym sensie na kredyt”.
Czy możliwe są większe żądania finansowe?
Tak, kaucja nie ogranicza się tylko do tego, czego wynajmujący może zażądać w związku z zaniedbaniami dotyczącymi napraw kosmetycznych czy szkód w mieszkaniu. Koszty z tym związane mogą wielokrotnie przewyższyć wysokość kaucji. Jednak: „Roszczenia wynajmującego spowodowane zmianą bądź pogorszeniem się stanu rzeczy w wynajmowanym obiekcie ulegają przedawnieniu w ciągu sześciu miesięcy. Przedawnienie rozpoczyna się wraz z momentem, kiedy wynajmujący otrzyma z powrotem daną rzecz” (Paragraf 548 BGB – Niemieckiego Kodeksu Cywilnego).
Jak długo wynajmujący w Niemczech może zatrzymać kaucję?
Ani ustawodawca, ani orzecznictwo sądowe nie podają żadnego wiążącego terminu. Sądy traktują z reguły za odpowiedni okres od trzech do sześciu miesięcy od zakończenia umowy najmu. Tyle właśnie czasu potrzebuje wynajmujący aż wszystko dokładnie sprawdzi i policzy. „Jednak jeśli wiadomo, że wynajmujący nie ma już żadnych roszczeń, musi w ciągu sześciu miesięcy zapłacić kaucję wraz z odsetkami” – wg. prawniczki Mertens. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli wynajmujący potwierdził w protokole odbioru mieszkania, że zostało mu ono przekazane w nienagannym stanie.
Istnieją jednak sytuację, kiedy wynajmujący może zatrzymać kaucję nawet przez 12 miesięcy! Ma to miejsce w sytuacji kiedy nie zostało jeszcze dostarczone rozliczenie kosztów utrzymania mieszkania (niem. Betriebskostenabrechnung). Uzasadnia się to faktem, iż możliwa jest nadpłata, która może zostać wtedy potrącona z kaucji. Oprócz tego wynajmujący może zatrzymać kaucję w przypadku niezapłaconych rachunków lub kiedy przy wyprowadzce zostaną stwierdzone szkody wynajmowanej rzeczy.
Co z kosztami rozliczenia mediów?
Jest to szczególny przypadek w rozliczeniu. W związku z możliwymi roszczeniami odnośnie kosztów rozliczenia mediów, wynajmujący może zażądać zabezpieczenia nawet na sześć miesięcy z góry (Bundesgerichtshof – Trybunał Federalny, nr sprawy: VIII ZR 71/05).
Prawniczka Mertens mówi: „W związku z oczekującym rozliczeniem kosztów eksploatacyjnych nie można jednak zatrzymać całej kaucji, a jedynie pewną jej część”. Z reguły jest to równowartość trzech miesięcznych wpłat.
Czy pod koniec trwania umowy można zaniechać płacenia najmu w związku z tym, że wynajmujący może i tak pokryć sobie te koszty z kaucji?
Z obawy, że wynajmujący bez istotnej przyczyny mógłby zachować kaucję, niektórzy najemcy w ostatnich miesiącach trwania umowy po prostu nie płacą czynszu i uważają, że skoro wynajmujący ma kaucję to ma pieniądze, czyli wszystko się zgadza. Takie zachowanie jest jednak niezgodne z prawem. „Tacy najemcy ryzykują, że zostaną pociągnięci do odpowiedzialności prawnej z tytułu zaległości w płatnościach za wynajem mieszkania. Taki proces przegrają z całą pewnością” mówi prawniczka Mertens. „Niezapłacony czynsz trzeba uregulować, do tego dochodzą jeszcze opłaty sądowe i koszty związane z prawnikiem”.
Jak wynając mieszkanie w Niemczech bez konieczoności płacenia kaucji w całości?
W Niemczech działają firmy, które za niewielką miesięczną opłatą (zależną od wysokości kaucji) dają swego rodzaju poręczenie, dzięki czemu najemca nie musi płacić kaucji. Więcej na ten temat przeczytacie tutaj:
Jak wynająć w Niemczech mieszkanie bez konieczności płacenia kaucji w całości?
Dzień dobry,
W związku z powyższym artykułem rozumiem, że jeżeli miałam zaległość do zapłacenia w ARD, po wyprowadzce zostanie ona pokryta z kaucji?
Dzień dobry, na który fragment tesktu się Pani powołuje? Nigdzie czegoś takiego nie napisaliśmy..
Dzieki dobry,
Mam problem ze spółdzielnia w Niemczech przez 9 miesięcy nie zwrócili mojej kaucji nie ma żadnej reakcji na moje e-maile ,wszystkie rachunki opłacone na dodatek mam kopie protokołu odbioru mieszkania przez właściciela gdzie wszystko jest zapisane o braku zniszczeń itp. co mogę zrobić w takiej sytuacji aby odzyskać kaucję
dobre pytanie.też mam protokół odbioru, zdjecia starego mieszkania, czystej jak nowej kuchenki i wgl. .. ja juz rok i 3 msc czekam na zwrot kaucji, jeszcze lepiej nowe mieszkanie w tej samej spoldzielni i musialam wplacic kaucje na nowe, nie chcieli przenieść. A przecież dalej u nich wynajmuje… paranoja. plus za 2020 mam zwrot z betriebskosten i też od lutego czekam aż „nadpłate” wyślą, napisałąm e-mail i pismo. Jedyne co to zostaje dzwonić do księgowości odpowiedzialnej za nadpłaty i kaucje.. :/ PS. w umowie mam ze do 6msc, księgowa powiedziala ze nawet do 3lat mogą zwrócić..a ja myśle ze zwrócą… Czytaj więcej »
Moją kaucję zżera inflacja, bo Vermieter trzyma pieniądze na koncie o śmiesznym oprocentowaniu. Z poprzedniego całego roku wyszło odsetek 8 centów. Nie 8 euro, dokładnie osiem centów. Co zrobić, by nie tracić na powierzonej kaucji? Prosiłem, by kupił złotą monetę na moje ryzyko ewentualnych spadków na rynku. Powiedział, że nie może tego zrobić, bo to jest prawnie uregulowane. Jak to wygląda z waszego punktu widzenia?
Co za bzdury! Rodzin ten artykuk puste pretensje operatorow polskiego jezyka… jestes w Nimeczech to badz jak niemiec a nie jak wiesniak z Polski
Bzdury to pleciesz ty. Twoim zdaniem należy się przed Niemcem kajać i zgadzać na wszystko, co Niemiec rozkaże? Czy co masz na myśli?
ale z ciebie niewolnik, kolega nizej dobrze psze.
W artykule jest błąd! Ktoś powinien czytać to, co pisze.
„Uzasadnia się to faktem, iż możliwa jest nadpłata, która może zostać wtedy potrącona z kaucji.”
Skoro w BK jest nadpłata, to jest zwrot dla Mieter, a jak niedopłata, to wtedy potrącenie dla Vermieter!
jak jest z kaucja po 20 latach? jesli 3x kaltmite wynosilo wtedy 800€ a teraz 2400 to dostane zwrot 800€ czy 2400?
Moj Vermieter za zadrapana futryne w drzwiach i popsuta rolade okienna chce mi zabrac z kaucji 1500euro. Powalilo go normalnie. Naprawa rolady i nowe drzwi z futryna, to max 500 euro.
Ktos mi moze powiedziec co mam zrobic?
jak zalatwidz kaucje w niemczech na piersze wyjajem mieszkania gdy niemam zadnego niemieckego meldunku